禹洲地产“押注”下半年：抢销售争拿地

实习生杨莹莹

2018-08-28 16:00:20

来源: 时代财经

今年的年中业绩会上，公司管理层并没有像此前两年一样宣布提升年销售目标，也没有设定未来在行业内的排名目标。

图：禹洲地产业绩会

禹洲地产近日发布半年报，净利润同比大幅上升83.45%至13亿9,065万元，净利润率为15.05%。手头现金充裕，现金及银行结余达人民币251亿，土地储备货值3000亿，半年的成绩单算是可圈可点。

今年上半年禹洲地产实现累计销售金额214.94亿元，按照禹洲地产今年600亿元的销售目标来看，上半年只完成了不到36%的进度。不过，禹洲地产董事局主席林龙安在2018年中期业绩会上表示，这与公司的推盘节奏有关。

“按照公司推盘的节奏，上半年只推了920亿货值的35%，预计下半年的销售额还将快速增长，实现全年600亿的销售目标没有问题。”

除推盘时间集中在下半年之外，禹洲地产下半年的重点推盘城市定位在长三角地区。林龙安表示，下半年推盘将集中在一、二线城市，南京、苏州和合肥的项目是主力。

根据年中报，截止到2018年6月底，禹洲地产拥有土地储备1725万平方米，共有118个项目。其中，长三角占42%、海西占21%，环渤海占24%，华中区占6%，大湾区占3%，新开拓的西南地区占总土储的4%。

对于土地收购，禹洲地产管理层在业绩会上多次强调“低价拿地”，他们表示，12月份和1月份是最好的拿地时间。即使在被问到在大湾区拿地计划时，林龙安也依然坚持奉行稳妥的拿地策略：“我们的并购不盲目，如果价格太高，我们也不冒进。对大湾区来说，也会见机行事，没有合适的机会就等一等。”

“等一等”确实符合禹洲地产一贯的风格，今年的年中业绩会上，公司管理层并没有像此前两年一样宣布提升年销售目标，也没有设定未来在行业内的排名目标。“至于销售规模进入前多少名，我们还是追求权益，按照步骤一步一步来推。”

此前，禹洲地产以38亿元收购了沿海家园资产包，通过这一动作，禹洲地产拥有了沈阳、上海、北京、武汉等地共计7个子公司股权，涉及项目总建筑面积约为548万平方米。

“我们已经并购过苏州、武汉两个项目，这两个项目都能达到30%以上毛利率。经过我们的预估，这个项目应该也是可以达到这样的毛利率水平。”林龙安预计沿海家园的7个项目也能达到30%的毛利率。

以下是禹洲地产2018年业绩会问答实录：

现场提问：禹洲地产下半年有705亿可售货值，根据工程进度，其中有多少在12月推出？

蔡明辉（禹洲地产执行总裁）：今年下半年预计推出的总货值是700亿至926亿，这些货值大部分会在9月和10月推出，苏州、南京、上海、杭州都会有大量的推出。12月推出的货值很少，徐州6月刚拿的地也会在12月开盘，不会压在年底。这几个月，我们一直在加快工程进度以及获取预售证的速度。销售讲究“金九银十”，我们不会压到十二月推出。

林龙安：基本上都会在下个月开始推出。我们要销售才能争取拿地机会，12月、1月拿地成本可能会更低，会用在这两个月拿便宜地。

现场提问：公司重点布局南京、苏州、合肥、厦门，所占比重也很大，很多都是多盘联动，这对于自己内部的盘会不会出现风险？

蔡明辉：同一个城市多盘联动可能会造成竞争，但问题不大。第一，我们同一城市的不同楼盘在城市的不同地方，不会覆盖相同的客户群。第二个，我们推出的产品有差异性，有高层、洋房、联排别墅等等。

现场提问：禹洲地产在大湾区的并购现在进度如何？

蔡明辉：正在积极拓展，我们有很多项目都在抓紧沟通，未来这12个项目成熟了就会公布。

现场提问：过去两年的中期业绩会，禹洲都会调整销售目标，今年没有上调全年目标，是不是对行业前景看法保守？公司的发展是否从高速增长变成以行业平均速度在增长？将如何确保完成2020年1000亿销售目标？

林龙安：禹洲地产的土地最集中的在一二线城市，今年限价，一二线城市最严峻，比如杭州一手房和二手房已经没什么价格区别了。我们上海的盘推出来要保持业绩，也只能推一半，保持一半。因为要考虑利润、规模、负债率三个因素，所以销售目标不太可能上调了。我们不盲目冲“量”，要均衡“三驾马车”。禹洲地产要实现千亿目标，还有1725万平方米土地储备，而且我们还希望在低潮期拿一些便宜的土地，这个目标是能达到的。

现场提问：关于现金流，公司预测2018年合约销售回款有373亿，而3月给的是426亿，下调了10%。下降的原因是什么？

黄展鸿（财务总监兼公司秘书黄展鸿）： 2018年上半年销售回款确实有所下降，主要由于权益比例稍低，我们给出的2018年上半年合约销售也是权益销售，土地款也是权益口径。

现场提问：年中报显示，禹洲地产的毛利率为31%，以前每年都是34-35%，预计2018年全年、2019毛利率大概会是多少？

林龙安：我们的毛利率一直在30-35%。我们对股东的承诺与我们对内部的要求是一致的，我们还是很追求利润，对利润很敏感，其实2018年毛利率达到30%以上没有问题，再多一点也有可能，但不会低于这个数。

黄展鸿：我们的核心利润率还是会保持在12.5%以上。

现场提问：如果要达到2020年的千亿目标是否会多拿地？

林龙安：首先我们在土拍市场买地，不便宜就不买。除此之外，更重要的是选择合适的战略伙伴，少花一点钱，但是要保证量，有合适的话我们占50%。以后我们更多地会采用收并购的方式拿地，不用100%收并购，51%也可以，只要销售业绩能达标，能壮大团队，小股操盘也可以。

今年下半年土地市场也有很多机会，很多项目都会出来，如果有充足的现金流，现在花1个亿，至少能买2个亿或3个亿价值的地。所以我们团队更要加大销售的力度，在低潮期多拿点地。

现场提问：禹洲地产未来净利润要进入行业前30，关于销售规模有没有设定排名目标？

林龙安：进入前30并不是“量”进入前30，而是利润进入前30，股东更需要的是钱，所以利润更重要。销售的真正数据和权益数据是有差异的。一般标普都看权益口径、利润、看战略布局，但内地的很多评级都看“量”，这不太科学。我们还是看权益口径、利润、抗风险能力。从三驾马车的角度，我们从股东利益最大化考虑，稳健推盘。至于销售规模进入前多少名，我们还是追求权益，按照步骤一步一步来推进。

现场提问：年初说了一些并购项目，比如大湾区、西部城市，这些项目的进度如何？

林龙安：我们的并购不盲目，如果价格太高，我们也不冒进。对大湾区来说，也会见机行事，没有合适的机会就等一等，合适的时候会发公告。

现场提问：收购沿海家园资产包，资产回报与预计的会否相同？七个资产中，一年能开发多少？毛利率会不会更高？

林龙安：这不是我们的第一次并购，已经是第三次了，但账也要算清楚。拿利润来讲，我们已经并购过苏州、武汉两个项目，这两个项目都能达到30%以上毛利率，经过我们的预估，这个项目应该也是可以达到这样的毛利率水平，毕竟我们对并购的盈利空间也有追求。