• “利润王”中海地产的取舍:放缓拿地速度

    Time News > | Time Weekly - 2018-08-24 22:55:04 来源:时代财经
  • [摘要] 颜建国透露,目前阶段,中海地产会采取很谨慎的姿态对待投资

    文/时代财经    黄昱

    中海地产.jpg

    图:中海地产业绩会

    中海地产进入“颜建国时代”已经超过一年半,意料之中的是其上半年凭借26.3%的净利润率继续蝉联最会赚钱的房企。

    不过,与高水平的净利润率相比,中海地产的销售额和营业收入则显得中规中矩。今年上半年,中海地产的合约销售额达港币1508.5亿元,同比增长18.5%;营业收入为港币886亿元,同比微增1.6%。

    稳健的销售之外,中海地产也在放缓拿地节奏,其董事局主席兼行政总裁颜建国表示,“政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,所以目前我们对市场保持高度谨慎态度。我们宁可错失一些机会,也不想投错几块地。”

    在限价以及金融去杆杠的背景下,中海地产上半年共收购26宗土地,耗资港币459.5亿元,仅完成全年土地预算的34%。颜建国坦言,根据市场情况,中海地产的投资节奏是主动有所放缓。

    “利润之王”的取舍

    据中海地产发布的2018年中期业绩报告显示,上半年,公司实现营业收入港币886亿元;实现经营溢利港币357.5亿元,股东应占溢利达港币232.2亿元,净利润率达26.2%,较去年同期的24.8%稍有增长。

    时代财经查阅各房企业绩报告发现,2011年以来中海地产净利润率连续多年保持行业第一。

    已披露中期业绩报告的龙头房企中,万科的净利润率为8.61%,碧桂园为12.4%,龙光地产为25.04%。

    中海地产的高利润来自于费用控制、低融资成本等多方面优势。今年上半年,中海地产的分销费用与行政费用占总收入的3.1%,与此同时,其加权融资成本为4.27%,均处于行业最低水平区间。

    与此同时,去年以来,中海地产还陆续推进了60多个资讯化管理系统的研发与应用,截至目前已完成并应用城市地图、全景计划、供销存、三级客储、成本管理、销售与佣金管理、客服CRM等30多个资讯化系统,基本构建了全流程数字化管控平台。

    另外,为了实现更快的业绩增长,中海地产今年也开始施行员工激励计划。不过,与万科、碧桂园等实行事业合伙人制度或跟投制度不同的是,中海地产选择了期权激励计划。

    6月11日,在中海地产的周年股东大会上,股份期权计划被通过。颜建国表示,期权计划是十年期,占总股本10%,约10多亿股,其中第一期股份期权占总股本1%,1亿多股,404名中高层管理人员6月底已经全部实施完毕。

    中海地产方面指出,股份期权计划旨在透过进一步优化薪酬架构,保留及吸引优秀人才,调整员工及股东的利益,并鼓励管理团队及关键员工,从而促进公司发展及为股东带来利益。

    对于为何不选择跟投制度,颜建国解释道,不同公司有不同的激励方法,中海地产选择了期权激励计划。“期权激励可能更适合中海,跟投制度可能对中海来说不是特别合适,任何一种激励方式各有利弊,所以中海选择了更合理的一种。”

    中信建投房地产首席分析师陈慎对时代财经指出,跟投制度相当于把利润分配给管理层或普通员工,而期权激励计划其实相当于是公司跟中高管共同成长,一个是项目层面,一个是整体公司战略层面。

    国泰君安分析师刘斐凡进一步解释道,中海地产是一家央企,如果施行跟投制度可能造成国有资产流失。据时代财经了解,金地集团前两大股东也曾联手否决金地的跟投制度,理由是跟投侵占股东利益。

    主动放缓投资速度

    如果说追求效益是中海地产一向的“行为准则”,那么在规模上发力则是其2017年以来的改革方向。今年上半年,中海地产的合约销售额为港币1508.5亿元,达成年度2900亿销售目标的52%。

    颜建国表示,从战略规划目标来看,中海地产要在2020年实现4000亿目标,目前公司的可售货值有大约1.5万亿左右,能够保证战略目标的实现。

    然而,实现目标的过程中难免会出现一些小插曲。今年上半年中海地产累计吸纳土地26 宗,新增土地总楼面面积789万平方米,地价总权益支出港币459.5亿元,不到全年土地预算的40%。

    颜建国表示,全年1350亿的土地投资预算是一个动态的数字,中海地产会根据回款进度、政策与市场情况时刻调整投资节奏与规模。

    对于下半年的市场走势,他具体分析道,今年市场的基本面由四个特点构成,第一,长效调控机制和政策渐行渐近;第二,房地产企业的规模扩张将逐步放缓;第三,房地产市场调控下半年继续会从紧;第四,房地产行业资金面仍偏紧。

    基于以上认识,颜建国透露,目前阶段,中海地产会采取很谨慎的姿态对待投资。“一季度,我们抓住市场窗口竞争比较弱的机会,适当多买了一点土地。二季度开始,市场处于胶着状态,我们主动放缓投资速度。最近几个月,我们还处于观察期。”

    他进一步指出:“一些重点城市,在今年第三季度的土拍市场上,参与投标的房企家数从原来的20、30家减少到4、5家,另外土地溢价率也明显下降。”

    在颜建国看来,下半年会有更好的投资机会出现,但这个最佳的时间点的确很难判定。“我们认为在这个时点保持高度敬畏之心,采取更加审慎态度是比较好一点,投资预算到底今年能做到多少的确需要密切观察市场,这方面我们会做好安排。”

    良好的财务状况或将使得中海地产更从容的应对下半年的房地产市场。中海地产2018年中期业绩报告数据显示,截至6月30日,中海地产持有现金1279.3亿元港币,净借贷比率为28.1%。

    另外就布局区域而言,中海地产还是集中在主流城市、主流地段。“以一二线城市为主战场,我们希望把目前公司布局的60多个城市做深做透,可以保证公司未来三到五年市场份额的增长。”

    颜建国指出,目前在长效机制构建过程中、投资者保持谨慎态度的情况下,中海地产以做深做透现有城市布局作为主要战略,适当拓展一些新的城市。

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