• 上海海洋大厦再易主,商办界“收购王”购入年内第一单

    Time News > | Time Weekly - 2018-11-30 23:31:21 来源:时代财经
  • [摘要] 这是继转手腾飞及ARA地产基金后,海洋大厦第三次易主。

    文/时代财经    童洁

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    今年在国内十分低调的基汇资本完成了年内的第一单。11月29日,基汇资本宣布通过旗下管理基金联合财团伙伴包括QuadReal Property Group成功收购位于上海的海洋大厦。这是继转手腾飞及ARA地产基金后,海洋大厦第三次易主。

    自去年收购凌空SOHO之后,基汇资本在国内的买入动作就谨慎了许多。而且,今年以来,基汇资本还一改过去积极扩张的战略,处置了手头部分物流资产项目。

    对于投资策略的转变,时代财经向基汇资本进行查询,但截至发稿时,并未得到回复。一位不愿具名的业内人士告诉时代财经,今年上海甲级写字楼市场整体来看比较平静,比起市场走势好的时期,当前资本的态度稍显保守,基汇资本调整资产架构也是情理之中。

    海洋大厦三次易主

    基汇资本并未公布此次交易的具体对价,但从过去交易的情况来看,AKA地产基金通过这次转手,能够获得不菲的收益。

    海洋大厦位于上海黄浦区中心地段,建于2001年,总建筑面积约5.02万平方米,最初由上海星腾房产开发有限公司与Sing-Mas In-vestments共同持有,持股比例分别为2.42%及97.58%。其中大股东Sing-Mas Invest-ments由新加坡多家地产商联合组成,吉宝置业、星控股、淡马锡资本下的芳林投资分别持股30%、50%和20%。

    从地理位置来说,海洋大厦有着不错的先天优势,其毗邻上海最热闹的传统商业中心南京东路步行街,不论是人气,还是配套条件,都十分成熟。凭借占位优势,海洋大厦的出租率和回报率一直维持着比较稳定的水平。

    2006年前后,上海甲级写字楼市场行情走高,各路资本对于优质物业的关注度急剧升温。在这样的背景下,星控股和吉宝置业萌生了高位套现的想法,其先后对外发布公告,表示将出让手中持有的海洋大厦股权,并找到专业机构为海洋大厦进行了估价,当时海洋大厦的价值约在1.045亿美元左右。

    海洋大厦很快迎来了第二位“主人”。2006年10月,来自新加坡的腾飞集团以1.66亿美元代价接手吉宝置业、星控股与芳林投资持有的海洋大厦股权。通过这笔交易,吉宝置业为集团获取约1.4亿元人民币的净利润,星控股则取得约2.4亿元盈利及约4亿元人民币的现金入账。

    作为“接盘侠”,彼时的腾飞集团在市场中还是新面孔,其希望在中国做出些成绩。在此之前,腾飞集团以8亿元人民币收购了上海徐家汇商圈内的一栋烂尾楼,改造为“腾飞大厦”,面世6个月便完成满租目标,其收购海洋大厦后,希望能将这样的势头延续。

    不过,接下来的几年时间里,海洋大厦的表现中规中矩。直到6年后,腾飞集团宣布出售海洋大厦,至于出售的原因,腾飞集团表示,手头包括海洋大厦在内的几个商业项目的地产基金即将到期,不仅是海洋大厦,黄浦区和徐汇区的项目也要从这个基金中退出。

    2013年1月,李嘉诚旗下的ARA地产基金以19亿人民币的价格接盘海洋大厦。经过这一买一卖的转手,腾飞集团成功将近6亿元的差价装入囊中。

    前述业内人士分析认为,海洋大厦所在的商圈是上海较早形成的商圈之一,这几年来市场虽有略微的浮动,但出租率和回报率还是维持在一个稳定的水平,由此判断,海洋大厦现在的估值会有一定程度的上升,但是幅度不会过大。

    基汇资本加快抛售动作

    基汇资本一直给市场以“收购狂人”的印象,但今年其收购动作减少后,出售的动作开始增加。

    今年6月,有消息称,链家创始人左晖正在与基汇资本进行高级阶段谈判,拟以约100亿元的价格收购北京盈科中心。该项目由基汇资本在2014年4月从李嘉诚手中收购而来,后期经历了三年的升级优化改造,去年才以全新的面貌展现。

    耗费了大量的人力、财力改造的项目,在重新投入使用不到一年就急于出手,外界认为与物业增值较快不无关系。媒体报道称,有市场人士算过一笔账,以北京盈科中心16.99万平方米的总楼板面积计算,基汇资本在2014年买下盈科中心时的单价约为3.3万元/平方米。而改造后,售价达到100亿元,单价上升到约5.9万元/平方米。

    这样的抛售动作在今年的基汇资本并非个例。就在不久前的11月22日,德国保险巨头安联宣布,收购由基汇资本所管理基金持有的中国核心现代物流资产组合50%的权益,该资产组合包括五个项目,分别位于上海、嘉兴、佛山、武汉及沈阳等重要物流中心,可出租总面积约达37.5万平方米。

    从运营情况来看,这些项目的表现也不差。据悉,这五个项目均建于2016至2017年,具备现代化规格,可满足电子商贸企业、零售商、制造商及第三方物流企业的要求,收入十分稳定。

    “近几年电商发展增速的扩大正在让物流地产成为资本投资的热门领域,基汇资本出售一半股权给安联,应该是考虑到未来运营上的协同,而非唱衰物流地产。同样的道理,基汇资本减少对商办物业的投资,一是考虑到市场形势,二是入市的优质物业确实有限。”上述业内人士指出。

    正如其所言,收购海洋大厦后,基汇资本执行合伙人、中国地区主管彭庆邦表达了对上海房地产市场的信心。他指出,尽管外部经济环境尚不稳定,上海房地产市场仍保持上升势头,其经济发展也超过中国其他城市,GDP同比增长6.9%。

    接下来,基汇资本计划在海洋大厦复制北京盈科中心的成功模式,通过对物业进行重新设计和改造,以提升资产价值。

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