• 封堵楼市流动性:土地价格进入下降通道 下半年行情仍将低迷

    Time News > | Time Weekly - 2018-08-11 14:15:27 来源:时代财经
  • [摘要] “是不是大水漫灌不重要,重要的是无论大小,水总会有。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经,从目前严调控和宽货币周期的博弈来看,楼市逐步稳中微涨的概率较大。

    文/时代财经    柳军

    近期,多地开始布局新一轮楼市调控政策。

    例如,8月6日,沈阳宣布全市限购。两天后,成都宣布展开房地产市场秩序专项整治行动,重点整治投机炒房、黑中介、开发商违规以及虚假广告等行为。与此同时,杭州也宣布展开整治房地产市场行动,重点打击投机炒房、虚假信息以及房企和中介违法违规行为。

    按照杭州发布的整治通知,对各类违法违规行为,将采取约谈、公开曝光、停业整顿、限制参与土地竞买等措施处理。

    与地方密集出台严控政策的同时,8月7日,住建部提出将加快制定住房发展计划,对楼市调控不力的城市坚决问责。

    “接下来可能会出现新一轮的调控潮。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经,“中央政治局会议提出要遏制房价上涨,所以凡是楼市比较活跃的城市,将陆续出台调控政策,其他城市也将升级调控政策。”

    避免重蹈覆辙

    在业内看来,新一轮楼市调控的分水岭出现在7月23日。当时,国务院常务会议提出不搞“大水漫灌”式强刺激,要采取更加积极的财政政策和稳健的货币政策,保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕。这让宽松政策“一锤定音”。

    随后,7月31日的中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,再次透露出本轮宽松政策已将房地产排除在外。而住建部近期关于“调控不力的城市坚决问责”的决心,以及多地密集的调控政策,实际上是对“坚决遏制房价上涨”的具体落实。

    那么,为何在宏观政策宽松的同时,楼市却迎来新一轮严控?

    “说到底,中央是对又一个‘4万亿’流入房地产市场的担忧。”摩根大通董事总经理朱海斌认为,“虽然本次宽松政策的初衷是扶持基建,但在货币超发的预期下,谁能保证老百姓手中的钱不流向房地产?更何况,各种严厉调控下,此轮楼市也没能真正降温。”

    西南财经大学经济学院副教授刘璐告诉时代财经,提振经济需要确实一定程度的货币和信贷宽松,但不能简单地把宏观经济层面的适当宽松理解成对房地产的宽松。刘璐认为,在宏观政策越来越重视定向宽松这一工具时,应确保资金精准地流向实体经济,特别是小微企业。

    但时代财经梳理发现,过去的定向宽松政策往往伴随着对房地产政策的放松。例如,2012年,中国经济增速从9%以上下滑至7.5%,在此背景下中央采取宽松政策,当时相关部门曾反复强调放松政策不包括房地产,但在央行降准降息后,楼市销售和投资回暖,一线房价明显回升。

    2015年中国经济进入“新常态”后也曾实行过宽松政策,当时政策强调“坚决不搞大水漫灌”,但在多地降低首套房贷款比例等一系列救市政策下,一二线房价启动暴涨模式,部分区域房价甚至接近翻倍。

    “由于过去每次宽松政策都导致流动性注入楼市,所以这一次中央提前预判,严控楼市,避免重蹈覆辙。”邓浩志告诉时代财经。

    楼市.jpg

    难保滴水不漏

    实际上,自2018年以来,央行已经进行了3次定向降准,累积释放基础货币1.55万亿元,央行于7月23日更是进行了今年以来最大的一次1年期MLF操作,再次释放货币5000亿元。而国务院常务会议也提出,用于基建的1.35万亿元地方专项债券和1400亿元的中小企业专项贷款将加速推出。

    这种背景下,封堵流动性资金流入楼市的调控政策将继续向各个城市蔓延。

    虽然政策反复强调坚持不搞“大水漫灌”式强刺激,但多位专家认为,这一轮宽松政策也难保“滴水不漏”,房地产行业将是本次宽松政策的间接受益者。

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    “肯定会有部分流动性(资金)流入楼市。”邓浩志告诉时代财经,楼市是多余资金的蓄水池,从目前严调控和宽货币周期的博弈来看,市场逐步稳中微涨的概率较大。

    他预计,由于政策需要传导时间,因此短期内市场仍受调控影响,房企资金仍然紧张,土地价格也在下降通道当中,多数地区下半年行情仍将低迷,但从明年第三、第四季度开始将逐步复苏。

    “宽松政策释放出来的资金流动性,需要避免进一步刺激楼市。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受媒体采访时表示,房地产市场具有明显的周期性,一、二线城市和三、四线城市有轮动效应,目前三、四线城市经历了一波上涨,一、二线城市楼市经历这轮降温后可能会有所反弹。在他看来,在房地产长效机制尚未建立前,目前行政调控不会放松。

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