• 万科郁亮:用财务指标评价多元化业务成绩,有必要但不充分

    Time News > | Time Weekly - 2018-12-17 10:01:14 来源:时代财经
  • [摘要] 万科要保证新业务有经营质量,会选择暂停拓展或关掉一些业务。

    文/时代财经    黄昱

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    “未来的万科会由过往30年积累百万级客户变为每年与人千万级触点和场景的亿次交互,将为城乡50%的主流客户提供产品和服务。”12月14日,在万科于深圳浪骑举办的南方区域媒体交流会上, 万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官、深圳公司总经理张纪文向外界展现了其对万科多元化业务的思考。

    当天下午,压轴出场的万科董事会主席郁亮一身休闲打扮,身着白色衬衫外罩一件黑色条纹马甲,背后LED显示屏上显示着“历千帆,仍热爱”的主题标语,这既与万科浪骑的帆船业务呼应,又让人联想到地产行业正在经历的重重波澜。

    不同于半月前上海区域媒体交流会聚焦“活下去”的问题,南方区域媒体交流会更多将注意力放到了万科的多元化业务上来。张纪文透露,万科要保证新业务有经营质量,会选择暂停拓展或关掉一些业务。

    收敛聚焦不是停掉业务

    “收敛聚焦”是万科在年底释放出的一个强烈信号,在万科高级副总裁、上海区域首席执行官张海的解释中,收敛与聚焦的核心其实是聚焦,“我们要做的是更细致、更以客户为导向的聚焦。”

    而在此次南方媒体交流会上,张纪文给出了更明晰的解释。“准确地说,收敛聚焦不是停掉业务,而是停掉业务的扩张。我们在聚焦不动产业务开发的基础上,会缩掉一些业务,比如说养老业务、商场、教育、万村等。”

    万科是最早进入养老业务领域的房企,如今,它也决定放缓该业务的发展速度。郁亮坦言,就养老业务而言,到目前为止,他没看到任何盈利模式,也没看到任何可以推广学习的模式。“如果一个业务已经市场化,但不能够找到一个合适的盈利模式的话,就没法做大,所以万科现在还在不断寻找可能的可持续发展模式。”

    同样要进行收敛的还有未来商场业务,张纪文透露,像万科厦门鱼羊市集这样的社区商业,本身的零售方式很好,但是未来如何去复制、如何发展到一定规模,并更好的运营它是万科需要思考的问题。

    按照同样的逻辑,教育业务和万村计划也在万科收敛的范畴之中,张纪文坦承,“我们的万村业务发展非常快,一年之内从1、2千间拓展到了7、8万间。所有的收敛都是为了在目前的状态上去将它打磨。”

    张纪文指出,万科为“万村计划”安排了四部曲,“第一步就是进入这个业务领域,找到未来运营它的方式,这一步万科在一年前就完成了;第二步就是要完成规模量,现在万村已有7、8万间,规模目标已达成;第三步就是将现在拥有的7、8万间公寓投入运营;第四步就是如何进一步扩大规模。目前已暂停拓展新房源,正处于第三阶段。”

    不过,张纪文也强调,过去万科做了很多小业务的尝试,在收敛与聚焦的过程中,如果该业务明显不可能进一步推广,万科也会采用关掉的方式。

    多元化业务的标尺

    在2017年的中期业绩发布会上,郁亮首次将万科旗下业务分为五类,其中,房地产开发和物业管理作为核心业务,商业、物流是优势业务,冰雪度假和长租公寓是拓展业务,养老和教育是摸索业务,轨道+物业模式和混合所有制改革则是潜力业务。

    今年上半年,万科进一步将租赁住宅确定为核心业务。时代财经了解到,万科从2014年开始布局长租公寓市场,规模增长迅速。截至今年6月30日,累计获取房间数超过16万间,半年内房量增长约60%。

    教育业务是万科过去发展最快的业务,据万科提供最新数据显示,截至目前,万科教育业务共进入12个城市,项目总数达85个,可提供学位数8万个。与教育和租赁两大业务相比,万科物业则根基更深。

    2009年,万科物业在财务上与万科集团独立,并于2015年启动完全市场化战略。万科2018年中期业绩报告显示,万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米,实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%,占总营收3.93%。

    今年以来,已经有4家物业公司完成上市,万科物业是否会成为下一个?郁亮的答案是否定的,“上市之后要短期业绩、发公告,还需要季报、年报,每年还得面对媒体朋友的关心,我怕资本将万科物业引导坏了,会干扰长期战略的基础打造。”

    郁亮进一步指出,目前万科物业上市市值也就是一两百亿,但万科物业是有机会达到千亿级业务的,希望它将基础打得更扎实后再来考虑上市的问题。

    万科的多元化转型已经历时多年,但目前业务收入的占比仍不足5%。不过,郁亮指出,用财务指标来评价多元化业务的成绩,有必要,但不充分。

    他认为,多元化业务不能简单用速度去衡量。比如从盈利来看,养老永远不可能成为核心业务,但是从社会需求来看是需要的,同时它还可以做很大的市值,同样逻辑的还有城市更新。

    “万科只不过是在别人贪婪的时候没有那么贪婪而已,”郁亮认为,“在满足美好生活需求方面,市场一定会给万科的努力恰当的回报。

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