千亿目标下富力地产承压，频频融资求解资金难题

刘新歌

2018-09-28 10:48:06

来源: 时代财经

近年来深陷高负债泥潭的富力地产，情况并没有好转的迹象。

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来源：视觉中国

当碧桂园、恒大销售业绩连年跃升时，曾为华南五虎之首的富力地产早已失去昔日的光彩，不仅多年徘徊在千亿门槛之外，还于2017年跌出TOP20。不过，面对房企的规模化竞争,富力地产也开始冲刺“千亿俱乐部”,提出2018年不低于1300亿元的销售目标，并准备在2020年冲击3000亿元。

重启规模跃进后，除了在土地市场屡有动作，富力地产今年来也频频发起融资，似乎在为冲刺千亿军团埋下伏笔。9月26日，富力地产称于近日发行了一笔总额为10亿元的超短期融资券，票面利率6.5%，期限270天。

这是今年内富力地产发行的第七期超短期融资券，计划发行总额10亿元，票面利率6.5%，期限270天。关于本期超短期融资券的用途，富力地产表示，拟以不低于发行规模的70%用于偿还金融机构借款，另以不超过发行规模的30%用于补充营运资金。

多方融资解渴

时代财经统计发现，截至目前，富力地产今年发行的超短期融资券总金额已达71.7亿元。此外，富力地产还在9月内连发三期资产支持专项计划，债券品种为资产支持证券-ABS，合计拟发行总金额为122.21亿元。

同时，富力地产子公司怡略有限公司还分别于4月18日、9月20日发行了两笔美元优先票据，金额合计为8亿美元，均将于2021年到期。其中，第一笔6亿美元优先票据将用于债项再融资及作一般公司用途，第二笔则将用于离岸再融资。

相比去年，富力地产今年来明显加大了融资力度，这或与其资金承压有关。富力地产2018年中期业绩报告显示，截至6月30日，其借款总额为1591.4亿元，较2017年年末增加169亿元；其中，短期负债和长期借款的当期部分约为448.8亿元，短期借款为210亿元。而可用现金及现金等价物仅为187.78亿元，现金不足以覆盖短期债务。

截至6月末，富力地产应收账款和其他应收款增加至325.69亿元、410.59亿元，分别较2017年年末增长13%和12%。在此背景下，盘活应收账款及公司其他资产进行融资、发行资产支持专项计划（ABS），成为富力地产融资的主要方式。

不过，值得注意的是，富力地产的融资成本在不断攀升。其中，4月18日发行的第一笔美元优先票据票息为7%，9月20日发行的优先票据票息则升至8.875%。而七期超短期融资券的票面利率则从5.50%攀升至6.50%。

随着楼市调控的不断深入和去杠杆的推进，房企的融资环境持续紧缩，发债频频受阻，“融资难”成为共性问题，富力地产亦不例外，其分别于2月9日和5月23日取消10亿元中期票据、10亿元超短期融资券的发行计划。5月29日，富力地产金额为60亿的住房租赁专项公司债券也宣告中止。

屋漏偏逢连阴雨。曾寄望通过回归A股以降低负债率、推动业务快速发展的富力地产，其五度回A的努力依旧未现曙光。据中国证监会官方网站消息，截至2018年9月13日，富力地产在上交所的IPO排队顺序是第68名，但去年年底其排名则为53名。今年上半年，涉“房”企业内地IPO排名集体后退，富力地产甚至一度跌至第95名。

与此同时，近年来深陷高负债泥潭的富力地产，情况并没有好转的迹象。上半年业绩报显示，其净负债率为187.5%，比2017年年末提高近18%，创历史新高。而回溯过往，富力地产净负债率已连续3年超过100%。数据显示，2015-2017年，其净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%。

1300亿目标承压

富力地产杠杆水平的提高源于其规模诉求下的巨资买地和大手笔并购。2017年，富力地产耗资584.3亿元，在53个城市将81块土地收入囊中,而同期其全年营业额仅592.8亿元。今年上半年，富力地产买地速度虽稍有放缓，仍斥资约210亿元购地，占上半年协议销售金额的37%。

而富力地产最大手笔的“买买买”，莫过于介入万达和融创的“世纪并购”，于2017年7月斥资199.06亿元收购万达77家酒店资产。富力公告称，这77家酒店资产净值预期为不少于331亿元。虽然这笔生意在富力地产看来颇为划算，但也进一步加剧其财务的高压状况。

而在房企以加快存货去化、提升现金回流速度作为应对楼市调控的不二砝码时，富力地产的此次并购让人费解。毕竟，富力地产与昔日齐头并进的同行出现分野，业内多归咎于其分心搞商业地产。受此拖累，富力错过了扩大规模的最好机遇。

另外，富力酒店营运也持续出现亏损。年报数据显示，2013-2017年，其酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。此次收购后，申万宏源、美银美林等多家机构下调了对富力的评级。标准普尔亦认为，这次收购将影响富力地产在保证财务杠杆稳定的同时，开展土地开发业务的能力。

财务承压的同时，富力地产业绩也并不乐观。今年1-8月，富力地产总权益合约销售金额约766.8亿元，虽较去年同期上升47%，但仅完成全年1300亿销售目标的59.98%。若要达成年度目标，富力地产需在9-12月四个月内，月均销售超133亿。从其前8月单月的表现看，压力不可谓不大。

在年中业绩会上，李思廉提出仍然坚持1300亿元的销售目标，对应的交付可售面积约650万平方米、181个可销售项目。不过，在调控趋紧、楼市趋冷的背景下，1300亿的业绩目标能否如愿达成，也许还要打个问号。

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