新昌集团的断臂“救赎”，6项目转手北控城开

不容乐观的财务状态正在阻碍新昌集团进一步发展，新昌集团并不讳言，自年初以来，集团的财务状况持续限制其取得新项目的能力，导致建造业务营业额减少，并转而导致集团现金流减少及融资成本增加。

来源：视觉中国

佳兆业、保利置业都没有谈成的收购，最后被一家来自北京的，名气不大的房企——北控城市开发有限公司（简称“北控城开”）盯上了。

9月20日，新昌集团宣布与北京控股集团有限公司下属公司北控城开订立内地物业项目框架协议。据此，北控城开将以项目公司估值为基础以注资及股份认购方式持有项目公司51%权益，以共同开发新昌集团于北京、广州、佛山、铁岭、天津及泰安的六个物业项目。

新昌集团2018年半年报披露，位于北京的新年华购物中心及位于广州的熹阳电脑城（天晟明苑商业部分）已经落成，均为商业项目，前者总建筑面积为5.58万平方米，包括购物商场、公寓、停车场，可供出售或租赁的建筑面积约为1.2万平方米，截至2018年6月30日购物商场的出租率超过90%。后者总建筑面积为2.63万平方米，包括商业物业及有约325个车位的停车场。

位于佛山的新昌小镇项目，有8.3万平方米的商住业态预计今年10月达到预售条件，另外约9.86万平方米的零售奥特莱斯商业已于2017年5月29日开业，婚庆广场、宠物乐园、会所、餐饮、集装箱主题酒店、开心农场等配套设施及水上乐园、游船、垂钓等水上娱乐设施已投入使用。

天津商业发展项目整体仍在规划阶段，项目规划的两大核心主题，一个是文化产业服务区，另一个是儿童教育及娱乐产业基地。泰安项目定位是具有旅游、休闲特性的复合型商业综合体，截至2018年上半年，共有34栋总建筑面积逾10万平方米的两层商业零售商场正在兴建中。

铁岭星悦南岸项目包含零售、娱乐、观光旅游、酒店、国际学校、水上乐园、住宅、办公楼及会展设施等多项设施，占地面积达180公顷，总建筑面积约为300万平方米。其中，一期住宅可售面积约为22.5万平方米，共有2100个单位可供销售，每个单位平均107平方米，一期商业包括展览中心、宴会厅、会所、商场及水上乐园，总建筑面积约21.47万平方米。

整体来看，新昌集团本次要出售的六个项目主要是商业及文旅两大类项目，且住宅部分占比并不算多。

在本次交易之前，佳兆业及保利置业均表达过合作意向，其中与佳兆业的合作主要集中在项目层面上，并有意将佛山项目作为首个合作项目，而与保利置业更多是公司股权上的收购，保利置业有可能成为新昌集团主要股东。

但在今年8月初，佳兆业正式宣布放弃与新昌集团合作的优先权，保利置业也表示暂无收购股权的具体方案和时间表。而此番引入北控城开，从侧面证明新昌集团与佳兆业、保利置业的合作告吹。

“缺钱”是新昌集团选择断臂求生最重要的原因。年报数据显示，新昌集团2016年股东应占亏损为3950万港元，2017年亏损7.74亿港元，2018年上半年亏损7.05亿港元。

亏损的同时，不断攀升的债务也让新昌集团喘不过气。2016年该公司债务总额为116亿港元，2017年为139亿港元，2018年上半年为147亿港元。净负债比率分别为102%、114%、134%，现金及银行存款分别为10.39亿港元、11.79亿港元、4.12亿港元。

不容乐观的财务状态正在阻碍新昌集团进一步发展，新昌集团并不讳言，自年初以来，集团的财务状况持续限制其取得新项目的能力，导致建造业务营业额减少，并转而导致集团现金流减少及融资成本增加。公司已寻求战略性措施，包括但不限于出售资产及对当前融资进行再融资以恢复集团的现金流及流动性。

据时代财经了解，在与佳兆业及保利置业合作告吹的8月，新昌集团又公布与一名独立第三方订立谅解备忘录，这次出售的是建筑公司——新昌营造厂有限公司100%股权，根据谅解备忘录，买方有望提供为新昌营造厂提供6亿港元的资金支持。最新市场消息称，这名独立第三方是涉足大基建业务的绿地。

目前，与绿地的合作仍有待官方披露，而值得关注的是，在房地产业务上的合作，新昌集团斟酌多时，最终选择的竟是无论开发实力还是知名度都不如佳兆业、保利置业的北控城开。

据时代财经查阅，在公开资料中，对北控城开的介绍非常有限。从仅有的资料显示，北控城开成立于2011年9月，主要是服务于北京市政府规划的房地产政策性开发项目和各区县各级保障房和商业开发项目，涉及区县房地产拆迁回迁、土地环境整治、商业项目土地一二级开发等。

北控城开立项于怀柔，配合怀柔区政府完成对怀柔雁栖湖周边31平方公里环湖环境商业地产开发，配合完成2014年国际G20峰会会址周边的开发项目。

时代财经向北京多位业内人士了解，他们对北控城开的大多印象是，“国资背景，但平时非常低调，很少公开拿地，不属于传统的地产开发商”。

官方信息显示，北控城开背靠着北京国资委，间接控股股东为北京控股集团有限公司。北控集团业务涵盖城市燃气、水系与水资源综合利用、环卫与固废处理、市政综合规划等，与房地产开发没有太多关联。

不过，新昌集团看中的显然不是北控城开的地产开发经验，而是北控城开间接大股东北控集团于绿色能源、城市基建及城市创新以及综合营运方面经验丰富且具备资源整合的能力，以及与金融机构维持的良好关系。

而对于目前陷入资金泥潭的新昌集团来说，北控城开在融资上的突出优势，或是新昌集团最为看中的。于公告中，新昌集团透露，在北控城开取得六个项目51%权益后，将优先安排向新昌集团偿还不少于人民币15亿元，及3年内以项目公司的保留溢利及股东贷款为新昌集团提供不少人民币60亿元的资金支持。

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