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  • 绿地香港奔跑冲规模,但负债率也在攀升

    Time News > | Time Weekly - 2018-08-31 10:28:34 来源:时代财经
  • [摘要] 虽然绿地香港保持着一定的发展速度,但其规模在行业内还谈不上突出。

    文/时代财经    刘新歌

    图:绿地香港业绩会

    每年的8月,对绿地香港( 00337.HK)都有双重意义,不仅是其年中业绩发布时点,还是上市周年纪念期。今年尤是如此。

    但如果仅从销售数据看,绿地香港今年交出的上半年答卷并不太靓丽。1-6月,绿地香港实现合同销售额153.15亿,距离400亿年度销售目标还有不小差距。但首席运营官侯光军在业绩会上强调,今年销售将达到400亿以上,未来三到五年实现千亿规模。

    绿地香港于今年初首提“千亿目标”计划。在今年3月举行的2017年全年业绩发布会上,董事局主席兼行政总裁陈军称:“慢就是退,江湖地位还是要有的,我们也开始考虑要有一定的规模。”彼时,这个规模目标内容是“2018年合约销售额不低于400亿,并计划在2021年实现千亿”。

    快速提升的行业集中度促使绿地香港不得不奔跑。与2016年相比,销售金额超过100亿元的企业数量在2017年内少了2家,而300亿以上规模的企业则有所增加。从2013-2017年,绿地香港的年合约销售由30亿元增加到300亿元,年复合增长率达到70%。

    其他财务指标也呈逐年向好的趋势。利润方面,从2014年年中至2018年年中,绿地香港的毛利润从3.23亿元提高到12.48亿元,净利润从400万元提升至4.63亿元,归属于公司拥有人的净利润则从2500万元提升至3.32亿元。此外,绿地香港的总资产也从2014年的410.4亿元增加到871.65亿元。

    虽然绿地香港保持着一定的发展速度,但其规模在行业内还谈不上突出。侯光军直言,“我们希望有质量的发展,做一个小而美的公司,但规模也是很重要的,千亿还是很有必要的。”但他也强调,绿地香港不只追求数字的发展,关键是在合适的规模下更有质量、更有特色地发展,讲好绿地香港未来的故事。

    在上半年达标率不足四成的情况下,绿地香港下半年的销售将面临一定的压力,它需要在6个月内完成247亿元的销售。而绿地香港管理层在业绩会透露,其下半年的可售货值为380亿元,这也意味着其下半年的去化率要在65%以上。

    今年上半年绿地香港新增土储495万平方米,新增货值约596亿;截至6月30日,绿地香港土储增至2000万平方米,主要位于泛长三角、泛珠三角地区。但与同行不同的是,绿地香港72%的土地储备来自公开市场,仅有28%来自收并购,而且“招拍挂为主,收并购为辅”的方式将继续成为其下半年的土地投资策略。

    绿地香港董事会秘书雷雨回应称,“逆向思维是一个非常好的发展手段,供需会根据市场需求、形势不断地发生变化。收并购确实是一个很好的手段,但也有其不利的方面,比如遗留问题、土地闲置问题等等。”但他也表示,“主”与“辅”主要是根据市场情况确定,下半年一些中小型房企可能在资金等各方面会发生一些问题,绿地香港也会把握机会,对一些优质的、遗留问题比较少的土地加大收购。

    今年上半年,绿地香港新增7个项目,与去年全年新增项目数量等同。但扩张的同时,其负债率也再次攀升,达到104%。而过去五年,高负债率也一度是绿地香港的隐痛。2014-2016年,绿地香港的资产负债均超过120%,2015年更是从前一年的155%大幅攀升至172%,只有2017年才略微降低,减少至84%。

    侯光军表示负债率可能会进一步上升,下半年还会适当补充一些项目。但他认为,在规模比较快速增长的阶段,负债率上升是件好事,主要是要可操控。他口中的“可操控”来自绿地香港的内部考核体系。“回款占60%,签约占10%,其他考核占30%,所以我们对回款的考核、对风险的把控还是高度重视的。”据了解,上半年绿地香港资金回笼率达90%以上。

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  • 长远来说,还是应当将土地增值税纳入房地产相关税收体系中,调整比重和税率,对于企业来说,会有比较直接的利好。

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