越秀地产提速周转，借基金、合作小股拿地

黄银桥

2018-08-14 11:59:19

来源: 时代财经

董事长张招兴说，尽管今年市场存在着很多不确定性，但550亿的目标不会调整。同样不会调整的还有2020年实现800-1000亿的目标，以及3-5年开10万间长租公寓的计划。

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“都会按照公司计划来，对未来有信心”，这是在8月13日举办的中期业绩会上，越秀地产管理层说得最多的一句话。这句话无论放在传统地产业务，还是新进入的养老地产、长租公寓，抑或是财务融资上皆被套用。

上半年越秀地产录得合同销售金额为279.8亿，同比上升39.5%，完成全年550亿销售目标的50.9%。董事长张招兴说，尽管今年市场存在着很多不确定性，但550亿的目标不会调整。同样不会调整的还有2020年实现800-1000亿的目标，以及3-5年开10万间长租公寓的计划。

在一众抢先发盈喜的房企中，越秀地产的利润表现平平。上半年，越秀地产权益持有人应占盈利约为13.1亿，同比上升19.2%；核心净利率为11%，同比上升2.3个百分点；毛利率为25.8%，同比上升0.9%。

在一系列增长数据中，营业收入同比下降14.9%至101.6亿元，毛利同比下降11.8%至26.2亿元显得尤其扎眼。副董事长林昭远解释，营业收入下降主要因为上半年交付面积较少，但这也是按经营计划铺排的。

据时代财经了解，2018年全年越秀地产计划竣工面积为235万平方米，但上半年竣工面积仅为54万平方米。尽管与原定计划还有一大段距离，但林昭远称计划应该可以完成。

小股拿地

尽管实现千亿规模的时间不算紧迫，但为了达成目标，张招兴强调，获取优质土地的事还是要去做，在好的时间、有好的价格会加大投资力度。根据越秀地产的计划，2018年将投入157亿用于拿地。

2018年上半年，越秀地产在广州、武汉、江门、苏州等7个城市新增9幅土地，总建筑面积249.02万平方米。截至2018年6月30日，越秀地产总土地储备约为1822万平方米。

在调控政策收紧、房企融资难度加大的背景下，越秀地产开始越来越多地尝试合作拿地。2017年全年，越秀地产新增土地总建筑面积为505万平方米，按权益比例建筑面积为211万平方米，权益占比近50%。

2018年上半年，越秀地产新增土地总建筑面积为249.02万平方米，按权益比例建筑面积为74.31万平方米，权益占比仅29.84%。在上半年获取的9幅土地中，由越秀地产持股超过90%的地块仅有烟台和青岛两地块，剩余地块持股比例最高仅47.5%，最低为9.5%。

“董事会考虑到今年国家对房地产市场的调控政策仍比较严厉，放松机会不大，公司希望做到谨慎投资，同时提高了投资标准，所以上半年以合作为主。”越秀地产投资者关系部总经理姜永进解释称。

在众多合作项目中，姜永进特别指出，由越秀地产持股9.5%的南沙灵山岛地块二及苏州高新区浒关地块一都是与基金合作获取的，未来越秀地产在适当时候会进行股权回购。

据时代财经了解，“地产+基金”的模式曾经一度是越秀地产拿地的“法宝”，2013年通过与基金合作购地，越秀地产仅支付了58.17亿土地款便撬动了总地价为201.24亿的7宗土地，其中包括武汉精武路地王。

这种拿地模式自2016年国资基金宣布减少房地产投资之后，开始逐渐隐退。但如今看来，越秀地产已经开始重拾这项“绝技”。时代财经发现，除了2018年上半年的两幅地块，在2017年新增的19幅土地中，类似这种仅由越秀地产持股9.5%的地块还有三幅。

除了“地产+基金”拿地模式外，相较于其他房企，越秀地产在拿地上，还有一个特点--“集团孵化，地产购买”。2016年越秀地产就曾经从越秀集团手中购入了广州南沙十期地块。未来，这种模式将成为越秀地产获取地铁上盖物业的主要方式。

2016年4月，广州地铁集团与越秀集团达成合作。经过两年半时间的酝酿，2018年8月10月，双方共同组建的“广州市品秀房地产开发有限公司”正式亮相。品秀地产由越秀集团持51%股权，广州地铁集团持49%股权，未来将成为两大集团合作的平台公司，专门开发广州地铁集团旗下的地铁上盖物业，首个项目是广州地铁13号线官湖车辆段上盖的“品秀星图”。

林昭远表示，目前品秀地产还是在越秀集团名下，从2013年以来，公司就一直采用“集团孵化，地产购买”的方式获取土地，未来由品秀地产开发的地铁上盖物业，会在适当时候注入越秀地产。轨道交通物业会成为公司发展重点。

加快周转率

高周转是房地产行业快速做大的途径。关于高周转，碧桂园副总裁陈斌曾经解释过，高周转其实是资金的概念，加速资金的周转速度和使用速度。阳光城执行副总裁吴建斌也曾表示，高周转是很快地通过销售之后把钱拿回自己的口袋。通过高周转迅速做大规模的“碧恒万”资金回款率均超过90%。

对比来看，越秀地产的表现目前还较为逊色。2018年上半年越秀地产按照并表的销售回款率是64%，林昭远坦承，这和年初制定的计划大概超过80%左右确实有偏差。主要原因是6月份有超过100亿的销售，很多款按照回款周期角度还没到。若剔除这部分影响，回款率大概是74%。

也正因如此，加快项目开发速度，提升资产周转率，加快销售和现金回流，成为越秀地产营运策略的重要内容。其中，在项目开发速度上，越秀地产似乎已经有所提速。

据姜永进介绍，2018年全年越秀地产计划在建面积为1029万平方米，而上半年在建面积已经达到1136万平方米，超过全年计划；全年计划新开工面积为432万平方米，上半年已经完成314万平方米。进入下半年，越秀地产将集中推出14个新开盘项目，全年计划是22个。

在传统地产业务之外，越秀地产近两年还把业务扩张到了长租公寓和养老地产。

林昭远称，目前通过大包租及合租方式，公司已经落地了两个长租公寓项目。另外，最近广州刚刚出了政策，国有企业的一些土地可以拿来与长租公寓合作，一部分用于销售，一部分用于做长租公寓。目前该工作还在继续推进中。

2017年12月收购深圳市银幸现代养老服务有限公司51%股权，越秀地产正式切入养老地产领域。今年上半年，越秀地产新签约项目6个，共有3个项目在运营。林昭远称，运营项目基本达到盈亏平衡，1-2年内养老地产项目的目标还是10个。