“抢人大战”后天津大逆转：楼市、地市双降

刘新歌

2018-10-25 14:45:45

来源: 时代财经

一大波外来人口借助这股政策东风来到天津，他们入津的原因和条件各有不同，但共同引发了天津楼市一段短暂的向阳期。

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来源：视觉中国

今年5月，40岁的周强（化名）以逾700万的价格卖掉了北京二环一套60平方米的房子，转而在天津滨海新区入手了三套100平方米左右的房产。“主要是为了家人，三套房一套自住，一套给父母住，另外一套是投资，为孩子以后出国留学做准备。”

卖掉北京二环的房子，周强虽深感可惜，但也认为是最合适的选择。“我在北京工作了十多年，但按照积分落户的评分标准，我只有60多分、无法落户，孩子上学还是受限制。与其这样，还不如到一个还可以的城市，买几套大点的房子，住着舒适。”

促使周强下定决心“出走”京城的是天津于今年5月16日推出的“海河英才”行动计划，该计划放宽了对人才引进的落户条件，尤其全日制高校毕业的学历型人才，本科一般不超过40周岁、硕士一般不超过45周岁，即可直接落户。条件之宽松，堪称直辖市“史上最低落户门槛”。

一大波外来人口借助这股政策东风来到天津，他们入津的原因和条件各有不同，但共同引发了天津楼市一段短暂的向阳期。

户口诱惑与楼市去泡沫

被喻为“拎包入住”的低门槛落户新政极具吸引力，火爆程度并不亚于此前的抢房盛况，“天津公安”的网上注册系统一度“爆满”，在5月16日中午12:30分至17日早上8:30分，短短20个小时里已有30万人登陆并下载“天津公安”APP办理落户申请。、

随后，天津市多个地区开始采取每天限号、需要先线上注册才能线下办理等办法。但这并没有影响去天津落户人群的热情，为了能够在第二天抢到号，很多人甚至晚上住在行政服务大厅周边。

入户热潮为低迷的天津市场注入“强心针”、带动楼市的崛起，冷淡开局的天津楼市在5月份发生反转。诸葛找房监控的数据显示,5月中旬后，天津二手房挂牌均价累计上涨1.39%,挂牌价格上涨房源明显增多；新房市场亦明显升温,新开盘项目中排队购房人数激增。

而贝壳研究院数据显示,5月,天津二手房成交环比增加255%,成交均价涨幅在2.5%以上。新房方面，易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，5月，天津新建商品住宅成交125万平米，比4月份的63万平米环比上涨98%。

临近北京的天津，受到北京虹吸和外溢的双重影响。当北京挂起疏解大旗，距其130公里左右的天津成为在京工作的外地人的“退守之地”，靠户口和教育的优势吸引着这些外溢人口。

“我们是外地人，想把孩子带在身边抚养，但如果以后再回老家参加高考的话，孩子还得重新适应。”31岁的龙薇（化名）来自湖南，她是两个年龄分别为7岁和3岁男孩的母亲，为了落户，她于10月中旬在天津和平区买下一套两居室。

“天津这次吸引人才靠的是什么？一是天津的高考资源，二是医疗、卫生、生活配套等。”在天津某房地产代理公司工作的钱进（化名）也于此次人才新政后移居天津，但他并不打算定居，“未来可能还回北京工作，天津毕竟还是二线城市，本身吸引力不足，因此只在5-6月份短暂地出现成交量的激增，此后便持续回落，房价也比较正常，只有小幅度的上涨。”

贝壳二手房数据显示， 7月天津全市成交1314套，仅为6月份成交量（2100套）的6成。安居客最新数据显示，天津二手房10月份的挂牌均价为22930元/平米，较上月下滑1.51%。新房的9月成交均价则为15120元/平米，较上月下降7.32%。近三个月来，天津均价上涨的天数仅有31天，下跌的天数则为50天，累计跌幅3.71%。而随着楼市燥热的褪去，市场观望情绪也在不断加强。

不过，天津财经大学人文学院院长丛屹对时代财经表示，成交量和房价的下滑并不能视为天津楼市趋冷的表征。“（人才新政后）那个小高潮其实是房地产中介起的作用，从2017年3月调控升级开始，天津房价的上涨被有效控制，中介憋了一年，好不容易逮住机会大肆炒作了一把。目前天津房价进入‘稳中回调’的态势，相比2016年至2017年第一季度不理性的上涨，现在的回调其实也是去泡沫的一个表现。”

土地降温，低溢价成“主旋律”

楼市对地市的传导效应也正在上演，10月22日，天津武清区2宗原定于10月24日出让的土地，临时被天津市国土资源和房屋管理局武清区分局分别进行延期与停牌。上述地块也分别成为天津今年以来第18宗被停牌、第6宗被延期出让的地块。

而在4月8日-4月25日不到20天内，天津密集地出现7宗土地没有房企报名而停牌，如津南咸水沽地块、宝坻073号宗地、武清三宗地块等都是在临近出让的前两天被紧急叫停。即便是在成功出让的地块中，低溢价也成为“主旋律”。

中国指数院数据显示，2018年上半年，天津共出让住宅用地47宗，其中底价成交的土地29宗，占比达62%；产生溢价的土地18宗，平均溢价率仅为6.92%。

与2016、2017年数据对比，天津土地市场的凉意一目了然。2016年，天津各类土地出让金总计约1389亿元，同比2015年的603亿元涨幅达130%；土地出让面积约2617万平米，同比涨37%；总规划建筑面积约3357万平方米，同比涨50%。

而2017年，天津土地出让金达1231.39亿元，较2016年下降11.00%；土地成交面积1963.04万平米，同比下跌24 %；但2017年土地成交均价比2016年上升17.73%，为6273元/平米。

土地“凉凉”源于天津土地市场史上最严的地产调控。6月1日，天津市政府发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，除坚持房地产市场调控目标、坚决遏制投机炒房外，《通知》强调要严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格“三价联控”原则,有效调控土地出让价格，稳定住房市场价格预期。

天津的“三价联控”起自今年3月天津市国土房管局印发的《关于国有建设用地使用权公开出让有关工作的通知》。所谓“三价联控”，一是以土地价格稳控新房价格，即以出让地块周边新建商品住房区片指导价格，确定土地出让最高限价；二是新建商品住房价格不得高于项目所在区片指导价格；三是以新房价格引导二手房价格保持平稳。

土地市场的表现一向被视为楼市未来走势的风向标，而天津近年GDP和人口情况也引发市场对天津楼市后续潜力的疑虑。作为四大直辖市之一，天津近十几年的经济增速在全国一直名列前茅。但2017年，天津经济增速出现下降，GDP增速从2016年的9%骤降至3.6%。今年以来，天津GDP增速仍低位运行，前三季度经济增速仅为3.5%，在已经公布前三季度经济运行成绩单的21省市中垫底。

人口方面，2017年末天津常住人口比上一年减少5.25万，净流出人口数量达9.28万。而猎聘网发布的《2017年人岗争夺战及职场流动力大数据报告》显示，2017年上半年全国10个主要城市中，天津人才净流入率为-2.31%，是10个城市中唯一净流入率为负值的城市。

丛屹向时代财经指出，“目前的下降是调控的效果。抑制房价是天津必须从政策上坚持的，过高的房价会压抑需求。同时天津作为准一线城市，还是有很大的刚需做支撑，楼市不会一直呈下降趋势，地域性的发展空间非常大。”

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