IPO筹资并购扩张，佳兆业物业欲摆脱母公司“输血”

黄昱

2018-11-27 14:53:10

来源: 时代财经

佳兆业物业执行董事、主席以及总裁廖传强表示，佳兆业物业自2015年开始就积极寻求第三方的合作，上市后将通过收并购、招投标以及合资平台等方式进一步扩大第三方市场份额。

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12月6日，港交所将迎来第十家物业上市公司--佳兆业物业集团（HK2168），这也将是佳兆业集团（HK1638）旗下的第六个上市平台。佳兆业物业集团于11月26日公布上市详情，当天下午，管理团队也在香港万丽海景酒店首次集体亮相。

和绝大多数脱胎于房企的物业公司一样，佳兆业物业过去也高度依赖于母公司“输血”，其总在管面积中有超过80%来自佳兆业集团。不过，面对外界的疑虑，佳兆业物业执行董事、主席以及总裁廖传强表示，佳兆业物业自2015年开始就积极寻求第三方的合作，上市后将通过收并购、招投标以及合资平台等方式进一步扩大第三方市场份额。

时代财经查阅佳兆业物业的招股章程发现，佳兆业物业拟将上市募资的50%（约1.4亿港元）用于收购或投资其它物业管理公司；约20%用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司；其余30%将均分至社区增值服务、数字化管理以及用作营运资金等。

母公司输血

“为在港股上市，公司筹备了两年多时间。”年仅38岁的廖传强加入佳兆业物业已有五年时间，面对外界质疑是否踩错上市时间点的问题，他表示，一直以来佳兆业物业都是按照时间节点在推进的，在此时上市，第一是对市场有信心，第二是从经营策略以及对投资者负责来说都是经过慎重考虑的。

佳兆业物业集团股份将于11月26日上午9时起在香港发售，预计于11月29日中午12时结束，并计划于12月6日在香港联交所主板挂牌交易。此次佳兆业物业的总股票发行量是3500万股，占发行后总股本的25%，每一股发行价格区间为每股9.08-10.88港元。

假设发售价为每股9.98港元（即上述发行价格区间的中位数）且超额配股权并无行使，佳兆业物业集团估计在扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后，全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元。

上市前，佳兆业集团拥有佳兆业物业98.6%的股份，待佳兆业物业上市后，其所持有的权益将减至73.95%，仍保持对佳兆业物业的绝对控制权。成立于1999年的佳兆业物业过去主要依靠佳兆业集团的项目输血。

数据显示，截至2018年6月30日，佳兆业物业业务覆盖37个城市，管理124个物业项目，其中来自佳兆业集团开发的项目有86个。与此同时，佳兆业物业负责管理所有由佳兆业集团开发的住宅项目，占总在管建筑面积的85.2%。

未来，佳兆业集团仍将为佳兆业物业后续的规模扩张提供项目储备。截至2017年底，佳兆业集团的土地储备约为2190万平米，2017年新落成的建筑面积约为430万平米。“从2018年到2021年，佳兆业所能提供的物业管理面积分别为210万、920万、560万和250万，这还只是目前的存量，未涉及到增量。” 廖传强透露。

在集团公司的支持下，佳兆业物业近些年保持了稳定增长，2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，复合增长率为18.3%。其中，物业管理服务的逐年收益分别达1.86亿元、2.09亿元、2.68亿元，分别占总收益约38.9%、38.8%及40.1%。

收并购扩张

“从2015年开始，佳兆业物业开始致力于将自己的品牌推广出去，从第三方市场获取更多的项目，以确保我们的竞争力。”廖传强透露，限于现在上市的规则，佳兆业物业目前还是局限于通过招投标以及合资平台来获取第三方项目，但上市后将有计划通过收并购来争夺第三方市场份额。

据佳兆业物业招股章程显示，佳兆业物业本次募资的70%，共约2亿港元将用于收购其他物业和增值服务公司以扩大市场份额。

佳兆业物业透露，未来1-3年，将实施积极的并购业务战略，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。

佳兆业物业董事认为，当前市场上存在多家满足该条件的核实目标，通过此轮收购，佳兆业物业可以实现规模经济，从而提升业务规模、提升资源分配、扩充地理覆盖及降低采购成本。

同时廖传强表示，为了助力后续佳兆业物业第三方扩张的需求，佳兆业物业也十分重视团队管理。“我们现在已经在全国一些高校设置了专门的物业班级，从而为佳兆业物业在进行第三方扩张时提供一些高素质人才做保障。”

从第三方项目的中标率来看，佳兆业物业与一些同行相比还存在一定差距。数据显示，2016年佳兆业物业第三方项目的投标中标率为34.6%，而后开始下降，在2018年上半年的投标中标率为22.4%，与2017年基本持平。

据时代财经了解， 2015-2017年碧桂园服务的第三方物业投标的中标率分别为90.9%、88.2%和55.8%。而长期被视作国内物业管理行业标杆之一的绿城中国，其第三方中标率更是长期达到80%以上。

对于中标率下降的原因，廖传强认为是整个投标量在增大，实际上中标数量是在增加的。公开数据显示，从2015年至2018年6月30日，来自第三方项目的收入在总收入中的占比是逐年上升的，分别为11%、12.8%、17.8%、23.5%。

随着中国的房地产市场慢慢进入存量时代，物业公司板块受到越来越多房企的重视。到目前为止，已经有10家物业公司在A股或者港股上市，这当中包括南都物业、彩生活、碧桂园服务、中海物业、绿城服务等。

在竞争越来越激烈的背景下，规模扩张是物业公司在市场上站稳脚跟的重要能力之一，考虑到在母公司规模格局已逐渐形成，物业公司抢占第三方市场份额的能力将成为衡量其发展潜力的重要指标。

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