深圳楼市进入下行周期，炒房客还有机会吗？

柳军

2018-11-12 21:56:40

来源: 时代财经

一直以来，深圳楼市被称为全国楼市领涨领跌的风向标，而现在楼市进入下行周期，在业内看来，这与今年深圳密集的调控政策有关。

深圳.jpg

来源：全景网

最近，深圳楼市下行趋势引起外界广泛关注。

深圳市规土委公布的数据显示，深圳10月一手住宅成交均价为54071元/平方米，环比下降9元/平方米，成交量为1835套，环比下降18.3%。二手住宅成交量也继续下滑，10月全市成交3787套，环比下跌23.5%，市场观望氛围仍旧浓厚。

就在深圳楼市量价齐跌的同时，一则“深圳法拍房数量比去年同期激增222.5%”的消息成了网络热门话题。

“类似的司法拍卖，确实和楼市降温有关。” 易居研究院研究总监严跃进在接受时代财经采访时表示，出现违约现象的背后是资金紧张，甚至一部分投资客资金投放范围广，当其他产业出现经营困难时，按揭贷款等压力就会增加。

深圳也会“降价未遂”吗？

和深圳一样，今年多地楼市的“金九银十”显得异常萧条。

易居研究院数据显示，今年10月，北京、杭州、深圳、成都、南京、苏州等受监测的10个城市二手房成交量为3.9万套，环比下降25%，同比下降9%。

在这一轮“楼市入秋”的舆论中，部分开发商开始打折促销，多地房价面临下行压力，而一些地方甚至已经开始出现“降价未遂”的现象。

最典型的例子是合肥，近日合肥某楼盘降价6000元/平米，随后当地房产局长亲自前往调研，不久房价便又回涨。此外，砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次约谈会，停办相关楼盘预售许可证，并对4家合作银行予以处罚，该楼盘最终也“降价未遂”。

合肥“降价未遂”的背后，是高度依赖“土地财政”的尴尬现实。合肥统计局数据显示，2017年该市城市土地出让金收入达到了市级一般公共预算收入的104%。

中泰证券首席经济学家李迅雷在接受媒体采访时表示，这种背景下，如果房价开始下跌，地方财政、土地财政收入会大幅下降。“现在部分地方政府的债务比预期还是要高，如果土地财政收入大幅下降，地方政府债务压力会进一步提高，对房地产公司来说，现金流会变差，银行的坏账率会上升，房价下跌还会导致居民还贷意愿减少，违约增多。”他强调。

因此，严跃进告诉时代财经，类似合肥某楼盘这样的降价不被政策允许，即便深圳降价是大家都希望看到的，也需要积极管控，防范房价上下波动。

不过，由于深圳土地财政依赖度相对不高，远低于北上广三个一线城市以及三十多个二线城市，因此业内认为，政府托底楼市的可能性远低于其他城市，短期内深圳楼市下行的趋势还将持续一段时间。

“但降幅不会太大。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经，深圳楼市降价10%足以吸引大量成交，最多降价15%，没有进一步降价的可能。“部分降价幅度还没达到10%的项目，可能还将继续降价，但大幅度降价不可能。”

投资客还有机会吗？

一直以来，深圳楼市被称为全国楼市领涨领跌的风向标，而现在楼市进入下行周期，在业内看来，这与今年深圳密集的调控政策有关。

今年6月，深圳出台新政，提出到2035年，深圳将新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障房总量不少于100万套，保障性住房与商品住房的比例设为6:4。

这项被称为“二次房改”的政策还提出，人才住房的租金、售价将按照市场价60%来收，安居型商品房租金、售价将以市场价50%来收，公共租赁住房租金则按照市场价30%来收。

该政策表明，未来商品房、开发商不再是楼市主角，而占比达到60%的以政府为主导的政策性支持住房，则将分流很大一部分楼市潜在买家。

紧接着在今年7月31日，深圳又出台新政，提出暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品房，居民家庭新购买商品住房3年限售，离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于70%。

在业内看来，“731”新政后，深圳购房者进入观望阶段，楼市成交量下滑已成共识，而现在稳中有跌的态势，正是过去调控政策的结果。

不仅如此，深圳的调控政策还在继续加码。11月5日，深圳又发布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》，这份政策首次明确：可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%来确定。

中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，2017年全国土地价格与房价比值达到了0.68，这意味着地价已经占到了房价的68%。而深圳本次新政，无疑动摇了高房价的基石，以解决 “面粉贵过面包”的难题。

面对下行的楼市趋势，越来越严的调控政策，以及釜底抽薪的土地新政，令部分人群认为炒房客在深圳已经没有卷土重来的机会。

对此，邓浩志认为，对楼市投资客而言，深圳仍然有很大的机会。“不管保障性住房的比例是多少，不论将来是否征收房地产税，只要一个城市的经济发展，它的房价肯定就会上涨，全球都这样，保障房比例高达80%的新加坡，商品房价格依然高居全球前十。”

而严跃进则提醒，对投资客而言，更需要警惕的是市场调整所带来的风险。