争食地铁上盖，越秀集团与广州地铁组建“品秀地产”

黄银桥

2018-08-09 14:47:30

来源: 时代财经

品秀地产未来将成为越秀集团与广州地铁集团合作的平台公司，负责开发广州地铁集团旗下的地铁上盖物业，其中越秀集团持有品秀地产51%股权，广州地铁集团持有剩余的49%股权。

酝酿了将近两年半的时间，广州地铁集团与越秀集团的合作迎来了实质性进展。

近日，越秀集团和广州地铁集团已达成实质性合作，共同组建全新城市轨交物业开发运营商品牌——广州市品秀房地产开发有限公司，联合子品牌品秀地产的第一个项目是位于增城新塘地铁13号线官湖车辆段上盖的住宅项目——品秀星图。

越秀集团及广州地铁集团相关负责人向时代财经确认，品秀地产未来将成为越秀集团与广州地铁集团合作的平台公司，负责开发广州地铁集团旗下的地铁上盖物业，其中越秀集团持有品秀地产51%股权，广州地铁集团持有剩余的49%股权。

在品秀地产诞生之前，越秀地产是越秀集团唯一的地产开发平台，2016年越秀集团牵手广州地铁集团的时候，外界多认为越秀地产将借此获得更多优质的轨道交通沿线土地资源并实现规模快速增长。如今，随着品秀地产的亮相，越秀地产与品秀地产之间的定位值得关注。

品秀与越秀之分

越秀集团与广州地铁集团的合作始于2016年4月13日，彼时双方表示，将在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域进行全方位合作。同年8月19日，在越秀地产2016年中期业绩会现场，副董事长林昭远透露，双方已经在金融方面有合作，地产方面仍在讨论中。

初步成果在一年后逐渐呈现。2017年7月10日，由越秀集团牵头，广州地铁集团、珠江实业共同参与发起设立广州轨道交通城市更新基金正式，总规模2000亿元，首期规模200亿元，此后在此基础上还将引入社会资本。同日，越秀地产城市更新集团成立。

根据当时的合作模式，在“轨道+物业”的运营层面，广州轨道交通城市更新基金将负责地铁上盖物业的一二级联动开发，同时由越秀地产和广州地铁成立项目公司，对具体项目进行操盘。等项目开发完成后，再借助越秀地产旗下的商投和房托两个平台，对项目商业部分进行运营或资产证券化。

基金成立后，广州地铁集团很快就展开了一轮拿地行动，在2017年11-12月期间，其累计耗资195亿斩获地铁13号线官湖车辆段及上盖地块（即如今的品秀星图）及番禺钟村地块。

不难看出，在越秀集团与广州地铁集团最初的合作中，无论是前期开发，还是后期资本运营，越秀地产都是一个最重要的操盘方。但这样的局面，随着品秀地产的出现似乎有所改变。

越秀地产的相关负责人介绍，品秀地产是越秀集团与广州地铁集团成立的一个专门负责地铁上盖物业开发的平台公司，跟越秀地产是独立存在的。这是否意味着越秀地产将失去“地铁上盖物业”的肥肉，该负责人则表示，其实两公司都属于越秀集团旗下的子公司，谁做都没有区别。

不过，一位接近品秀地产的人士则向时代财经给出了另一个答案，他强调，目前品秀和越秀虽然是独立存在，但品秀地产的大部分人员都是来自越秀地产，这相当于越秀地产在间接操盘“品秀星图”项目。另外，根据计划，品秀地产以后会划拨到越秀地产旗下。

谈及未来越秀集团与广州地铁集团合作开发的地铁上盖物业是否都使用“品秀”的品牌，进而取代“越秀”，该人士称，目前还不确定，同时不确定的还有品秀地产划入越秀地产的具体时间。而对于品秀地产将划拨至越秀地产的计划，广州地铁集团房地产开发事业部一位负责人则表示，目前还没听说消息。

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图片来源：视觉中国

分食地铁资源

从2013年起，越秀地产曾经凭借着“低成本、低持股”的基金模式在土地市场风光一时，先后在广州、武汉创下多个地王记录，但自2015年这种基金拿地模式逐步隐退后，越秀地产在土地市场上的表现明显低调很多，且销售增长也一直较为缓慢。2016年为302.52亿，2017年为409亿，2018年前七月为301.34亿元，全年目标为550亿。

作为越秀集团旗下唯一的地产平台，当初越秀集团与广州地铁集团宣布合作的时候，市场颇为看好，都认为越秀地产将借此获得更多优质的轨道交通沿线土地资源并实现规模快速增长。

从最新情况来看，越秀地产目前还没办法直接享受到广州地铁集团带来的土地红利。另外值得关注的是，即使品秀地产未来会划拨到越秀地产旗下，但广州地铁集团的合作是没有排他性的。

在牵手越秀集团之后，2017年8月23日下午，广州地铁集团还与珠江实业达成了战略合作，在合作协议的框架下，双方将携手在地铁沿线物业的开发及运营等方面开展深入的合作。

上述广州地铁房地产开发事业部负责人向时代财经表示，广州地铁集团的合作是开放性的，未来合作对象不仅仅是珠江实业和越秀集团，在选择合作对象上，首选的会是国资委旗下的企业，但也不排除跟民营房企合作。

其进一步表示，品秀地产是越秀集团与广州地铁集团合作的平台公司，如果跟其他企业合作，会有另外的合作平台。

在一线城市土地稀缺的大环境下，谁能掌握一手资源，谁就是赢家，地铁上盖物业拥有着地段优势，是房企近年来争抢的重点，而希望与广州地铁集团合作的房企不在少数。这也意味着日后很有可能将形成多家分食的局面。

换言之，即使广州地铁手握大量地铁上盖物业资源，但在合作没有排他性的情况下，品秀地产要成功获取还具有一定的不确定性。不过，为了做大地产规模，越秀集团肯定也并没有孤注一掷。

据时代财经了解，借着国企合作的便利，越秀集团还先后与广州港集团、广州日报集团、广州城投集团签署战略合作协议，在众多合作中，房地产都是其中重要的一部分，但目前除了广州地铁集团，越秀集团与其他合作伙伴还没有实质性动作。