“租金贷”背后的生存困境：长租公寓迎来大洗牌
长租公寓已进入“规模竞争”的时代，在盈利和规模扩张的双重压力下，长租公寓即将迎来加速洗牌。
长租公寓“甲醛门”、“涨价潮”还未落幕，“租金贷”又掀起新的舆论高潮。从8月的鼎家到10月的寓见，接连两次因长租公寓资金链断裂而暴露的“租金贷”问题再次刺痛了大众的神经。
“原本都没有太在意租金贷的问题，但在看到这两家‘暴雷’的长租公寓后，我是肯定不会选择使用租金贷的付款方式了。” 一位正准备在深圳租房的租客强调。
租金贷的使用在分散式长租公寓领域十分常见。时代财经调查发现，迈点研究院发布的分散式长租公寓品牌影响力榜单排名前十的长租公寓几乎都使用了“租金贷。”
租金贷本身并无原罪，它是在“租购并举”政策的号召下诞生的，初衷是为了缓解租客的资金压力。只不过，部分市场玩家的违规使用让租金贷变了味。
长租公寓目前还处于烧钱阶段，一些房企或长租公寓的头部企业资金优势较为明显，但绝大多数独立品牌只公寓能依赖外部融资。早前就有业内人士表示，长租公寓已进入“规模竞争”的时代，在盈利和规模扩张的双重压力下，长租公寓即将迎来加速洗牌。
“租金贷”泛滥
近期“爆雷”的寓见公寓因其曾跻身行业前十而备受关注。迈点研究院公布的《2018年9月分散式长租公寓品牌影响力榜单》显示，排名前十的分散式长租公寓品牌分别为蛋壳公寓、自如、爱上租、青客、包租婆、优客逸家、寓见、美丽屋、魔飞公寓、房家加。
图片来源：迈点研究院
时代财经调查发现，除包租婆、魔飞公寓以及优客逸家外，其它七家公寓都给租客提供了使用租金贷月付的付款方式。而优客逸家的客服人员表示，“我们是从这个月开始才取消使用租金贷月付，只接受季付、半年付或年付。”
“因为近期一些公寓做租金贷引发了一些问题，租客们都不太满意这种付款方式，认为公寓是在用他们的信誉办贷款。如果没有跟第三方金融机构合作的租金贷，我们是不接受月付的，不然公司的资金流转不过来。” 她进一步透露。
由于前期资金投入大，以及激烈市场竞争下迅速扩张的需要，不少长租公寓都希望能快速回笼资金。以蛋壳公寓为例，其合计提供了四种付款方式，包括年付、半年付、季付以及分期月付，按租期一年计算的话，其中最优惠的支付方式为年付，其次为半年付，最贵的是季付。
蛋壳公寓的一位销售人员对时代财经表示，“对租客而言，在季付和分期月付中，还是分期月付更加便宜。蛋壳公寓的分期月付是和腾讯的微众银行合作的，租客和微众银行签约后，蛋壳公寓将一次性收回一年的租金，租客按月还款给微众银行，产生的分期利息和手续费均由蛋壳公寓承担。”
因为有链家作为靠山，自如虽然也有“自如分期”的选项，但同时其也为租客提供了普通月付的选择。不过，值得注意的是，“自如分期”也是在其普通月付、季付、半年付、甚至年付中最优惠的一种支付方式。
“事实上现在北京几乎所有的分散式长租公寓都有使用租金贷。我们给房东的租金都是年付的，如果租客按月付的话，我们资金会很紧张。” 美丽屋北京地区的客服人员向对时代财经指出。
尽管关于北京的分散式长租公寓使用租金贷的渗透率问题尚待验证，但从其按年付给房东租金的支付方式来看，类似美丽屋这样的长租公寓希望通过租金贷一次性回笼资金的做法似乎无可厚非。世联行红璞公寓负责人甘伟表示，“目前运营商给房东的租金还是以季付为主，这样资金压力会更小一些。”
上海中原地产研究部高级经理卢文曦指出，长租公寓运营商使用租金贷的逻辑其实很简单，就是通过第三方金融机构将本应一月一付的钱一次性全部收回到自己手中，这样其手头现金流将会更加充足，有利于进一步扩张。
然而，一旦长租公寓在快速扩张中发生资金链断裂的问题，房东就可能无法收到租金，租客就同时面临被赶出去和需要继续向第三方金融机构偿还贷款的双重风险。面对混乱的租金贷问题，北京、深圳、浙江等地的监管部门已经出手。
卢文曦指出，未来会有更多的政策出台对租金贷作出限制，不一定是完全禁止，但至少会给出一个准入门槛，包括对贷款人以及授款人有一个更加严格的资格审核。“租房子本身就是消费，你有多大能力就去做多大的消费，放大消费的风险是很大的。”
思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅则强调，租金贷本身是一个很好的金融工具，现在要做的是怎样更好的使用它。首先，长租公寓企业对租客不能欺瞒，要在其认可的情况下签约。其次，经营租金贷的金融机构最好是银行，保证资金池的安全。最后，在租金贷的设计上，长租公寓企业应该以一个长期经营的思维来规划资金的使用。
长租公寓大洗牌
租金贷问题的爆发更多地也折射出了一些长租公寓的生存困境。据启信宝向时代财经提供资料显示，在过去一年多的时间里，已先后有9家长租公寓品牌因经营不善、资金链断裂而倒闭。
长租公寓因前期投入大、回报周期长，是一个非常“烧钱”的行业。然而，除了一些头部企业之外，一些小的长租公寓企业想要获得资金的渠道非常有限，更鲜有机会通过ABS的方式去募资。
据Wind数据不完全统计，截至2018年8月21日共有长租公寓资产支持专项计划11只，总规模106.67亿元。其中，发行主体均为房企或者长租公寓的头部企业。
2017年1月，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”获批发行，拉开了长租公寓资产证券化的序幕。继魔方公寓之后，去年下半年自如和新派公寓也分别发行了国内首单租房市场消费分期类ABS和国内首单长租公寓 REITs。
长租公寓市场的扩张早已进入白热化， 2017年大举进入长租公寓领域的房企凭借其自身雄厚的财力，在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。
据公开资料显示，万科计划在2018年达到45万间，旭辉计划5年内达到20万间，龙湖计划在三年内拿下300栋集中式公寓，佳兆业的三年目标是10万间。长城证券研究指出，房企旗下的长租公寓的最核心优势是房源，作为开发商，地产业务能够提供的房源将是其未来快速扩张的主要优势。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，现在虽然只有少数长租公寓破产，但实际上大多数长租公寓的经营都是很困难的，很多企业会主动进行资产的转让，收并购的趋势在未来两年会不断演进。
海链租房副总裁楼海淼曾表示，目前长租公寓不要考虑成本、不要考虑盈利，要尽快做大规模、做大房源量、做响品牌。扩张的方式，既可以是一间间收房这种内涵式增长，也可以采用并购中小二房东、中小运营商来实现扩张。
目前看来，数千间房源的中小公寓运营商是最值得被并购的主体。一方面，它们精耕细作于一个城市，甚至是一个城市的某片区域，想走出去但苦于没钱没精力，但它们对本地却又极大的地缘优势；另外，他们的日子是最难过的，几千间房的规模不上不下。
长租公寓的收并购案例如今并不少见。2017年8月9日，在全国拥有近4万间房的魔方公寓在深圳宣布，完成对深圳本土公寓品牌“V客青年公寓”战略投资，成为其第一大股东，差不过同一时期，成都本土的分散式长租公寓幸福居和Funx合并。
2018年3月，金地商置收购Warm＋公寓全部股权，对价5000万元，并承接负债2631万元，共耗资7631万元，公开资料显示，Warm＋公寓下辖房源1670间，大部分房间的租约在8-12年左右，剩余年限在6-10年左右。近期因资金链断裂而濒临倒闭的寓见公寓大概率将由青客接盘。政策的风口已经过去，长租公寓的洗牌正在轰轰烈烈地上演。
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