• 旭辉净负债率严控内部红线之下,领寓将接棒上市

    Time News > | Time Weekly - 2018-08-16 16:04:46 来源:时代财经
  • [摘要] 在旭辉内部,始终严控净负债率在红线75%以下。如今,旭辉净负债率逼近红线,降杠杆的话题又再度被提起。

    文/时代财经    童洁

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    图:旭辉集团总裁林峰(左二) 来源:企业供图

    由于半年报的“迟到”,原本定于8月15日下午四点开始的旭辉控股集团(以下简称“旭辉”)2018年中期业绩发布会推迟了一个多小时才开始。与以往一样,旭辉的业绩发布会分为香港、上海两个会场,董事长林中、总裁林峰两兄弟分别担起两个会场的“大旗”。

    按照惯例,业绩会往往以介绍过去一阶段的经营状况作为开场,但为了等待半年报的上线,林峰的开篇首先谈了对行业的看法以及旭辉未来的展望。

    在他看来,房地产行业已经进入大象跳舞跳得比猴子还快的时代,要在这样的时代立足,房企需要不断丰富自己的打法。从旭辉自身来看,要在坚持传统主业的同时创新拓展。

    旭辉的长远目标是做到全国TOP8,今年1-6月,旭辉实现合同销售金额660.3亿元,同比增长40%;合同销售面积431.2万平方米,同比增长68%;销售现金回款率超过80%。

    不过,看上去不错的成绩却未能消除外界的种种疑问,林峰介绍完上半年的业绩情况后,媒体便陆续抛出权益销售下降、城市布局、债务状况及多元业务相关的问题。

    下沉三四线

    对于规模,旭辉从不回避。行业TOP8的目标对应的规模至少是3000亿。面对这个“艰巨”的目标,林峰不止一次在公开场合说,旭辉不急于一步到位,而是要按照节奏去走,因此,旭辉将2018年的销售目标定格在1400亿。

    这样的目标在外界看来略显保守。同策研究院研究数据显示,旭辉过去五年的复合增长率为61.24%,若按照这样的节奏,今年旭辉的销售额将远远超过1400亿。林峰介绍,今年旭辉可售货值超过2600亿,其中上半年供货仅35%,大部分供货集中在下半年,而且主要集中于第四季度。

    基于此,有媒体发问称,在全年可售货源超过2600亿的情况下,旭辉的年销售目标仅为1400亿,是否反映了管理层对市场的悲观预期。

    林峰表示,不在年中上调销售目标是因为供货多是集中于第四季度,旭辉对后续的市场和政策保持敬畏之心。“1400亿我们最有把握,但是要不要往上冲,冲到多少就还要根据市场环境来决定。就是说供货是能力,跑多少是战略和策略的选择,不低于1400亿是旭辉的承诺。”

    其实,这一轮冲刺中,旭辉展示着它的双面性。对销售目标的坚持是它略显保守的一面,在土地市场的疯狂则是其高调的另一面。

    旭辉披露,今年的前7个月其收购的地块达到72幅,新增面积955万平方米,新增货值1800亿。截至6月底,旭辉的土地储备总建筑面积约为4040万平米,货值约6500亿。

    加速拿地放在旭辉身上已经是老生常谈的话题,但通过观察旭辉上半年的拿地路径可以发现,这匹在一二线城市征战多年的“黑马”正在向三四线城市下沉。今年1-7月,旭辉新进入14个城市,这些无一例外都是三四线城市。

    随着地价“水涨船高”,以及棚盖货币化安置的逐步退出,三四线城市的风险也随之而来。但与外界的忧心忡忡不同,在林峰的眼中,三四线城市不能一概而论,看准市场“风向”择机进入尤其重要。

    “很多三四线城市就像一片滩涂,大潮涨上来的时候有很好的机会,大潮退去的时候就搁浅。碰到这种情况,虽然价格不会大幅度下跌,但有套牢的风险。对三四线城市旭辉保持谨慎,要看准时间,就可以在潮起潮落间捡捡贝壳。”

    过去旭辉习惯于采取合作的模式来获取土地,以满足规模扩张的需求。最近几年,其拿地权益不断下滑一直为外界所诟病。根据西南证券的研报显示,去年,旭辉权益面积占比已经降至40%,为主流地产企业中最低。

    旭辉今年也有意识地在提高权益占比,1-7月旭辉在新增土地中的应占权益比例提升至58%。但林峰坚称不会放弃合作的战略,“旭辉会根据阶段性的土地窗口期进行权益的调整,市场好的时候,放低一些权益比重,市场差的时候,就提升权益比重,从而来达到我们市场差的时候逆周期投资的思考。”

    领寓将“接棒”上市

    去年旭辉提出着力培育“房地产+”的业务,未来5年打造5家上市公司。

    旭辉的“房地产+”战略被称作“五小龙”计划,具体来看,旭辉希望能够在物业、长租公寓、装配式住宅、教育及地产金融五个领域展开布局。其中物业和长租公寓是进展最快的两个板块,旭辉也分别定下物业板块单独上市、长租公寓争取达到20万间规模的目标。

    此次业绩会上,旭辉的物业及长租公寓业务也备受关注。8月8日,旭辉旗下物业平台“永升生活”向港交所递交了上市申请,若后续流程进展顺利,旭辉的物业板块将有望在年今年底实现分拆上市。

    在此之前,永升物业曾在新三板上市,但仅仅一年的时间,旭辉就选择了终止挂牌,转投港股。对于媒体追问选择在港股上市的原因,林峰称,旭辉认为还是要选择一个资本市场能够更长远的支撑企业发展。

    “A股的市盈率虽然估值高,但是旭辉对任何一家公司都不是以套现股权来承兑收入。上市只是一个很重要的过程和支持平台,旭辉选择港股是认为未来其在公司发展过程当中对于企业的再融资及规范发展有很大的支撑作用。”

    而在物业板块赴港上市之后,旭辉旗下长租公寓“领寓”应该会成为旭辉第二个冲刺资本市场的多元业务平台。时代财经从旭辉方面了解到,领寓会在今年进行A轮融资,为不久后敲门资本市场做铺垫。

    需要指出的是,尽管领寓已经开始打起上市的算盘,但眼下,盈利的问题依然困扰着它。林峰坦言,领寓尚未进入盈利阶段,“长租公寓短期内不盈利分为两块去看,整体公司不盈利是因为前期的投入较大,但是旭辉要做到单店盈利,每一家单店盈利超过一定的规模后,会把后台的成本覆盖掉,时间一长,前期投入的系统成本也会分摊掉,这是一个趋势。”

    按照旭辉的规划,领寓3-5年内要做到20万间以上规模,同时保持在第一梯队,进入行业前五强的队伍。目前领寓开业项目的平均出租率在85%以上,最好的情况下,领寓或许能够在明年进入盈利阶段。

    “旭辉打造五家上市公司是长期规划,物业是第一个上市公司的布局,长租公寓是第二家,教育和其他板块还没有那么快有上市计划,可能是更长远的计划。”林峰说。

    净负债率逼近“内部”红线

    上半年旭辉核心净利润24.5亿元,同比增长59%;核心净利润率为13.3%,较2017年的12.8%上升0.5个百分点;毛利率为33.7%(非会计准则)。

    利润数据的纷纷上扬让旭辉手中的成绩单看上去分量十足。但不容忽视的是,高强度的扩张之后,旭辉的负债也开始出现攀升的现象。半年报显示,在不计入永续债的情况下,旭辉上半年的净负债率达到72%,相比2017年底的50.9%,大幅上升21.1%。

    对于净负债率大幅上升的原因,旭辉集团财务管理中心总经理杨欣解释称,上半年净负债率跟随货值储备的增长有了一定的上升,净负债率在可控范围内的增长带来的是今年和明年可售货值的增长。

    此前,有媒体报道称,在旭辉内部,始终严控净负债率在红线75%以下。如今,旭辉净负债率逼近红线,降杠杆的话题又再度被提起。

    林峰认为,加快资产的周转率能够释放出一部分经营效果。他总结,“降杠杆要做到盘活低效的资产、加大尾盘尾货去化力度、采取新的合作模式,尤其在投资拿地方面,要量入为出,不做超出自己能力范围的事。”

    实际上,为了降低负债压力,旭辉也在努力的“找钱”。杨欣透露,旭辉在10月份有一笔35亿的公募到期,7月,旭辉已经成功发行了25亿的新型小公募,这笔资金是专款专用,剩余的10亿会先征求现有投资人回售。

    和多数内房企一样,旭辉年内也面临着股价的持续走低。今年3月底开始,旭辉的股价就进入了下跌通道,近5个月来,旭辉股价的峰值为7.46港元/股,最低曾跌至3.79港元/股。8月15日旭辉发布半年报当日,其股价同样遭遇下挫,截至当天收盘,报4.28港元/股,跌幅达到4.04%。

    面对走低的股价,林峰笑称,不走低哪来建仓的机会,“现在是整个行业受到国际资本市场的波动整体走低。大家都走低的时候,就是一个大海淘金很好的机会,如果一只股票永远只有单边的上扬,那是永远没有机会的。”

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