• 摆脱股东依赖,雅生活借并购冲刺5亿平规模

    Time News > | Time Weekly - 2018-08-10 08:08:07 来源:时代财经
  • [摘要] 未来雅生活还将通过加大市场化拓展力度,包括收并购力度、合资合作力度,最起码要把市场化比例扩大到80%以上。

    文/时代财经    刘新歌

    8月9日,开盘报14.56港元/股的雅生活(03319.HK)股价一路上扬,涨幅一度逼近8%,并带动整个港股物业管理板块全线飘红。截至收盘,雅生活收报14.8港元/股,涨幅达7.25%,股价及涨幅均远超彩生活(7.940,+4.47%)、中海物业(2.680,+1.13%)、绿城服务(7.500,+2.88%)、碧桂园服务(13.320,+7.42%)等港股上市的内地物业管理公司。

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    图片来源:雪球

    在管面积破亿

    股价的异动源自雅生活年中业绩的刺激。2018上半年,雅生活实现总收入14.06亿元人民币(单位下同),同比增长103.1%;毛利为5.1亿元,同比增长131.4%;而其净利润为3.358亿元,同比增幅为173.9%;另外,公司股东应占利润为3.323亿元,同比增长196.2%。

    在雅生活的收入构成中,物业管理服务较去年同期增长37.1%至7.05亿元,非业主增值服务收入较去年同期增长438.9%至5.75亿元,而业主增值服务收入为7990元,比去年同期增长110.6%。

    雅生活的业主增值服务主要包括生活服务及资产管理服务,非业主增值服务则主要包括协销、物业代理、房屋检验服务及广告。在3月20日举行的雅生活2017年业绩发布会上,黄奉潮曾表示,增值服务将成为雅生活未来利润的主要来源。

    在2018年上半年,雅生活在管总建筑面积破亿,达1.091亿平方米,较去年同期增长52.8%,同时比2017年底增长39.3%。来自雅居乐和绿地控股的住宅项目管理费单价也出现增长,每月管理费从2017年同期的2.97元/平方米上升至3.02元/平方米。

    值得注意的是,无论在管面积还是合约面积,第三方比重都出现大幅度增长,比重均超过50%。其中第三方在管面积达6070万平方米,同比增长81.4%,占比达55.6%;合约面积同比增77.9%至1.03亿平米,占比55.7%。

    两大股东撑腰

    雅生活分拆上市前,雅居乐于2017年6月底收购绿地集团全资子公司绿地物业100%股权,随后又引入绿地控股,这被业内看作是雅生活高估值上市的主因。

    背靠雅居乐、绿地两大房企,雅生活的发展也有一定支撑。上半年,绿地控股交予雅生活的合约面积达950万平方米。截至2018年6月30日,绿地控股给予的合约面积累计已达1880万平方米。

    在增幅最大的非业主增值服务版块,雅生活同样得益于两大股东的加持。2018年上半年,雅生活非业主增值服务中协销收入大幅增长51%,接近3亿。据雅生活管理层介绍,今年初,雅居乐把80%-90%的一手房销售给了雅生活旗下雅卓营销公司,绿地也把类似业务给予雅卓营销。

    此外,协销收入的大幅增长还与绿地集团的合作有关,雅生活上市后承接了其超过200个销售案场服务。虽然“大树底下好乘凉”,但走向市场、降低对两大股东的依赖却是雅生活未来发展“破题”的关键。

    “未来雅生活还将通过加大市场化拓展力度,包括收并购力度、合资合作力度,最起码要把市场化比例扩大到80%以上。” 雅生活首席执行官刘德明指出。

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    图片来源:网络

    发力收并购

    市场化发展的诉求下,收并购成为雅生活上半年的重头戏。4月9日,雅生活以约2.05亿收购南京紫竹51%股权,进入长三角。7月11日,雅生活又以1.479亿收购兰州城关物业服务集团有限公司合共51%股权。进入甘肃、青海、陕西及宁夏省等西北省市。

    在区域布局上,截至2018年6月30日,雅生活已扩展至全国27个省市及自治区,委托管理的合约面积达2100万平方米,接近2017年全年拓展的合约面积。

    “收并购是我们的发展战略,未来有市场拓展、收购并购以及合资合作三驾马车驱动。收购的目的是为了实现区域互补和业态互补,我们会把融资额大概65%的资金用于收并购。”雅生活管理层称。

    不过,快速的跑马圈地却带来了物业管理服务毛利率的下降,由去年的约32%降至29%。“毛利率水平的略微下调主要是由于第三方承接的面积有了大幅增长,由去年的43%升至近56%。这些物业在质量和收费标准上与绿地集团、雅居乐集团的项目略不同,所以会拉低毛利率水平。”

    雅生活管理层称,将通过运营管控及在标准化、信息化上的投入,使第三方项目的毛利率水平维持有市场竞争性的盈利水平。

    雅生活合约面积转化为在管面积的速度目前并未得到投资者的认可,其管理层也在投资者会议上回应道,上半年绿地给付940万平方米,雅居乐给付430万平方米,目前全年转化20-30%,未来转化量、转化率会越来越大,下半年在管面积还会大幅提升。按照三年规划,2020年在管面积约3亿平方米,2022年达到约5亿平方米。

    此外,挖掘社区经济蓝海成为雅生活提高增值服务的支点。据管理层介绍,除社区教育、社区食堂、社区快递、居家养老外,雅生活还将依托雅居乐的旅游地产发展长短租公寓,“我们会把一些因为季节原因闲置下来的物业先打包、再租赁,以盘活物业,同时增加业主收入。”

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