奥园的保守与进取，旧改储备货值超千亿

黄银桥

2018-08-21 14:33:22

来源: 时代财经

对于整体市场的走势，奥园的判断是谨慎的，但没有因此放缓拿地的脚步。

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图：奥园业绩会来源：时代财经

半年销售达标过半数的中国奥园地产集团股份有限公司（以下简称“奥园”）并未急于上调全年目标，在对后市维持谨慎预判的前提下，奥园营运总裁马军在8月20日的业绩会上强调，仍将维持730亿的年销售目标，即便很有可能超额完成。

上半年，奥园可售货值为686亿，其中新开盘为455亿，新货去化率为68%，整体去化率59%。按照奥园的货源铺排，下半年其将继续推售823亿货源，其中新开盘占537亿。分区域看，华南区占34%，华东区占21%，中西部占20%，环渤海占16%，境外占9%。

对于整体市场的走势，奥园持谨慎态度，但并未因此放缓拿地的脚步。时代财经了解到，奥园一直遵循着一个标准，即根据现金回笼的40%-50%作为买地的标准来投资。

2018年全年，奥园预计拿地预算是300亿，上半年已经用了126亿，共收购31块优质商住项目，新增可开发建筑面积约为727万平方米，其中收并购项目占比89%，新增货值812亿元，土地成本约为每平方米2065元。

截至2018年6月30日，奥园共拥有164个项目，总土地储备约为3001万平方米（权益比81%），总货值3275亿元。当中，一二线及周边城市与国际城市占比约78%，三四线城市约22%。

马军表示，奥园全年的拿地预算没有调整的计划。其进一步分析指，上半年房企拿地同比增幅是20%左右，但相较于2016、2017年，这一涨幅大幅缩减，“上半年土地成交量在上升，但成交价格是在下降的”。

土地降温给了现金较充足的房企抄底机会。马军介绍，上半年排名前十的房企获取的货值占到了所有成交土地货值的50%，下半年尤其是8月份开始，很多城市出现了流拍和低价出让的情况，奥园会密切关注，在合适的城市也会采取招拍挂的拿地方式。

参与城市更新是奥园获取土地的另一个重要方式。截至2018年6月30日，奥园共有15个城市更新项目，其中珠海8个，东莞2个，南宁2个，广州1个，河北霸州1个，香港1个，规划总建筑面积约800万平方米，预计可售资源约1290亿元。2018-2019年可转化为土地储备的城市更新项目规划总建筑面积约180万平方米。

规模的扩张往往会伴随一定的杠杆。数据显示，2018年上半年，奥园总负债为1248.3亿元（2017年12月31日：约986.80亿元），净借贷191.9亿元（2017年12月31日：138.3亿元），总现金258.2亿元（2017年12月31日：265.4亿），净负债率为67.5%，去年同期为63%，短期负债约249.7亿元。

马军指出，短期负债增加是由于项目增多，但项目回笼资金可以覆盖。奥园副总裁兼财务资金中心总监陈志斌则解释，1248.3亿债务中只有450.1亿是有息负债，其余是预售账款。“公司更多关注的是净负债率，净资产的大小对净负债影响较大。公司现在已售未结转收入有770亿，这部分利润率是10%到11%左右，假设未来这部分结转，大概有70到80亿的利润增加到净资产里面，净负债率会随着净资产的增加而下降。”

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