万科郁亮：用财务指标评价多元化业务成绩，有必要但不充分

黄昱

2018-12-17 10:01:14

来源: 时代财经

万科要保证新业务有经营质量，会选择暂停拓展或关掉一些业务。

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“未来的万科会由过往30年积累百万级客户变为每年与人千万级触点和场景的亿次交互，将为城乡50%的主流客户提供产品和服务。”12月14日，在万科于深圳浪骑举办的南方区域媒体交流会上, 万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官、深圳公司总经理张纪文向外界展现了其对万科多元化业务的思考。

当天下午，压轴出场的万科董事会主席郁亮一身休闲打扮，身着白色衬衫外罩一件黑色条纹马甲，背后LED显示屏上显示着“历千帆，仍热爱”的主题标语,这既与万科浪骑的帆船业务呼应，又让人联想到地产行业正在经历的重重波澜。

不同于半月前上海区域媒体交流会聚焦“活下去”的问题，南方区域媒体交流会更多将注意力放到了万科的多元化业务上来。张纪文透露，万科要保证新业务有经营质量，会选择暂停拓展或关掉一些业务。

收敛聚焦不是停掉业务

“收敛聚焦”是万科在年底释放出的一个强烈信号，在万科高级副总裁、上海区域首席执行官张海的解释中，收敛与聚焦的核心其实是聚焦，“我们要做的是更细致、更以客户为导向的聚焦。”

而在此次南方媒体交流会上，张纪文给出了更明晰的解释。“准确地说，收敛聚焦不是停掉业务，而是停掉业务的扩张。我们在聚焦不动产业务开发的基础上，会缩掉一些业务，比如说养老业务、商场、教育、万村等。”

万科是最早进入养老业务领域的房企，如今，它也决定放缓该业务的发展速度。郁亮坦言，就养老业务而言，到目前为止，他没看到任何盈利模式，也没看到任何可以推广学习的模式。“如果一个业务已经市场化，但不能够找到一个合适的盈利模式的话，就没法做大，所以万科现在还在不断寻找可能的可持续发展模式。”

同样要进行收敛的还有未来商场业务，张纪文透露，像万科厦门鱼羊市集这样的社区商业，本身的零售方式很好，但是未来如何去复制、如何发展到一定规模，并更好的运营它是万科需要思考的问题。

按照同样的逻辑，教育业务和万村计划也在万科收敛的范畴之中，张纪文坦承，“我们的万村业务发展非常快，一年之内从1、2千间拓展到了7、8万间。所有的收敛都是为了在目前的状态上去将它打磨。”

张纪文指出，万科为“万村计划”安排了四部曲，“第一步就是进入这个业务领域，找到未来运营它的方式，这一步万科在一年前就完成了；第二步就是要完成规模量，现在万村已有7、8万间，规模目标已达成；第三步就是将现在拥有的7、8万间公寓投入运营；第四步就是如何进一步扩大规模。目前已暂停拓展新房源，正处于第三阶段。”

不过，张纪文也强调，过去万科做了很多小业务的尝试，在收敛与聚焦的过程中，如果该业务明显不可能进一步推广，万科也会采用关掉的方式。

多元化业务的标尺

在2017年的中期业绩发布会上，郁亮首次将万科旗下业务分为五类，其中，房地产开发和物业管理作为核心业务，商业、物流是优势业务，冰雪度假和长租公寓是拓展业务，养老和教育是摸索业务，轨道+物业模式和混合所有制改革则是潜力业务。

今年上半年，万科进一步将租赁住宅确定为核心业务。时代财经了解到，万科从2014年开始布局长租公寓市场，规模增长迅速。截至今年6月30日，累计获取房间数超过16万间，半年内房量增长约60%。

教育业务是万科过去发展最快的业务，据万科提供最新数据显示，截至目前，万科教育业务共进入12个城市，项目总数达85个，可提供学位数8万个。与教育和租赁两大业务相比，万科物业则根基更深。

2009年，万科物业在财务上与万科集团独立，并于2015年启动完全市场化战略。万科2018年中期业绩报告显示，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%，占总营收3.93%。

今年以来，已经有4家物业公司完成上市，万科物业是否会成为下一个？郁亮的答案是否定的，“上市之后要短期业绩、发公告，还需要季报、年报，每年还得面对媒体朋友的关心，我怕资本将万科物业引导坏了，会干扰长期战略的基础打造。”

郁亮进一步指出，目前万科物业上市市值也就是一两百亿，但万科物业是有机会达到千亿级业务的，希望它将基础打得更扎实后再来考虑上市的问题。

万科的多元化转型已经历时多年，但目前业务收入的占比仍不足5%。不过，郁亮指出，用财务指标来评价多元化业务的成绩，有必要，但不充分。

他认为，多元化业务不能简单用速度去衡量。比如从盈利来看，养老永远不可能成为核心业务，但是从社会需求来看是需要的，同时它还可以做很大的市值，同样逻辑的还有城市更新。

“万科只不过是在别人贪婪的时候没有那么贪婪而已，”郁亮认为，“在满足美好生活需求方面，市场一定会给万科的努力恰当的回报。