1-7月全国流拍土地接近800宗，地方政府的“钱袋子”还扛得住吗？

柳军

2018-08-30 14:24:14

来源: 时代财经

西南财经大学经济学院副教授刘璐告诉时代财经，结合2014年楼市下行的经验来看，如果地方政府不下调起拍价，那么土地流拍的现象将会持续一年甚至更长。

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“流拍”取代“地王”，成了近期多地楼市的高频词。

8月28日，武汉一次性出让12宗位于四环线附近的热门地块，业内认为，在三环内几乎无地块出让的情况下，房企可能会纷纷出手补充土地库存，但最终的结果出乎意料，东西湖与蔡甸两宗地块竟然因为无人报价而流拍。

就在同一天，此前已经六度流拍的广州从化温泉村火界地块又一次惨遭流拍。

此外，近期太原8宗黄金地块出现“史诗级”流拍，上海市中心宅地首次出现流拍，杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让……中原地产研究中心统计数据显示，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。

“随着三四线城市进入调控期，更密集的土地流拍将集中在下半年。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经，由于开发商资金紧张，加之市场不景气，这一轮土地流拍潮有望持续到明年。

土地流拍潮才刚开始

在业内看来，今年土地流拍的规模将超过近年来流拍率最高的2014年。

由于销售市场低迷，2014年开发商拿地能力和意愿十分疲弱。中信建投数据显示，2014年土地流拍率达到4%，流拍土地宗数比此后的三年分别高出23%、219%和13%。但今年前7月，土地流拍率竟达到6%，特别是二季度以来，流拍率均值为7%，有上升趋势。

从区域来看，长江证券指出，二线城市是土地流拍现象的多发之地，流拍率由一季度末的4.1%大幅抬升至7月的8.2%。这种趋势与今年前7月房地产市场的发展态势大致吻合。

“不难理解一二线土地市场遇冷的原因。”天津财经大学人文学院院长丛屹此前接受时代财经采访时表示，由于一二线城市调控严格，限地价、限房价等政策相继出台，致使房地产市场机会不多，在资金周转等压力下，大量房企开始转向拿地成本相对更低的三四线城市。

从中原地产研究中心统计的数据来看，今年前7月一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；相比之下，三四线城市土地流拍合虽然达到629宗，但121%的同比增速，远低于二线城市。

此外，时代财经梳理各地统计数据发现，2018年上半年接近2.7万亿元的土地出让金中，成交主要发生在三四线城市，如岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等地上半年土地出让收入增幅均在200%以上。

不过，随着目前三四线城市调控升级，这部分土地市场有望迎来拐点。

邓浩志认为，随着收紧棚改、停止去库存、遏制房价上涨等政策的陆续出台，三四线市场很可能降温。“从最近在三四线城市布局的房企动态来看，基本上一边在加快跑量，一边在放缓甚至停止增加土地储备。”

“实际上，土地市场比楼市本身更敏感，楼市转冷，土地市场会冷得更快。”西南财经大学经济学院副教授刘璐告诉时代财经，即便是厦门这样的热点城市，由于楼市遇冷，土地价格出现“腰斩”现象。

刘璐指出，若结合2014年楼市下行的经验来看，如果地方政府不下调起拍价，那么土地流拍的现象将会持续一年甚至更长。他认为，目前这一过程才刚开始。

地方政府是否扛得住？

土地市场趋冷，将直接影响地方政府的钱袋子。

按照申万宏源研报的分析，房地产业税收占地方政府企业部门税收收入的13%左右，如果再考虑到上下游的钢铁、水泥、煤炭、家装、汽车等产业，地产及相关产业税收占据地方企业部门税收30%左右。此外，在政府性基金收入中，将近80%的收入来自于土地出让金。由此可见，土地收入对地方政府至关重要。

“如果土地流拍趋势持续下去，部分地方的财政收入将会出现问题。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉时代财经。

上述研报显示，天津、重庆、上海、福建、贵州、江苏等城市在政府性基金方面对土地出让依赖度较高。而近期，贵州、安徽等地的土地流拍率明显上升，意味着这些地方在财政方面将面临较大压力。此外，海南、四川等地的公共预算收入中，税收有过度依赖房地产业的倾向，因此土地持续流拍，其税收收入将受到一定打击。

江瀚指出，如果出现大规模土地流拍现象，就意味着市场对某个区域发展丧失了信心，而土地是房地产开发建设中最大的一块成本支出，若土地市场遇冷，也意味着各地楼市的拐点有即将出现，房价有望下跌。

但平安证券首席经济学家张明指出，由于中国经济过度依赖房地产，中国经济、商业银行、中国居民与地方政府似乎都难以承受房地产价格显著下跌所造成的冲击。“如果房价显著下跌，那么经济增速可能显著放缓、银行体系可能出现大量坏账、中国居民财富将会显著缩水（部分高杠杆家庭甚至可能会破产）、地方政府财政收入将会显著萎缩。”

值得一提的是，今年7月31日召开的中央政治局会议提出，下半年将加大中西部地区基础设施领域补短板的力度。而按照招商证券的分析，2010-2014年的政府性基金支出中约有45%的资金应用于基建。如果土地流拍进一步恶化，那么将直接影响政府性基金收入，从而制约下半年基建发力空间。

“其实地方政府承受不了土地流拍潮。”邓浩志告诉时代财经，“目前部分地方政府已经开始着急了，某三线城市由于连续流拍，政府已经在部署土地市场保温的工作。”