P2P危机下的地产众生相：楼市“打新”火爆，房企互金业务萎缩

黄昱

2018-07-19 17:13:48

来源: 时代财经

楼市的热度也使得P2P平台“军心不稳”，部分投资者将资金转投到房地产市场，在一定程度上引爆挤兑危机。

在一二手房价格倒挂，以及“摇号买房”的火爆行情下，楼市呈现出“买房好似打新股”的特征。不少购房者对一手房持有“买到即赚到”的心态，进而导致部分区域楼盘极度火热。这股热度也使得P2P平台“军心不稳”，部分投资者将资金转投到房地产市场，在一定程度上引爆挤兑危机。

近期，杭州、南京等地的互联网金融平台集中暴雷。有资深互联网金融人士认为，杭州楼市“打新”，促使大量投资者提钱，引爆了平台集中暴雷。而危机的另一核心问题在于对P2P平台没有有效的监管，直接导致了像牛板金这样的大平台也敢虚构标的将资金投向房地产开发。

而身居房地产开发核心位置的房企，在传统住宅盈利空间不断压缩背景下，已在积极探索布局互联网金融平台，但据时代财经调查发现，在严厉政策限制之下，不少房企P2P业务正身处萎缩困局。

楼市“打新”引爆P2P危机？

时代财经调查发现，从P2P平台流入房地产市场的资金主要分为三大类，一是出借人将投向P2P平台的资金大量转出，投向房地产市场；二是P2P平台的借款人将借出的钱投向房地产市场；三是平台虚构标的将资金集中投向房地产市场。

有分析人士认为，出借人将资金从P2P平台大量转出是引爆此次流动性危机的直接导火索。一位资深互联网金融人士对时代财经表示，线下理财人的资金多是流向股市或楼市，但鉴于今年以来股市表现低迷，而楼市稳定的保值升值空间使得投资者更倾向于将钱投向楼市。

近期P2P密集暴雷的区域，如南京、上海、杭州、深圳等地都是房地产交易的高温区，时代财经获悉这些城市新推楼盘多采用“摇号买房”的方式，在限价政策影响下，多数一手房都低于周边二手房价，因此不少地方都出现了排队抢购新房的景象。

然而，参与“摇号买房”的购房者都需要先交纳一笔诚意金，这笔诚意金从20万到500万不等，但一个新楼盘在诚意登记期间则往往会冻结上百亿的资金。上述人士表示，杭州就是“打新”的典型，不少投资者将资金从P2P平台提出去购房，这或许在一定程度上激发了挤兑危机，加速了P2P平台的集中暴雷。

事实上，除了资金端，P2P平台的部分借款人也将从P2P平台借得资金用来购房。据零壹数据提供数据显示，2017年前3季度，超过80家P2P网贷平台为个人借款人提供购房资金，可探明流入房市的资金规模超过20亿元。

为了彻底落实“房子是用来住的不是炒的”，银行发放的消费贷流入楼市已经受到较为严格的监管，以P2P平台为代表的互联网金融平台提供的“首付贷”、“赎楼贷”、“众筹炒房”等也被多地监管部门禁止，但显然资金流入房地产市场的现象并没有销声匿迹

一家排名靠前的P2P平台对时代财经透露，网贷行业作为信息中介平台，对用户资金的流向没有作出过统计。换句话理解，即零壹数据统计的借款项目多是借款人向网贷平台提交了借款描述为“购房”的标的，但事实上，借款人通常可以自定义“借款描述”从而掩饰购房意图，P2P网贷平台以及社会公众无法对资金用途进行有效的监控。

时代财经查阅《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》发现，同一自然人在同一网贷平台上的借款余额不能超过20万元，总计不能超过100万元；同一法人或其它组织在同一网台平台上的借款余额不能超过100万，总计不能超过500万。

上述P2P平台指出，合法合规运营的网贷平台的撮合业务大多是小额分散的消费金融、供应链金融等小额分散的普惠金融业务，P2P平台资金不可能通过合法途径一次性大量进入房地产市场。在此背景下，一些平台就会通过虚构标的进行非法集资，将大额资金投入到房地产市场中去。

比如，此次杭州区域涉案最大的网贷平台“牛板金”资金缺口可能高达30亿元，违约原因是平台的老股东及前董事孙启良等四人联手虚构标的项目，通过“牛钱袋”产品卷走了投资人资金用于房地产开发，目前都无法收回。

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图片来源：视觉中国

房企互联网金融萎缩

在信贷缩紧、融资困难的背景下，一些小型房企的融资尤其困难。有分析人士认为，不少三四线城市的地产项目将网贷平台作为融资的救命稻草。歌斐资产CEO殷哲认为，一些小开发商难以融到钱，通过P2P平台进行项目融资本身就是非法的。

据2016年国务院发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》要求，禁止未取得相关金融资质的房产开发企业、房产中介以及互联网金融从业机构利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；而对于取得相关金融资质的企业或机构，则不得违规开展房地产金融相关业务。

这也直接断了2015年以来积极布局互联网金融平台的房企的融资捷径。另外，由于监管体系的不完善，互联网金融平台自诞生之日起就风波不断，近期更是集中暴雷。据深圳市钱诚互联网金融研究院(第一网贷)大数据系统显示，6月份以来的40天，P2P网贷新增问题平台133家，其中，95家网贷平台官方发布了相关逾期或停业兑付公告，占比71.43%。

一位不愿透露姓名的P2P平台负责人对时代财经表示，现在是整个行业面临压力，房企开展的互联网金融业务也会面临一定的压力。与此同时，在严厉的政策限制之下，房企布局互联网金融平台只能是多元化业务的一部分，以获取新的利润增长点。

据网贷之家研究中心数据显示，截至2017年7月12日，以中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的《2017中国房地产开发企业500强榜单》中排名前25名地产企业为样本，有10家布局了互联网理财、网络小贷、第三方支付等互联网金融领域，占样本总数的40%。

据了解，万达和恒大是在互联网金融领域布局最为完整的两家企业，不仅涉足了互联网理财行业，还获得了互联网小贷和第三方支付牌照。恒大的互联网金融平台--恒大金服于2016年上线，不仅拥有P2P业务，同时还持有保险，基金销售、第三方支付牌照。

但时代财经发现，不同于上线初期的高调宣传，如今恒大金服除了保留手机端的基金代销产品外，其官网的定期理财和转让专区栏目下并没有任何项目呈现，处于无标的可投的状况。

恒大金服客服中心坦承：“我们平台上面确实是没有在售的项目，以后也不会有了。”时代财经注意到，出现类似情况的还有绿地香港旗下的绿地广财。