华夏幸福对赌，平安资管砸137.7亿成“二掌柜”

童洁

2018-07-10 20:15:25

来源: 时代财经

华夏控股向平安资管承诺，以华夏幸福 2017 年净利润为基数，2018 年、2019 年、2020 年三个年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

几个月前，华夏幸福因现金流风波一度闹得满城风雨，在逐步归于平静后，这家产业新城运营商扔出了另一个重磅“炸弹”。

7月10日中午，华夏幸福发布一则股份转让交易公告，其控股股东华夏控股及一致行动人鼎基资本将持有的5.82亿股华夏幸福股份转让给平安资管，占总股本比例为19.7%，股份转让的价格为23.655元/股，总对价137.7亿。

交易完成后，华夏控股及一致行动人鼎基资本的持股比例将从62.37%下降至42.67%，平安资管及其关联方的持股比例将从0.18%上升至19.88%，一举坐上“二掌柜”的位置。

在投资者看来，这笔百亿资金对股价下跌数月的华夏幸福而言无疑是一场“及时雨”。受交易影响，午后开盘，华夏幸福的股价便直线拉升，期间一度涨停。截至7月10日收盘，华夏幸福的股价达到27.31元/股，涨幅9.68%。

关于股份转让的原因以及之后公司架构是否会进行调整的问题，时代财经致电华夏幸福相关人士进行查询，其表示目前一切以公告中的说法为准。公告中提及，平安资管会提名两名具备任职资格的董事候选人进入华夏幸福。

对赌协议

一位证券分析师告诉时代财经，在很多投资者眼中，华夏幸福的股价是被严重低估的，“去年，雄安概念股经历了一轮高强度的拉升，华夏幸福是其中一支极受关注的雄安概念股。但由于华夏幸福的产业结构，资金问题比较突出，股市表现远弱于投资者的预期。”

其继而表示，平安资管在地产投资方面已经轻车熟路，资金实力也比较雄厚，有平安资管的支持，华夏幸福的资金面能够得到很大程度缓解，投资者会因此重燃信心。

时代财经了解到，此前，平安系已经陆续成为碧桂园、融创、旭辉的二股东，平安系的总资产达到6万亿规模。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称，险资是规模巨大的长期资金，对安全性要求高而不追求过高回报，房企手中的土地资源对其而言十分有价值，投资华夏幸福能够享受大幅土地长期增值与保值的红利，称得上是个不错的投资机会。

当然，擅长资本游戏的平安系自有一套投资逻辑，在每一笔投资里，它都不会“吃亏”。而这一次，平安资管也为自己画好了“护身符”。

华夏控股向平安资管承诺，以华夏幸福 2017 年净利润为基数，2018 年、2019 年、2020 年三个年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

在这期间，若华夏幸福当期实际净利润小于承诺利润的95%，则需按照当期承诺净利润数与当期实际净利润数的差额×平安资管持有股份19.7%的公式，对平安资管进行现金补偿。

此外，本次股份转让后，华夏控股及其实际控制人王文学若要对华夏幸福进行减持，需要经过平安资管的书面同意，且每股转让价格不得低于本次股份转让的每股转让价格。

从上述对赌协议中可以看到，经此一役，华夏幸福资金问题虽然得到了一定缓和，但也失去了一定的话语权。接下来，华夏幸福面临的是一纸承诺所带来的业绩压力。

华夏幸福.jpg

图片来源：视觉中国

纾解现金流

华夏幸福2017年年报显示，去年，其实现营业收入596.35 亿元，同比增长10.8%；实现归属于上市公司股东的净利润 87.81 亿元，同比增长 35.26%。而2015年、2016年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润分别为48.01亿元、64.92亿元。

需要指出的是，在华夏幸福87.81亿元的净利润中，来自住宅的贡献为40%，产业新城的贡献率则达到60%。查阅华夏幸福历年年报可以看到，近几年，其产业园区数量正在成倍增长，2015年，华夏幸福新增4个园区，2016年其新增园区数字达到11个，而2017年，这一数据上升到21个。

虽然产业园区的利润远超普通住宅的利润水平，但产业园区占比的迅速攀升为华夏幸福的现金流吃紧埋下伏笔，在完成承诺的利润指标之前，如何维持健康的现金流状态才是其首先要解决的问题。

“现在房企已转向以现金流为核心，以保资金链为底线，否则利润目标会失去意义。”柏文喜称，目前的状态下，华夏幸福承诺的利润目标承受大考，保资金链才是第一要义。

“华夏幸福的产城结合以产业聚集趋动周边土地升值再以房地产套现为赢利模式，资金回流战线过长过慢，现金流承压是自然而然的事情。” 柏文喜分析，产业环境与居住需求相互驱动而走向成熟需要较长的时间，在北京周边发展时这一模式可充分享受产业与人口外溢效应，但向二三线城市的大规模复制无疑是对资金链的考验。

进入高速成长周期，华夏幸福对资金的渴求日益增加，它也动用了包含与金融机构合作、公司债券、中期票据、PPP资产证券化在内的数十种融资手段。

而2018年开始，国内金融环境趋紧，华夏幸福融资能力也受到一定影响。据其2018年一季报显示，1-3月，华夏幸福筹资活动现金流入134.33亿元，较去年同期187.86亿元出现大幅下滑。

前述证券分析师认为，平安资管带来的现金能够让华夏幸福的现金流度过一个短暂的“轻松期”，但长远来看，想要倚靠平安资管“喂食”来支撑发展并不现实，对华夏幸福来说，加快项目的资金回流才是解决资金问题最有效的办法。

此前，华夏幸福的土储多是位于环京地区，近年来受调控政策影响，其项目去化状况不佳。华夏幸福不得不走出环京地区，开始用全国化的扩张来拉动和销售和扩张。

华夏幸福董秘林成红曾在一次投资者交流会上表示，2017年，华夏幸福近1522亿销售收入中，有300多亿自于环京地区以外。按照华夏幸福总裁孟惊的规划，2018年的2000亿元销售目标中，环京和外地将各占一半。