• 景瑞控股交“年中答卷”:净利大幅增长,均价创新高

    Time News > | Time Weekly - 2018-08-31 08:44:35 来源:时代财经
  • [摘要] 景瑞眼下的赚钱能力要远远高于早些年,而这并不是单一要素主导的蜕变,经营的精细化、投资研判的精准把握以及成本控制上的作为合力酝酿了这场“化学反应”。

    文/时代财经    张常旺

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    图片来源:视觉中国

    如果以马拉松长跑作喻,现在的景瑞控股(以下简称“景瑞”)已经熬过了“体能”的临界点,持续性的业绩提升正在显现出这家房企的长跑耐力。

    8月31日,景瑞披露了上半年的经营业绩,在销售规模创下同期历史新高的同时,景瑞的盈利能力全面复苏。毛利和净利大幅增长,毛利率为27.2%较2017年同期大幅增长14个百分点。

    换句话而言,景瑞眼下的赚钱能力要远远高于早些年,而这并不是单一要素主导的蜕变,经营的精细化、投资研判的精准把握以及成本控制上的作为合力酝酿了这场“化学反应”。

    在房企集体“去地产化”的当下,景瑞也在朝着“多面手”的角色转换,在其搏击未来的天平中,地产开发不再是仅有的砝码,金融和资管能力的提升开始衍生出新的竞争力,投资物业的增长正在扮演起压舱石的角色。

    盈利能力稳步提升

    盈利能力是衡量一家企业经营效率的重要指标,今年上半年,景瑞延续了去年的增长态势。其毛利和经营利润显著改善,两者分别录得5.89亿和6.62亿。同时,其毛利率由去年同期的13.2%增加至27.2%,净利率则提升至14%。不仅如此,总资产达人民币447.9亿元,较2017年12月31日上涨14.3%。

    这已经是景瑞连续实现盈利能力的稳步提升,在2017年,其净利润更是录得暴涨658%,创下上市以来的最好成绩。景瑞方面向时代财经表示,收入在减少主要是由于项目开发进度所限而导致开发物业交付的项目及交付建筑面积减少,而毛利的提升是因为交付物业主要位于一二线城市,销售溢价有较大幅度增长。

    规模实现跨越式发展,但净利率却未能获得明显提升是很多房企在发展过程中面临的“成长烦恼”。如果将时间线拉回到三年前,景瑞也面临着同样的困扰,但意识到症结所在的这家房企随即开始提质增效。

    加大一二线城市的布局占比是最为明显的改变,这样前瞻性的预判也让景瑞在这一周期中享受到了布局红利。这也充分反映在景瑞近两年的销售价格上,时代财经查阅景瑞过去的年报发现,从2016年到今年上半年,景瑞的销售均价分别为12,402元/平、18,177元/平和26,028元/平,两年内翻了一倍。

    在一定比例的成本投入之上,高单价也就意味着更大的获利空间,而体现在财报上则是利润水平的提升。不过,一时的爆发并不是景瑞的最终追求,用其联席主席闫浩的话来说,“长跑”下去才是企业的经营方向。

    而在行业集中度不断提升的时代,规模也就意味着话语权,企业想要生存下去的前提之一就是要具备一定的规模体量。换句话而言,长跑也就意味着不断发展壮大。

    在去年创下销售新高后,景瑞提速的步伐并没有放缓。今年上半年,景瑞的合约销售达到95.3亿,同比增长49.8%,其中杭州及宁波部分楼盘销售均过十亿。在其销售构成中,一二线城市的销售占比达95%,同比增长69%。

    更大的亮点仍然来自于销售均价,前6月景瑞的合同销售均价达到26,028元/平,较去年全年的18,177元/平再涨43%。其中,上海景瑞·尚滨江售价达13万/平,杭州·阳明谷、苏州景瑞·御江山等的售价都在6万/平。随着这些高单价项目在日后进入结转,景瑞未来的持续盈利能力大概率将进一步提升。

    此外,在销售提速的同时,景瑞也在积极补充土储。今年上半年,其新增项目17个,累计土储达到5246882平方米。

    新业务衍生竞争力

    在房地产市场频繁遭遇调控的背景下,单纯的地产开发能力已经很难决胜未来和穿越周期,而投资物业的稳定收益被不少企业视为抵御调控风险的压舱石。

    在景瑞的研判中,房地产存量时代已经到来,资产管理和金融运作已经成为了必备能力。2017年,景瑞提出了从开发商到资产管理引领者的转变,在增强住宅开发增量业务的同时,其也在积极介入存量市场及城市更新等领域。

    今年上半年,景瑞已经完成了数次并购,获得了北京和上海的多个办公及长租公寓项目,在改造完成后,这些项目将为景瑞贡献稳定的现金流。景瑞方面透露,与去年同期相比,其投资性房地产在上半年增长10亿。

    而为了配合景瑞转型的需要,景瑞控股在景瑞地产之外,增设了优钺资产、景瑞公寓、锴瑞投资(办公平台)、合福资本四大平台,新的竞争力在不断衍生。

    时代财经获悉,景瑞公寓在上半年新增获取项目5个,包括北京新华、北京国贸CBD、苏州广运、北京科技园、上海中山大楼。而自成立以来,景瑞公寓已经总计获取了11个项目,目前投入运营的包括北京三全、上海杨体中心、杭州城西银泰、上海徐家汇等四个项目。

    以北上广深和1.5线核心城市为阵地的锴瑞投资全线布局,目前已落地3个项目;而优钺资产在上半年完成了首支基金项目的退出安排,为投资人实现了超过年化18%的投资回报率;合福资本则在房地产生态圈和消费升级领域实现了累计10亿的投资额。

    景瑞的各个平台之间并非孤军作战,彼此协同和相互赋能也是战略意图之一。目前,地产、公寓和办公三大平台在建立投资、项目开发、运营等方面已有协同机制,而优钺资产主导的投融管退模式也在内部赋能。

    今年7月31日,以景瑞公寓旗下的北京三全公寓作为标的资产的CMBS产品在深交所正式挂牌交易,这是北京首单长租公寓CMBS,也是景瑞的一次融资创新,而此次发行的参与者就包括优钺资产、景瑞公寓两个平台。

    近期,优钺资产与洛德基金共同发行了“优钺—洛德优势私募股权投资基金”完成了对天津津南区咸水沽项目的投资。在该项目中,优钺资产和洛德基金将担任联合管理人,景瑞地产将与某大型国企联合开发运营。平台之间的协同和相互赋能正在衍生出景瑞新的竞争力,而这也将形成景瑞未来穿越周期的能力。

    在向资产管理引领者转变的过程中,景瑞在资本市场的估值也在逐步提升,其股价在上半年一度出现高达151%的涨幅。这也让资本市场闻风而动,瑞银更是首次举牌。

    有证券机构分析称,基于景瑞控股的高端项目陆续进入销售周期及结转,预期未来2-3年,其利润率将进一步向上,景瑞在资本市场的价值也将继续释放。

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