“以房养老”探索15年仍遇冷 或可从税优引导与风险担保着力
中国社科院世界社保研究中心执行研究员张盈华表示,“以房养老”兼顾了居家养老和获取终身养老金，是补充养老保障的新形式，应予以鼓励和培育。
持续近四年，波及数十个城市的“以房养老”试点工作近日划上句号。
自2014年原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作开始，“以房养老”这一新的养老方式一度被寄予厚望，而试点范围也逐步扩大到各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市，大有走向全国的趋势。
然而，四年来，“以房养老”试点工作进展非常缓慢，此前虽有多家保险公司获得了试点资格，但据新华社报道，截至今年6月底，仅有幸福人寿保险股份有限公司（以下简称“幸福人寿”）展开实际业务，完成承保手续的仅有98户家庭的139位老人。
中国社科院世界社保研究中心执行研究员张盈华在接受时代财经采访表示，由于受到房屋产权不清、传统养老观念、以及房价上涨预期高等多种因素影响，对“以房养老”政策的应者寥寥。她强调，“以房养老”兼顾了居家养老和获取终身养老金，是补充养老保障的新形式，应予以鼓励和培育。
漫长的探索
“以房养老”主要指住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，但他们继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，老年人按照约定条件领取养老金。他们身故后，保险公司则获得其抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
“以房养老”这一概念在中国并不是新鲜事物。早在2003年，原保监会和原国家建设部联合向国务院提交《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，此后，多家机构陆续开始探索各种模式的“以房养老”。
以民营机构为例，2005年南京汤山留园公寓提出，在南京拥有60㎡以上住房独立产权、年满60岁以上的老人，可将其房产抵押出租，经公证后老人入住该老年公寓，房产租金用于老人花费，多余部分由老人自己支配。在老人去世后，产权归该公寓所有。
政府部门方面，上海公积金管理中心于2007年推出以售返租的养老方式，提出年满65岁以上的老年人可将自有房产出售给公积金管理中心，获得全部房款，房屋产权归公积金管理中心所有。而公积金管理中心再将房屋以市场价返租给老人，老人去世后，房屋将优先用于城市廉租房建设。
此外，部分银行也加入了探索“以房养老”的大军。2011年，中信银行推出养老按揭贷款，拥有两套房产的55岁以上老年人，可以向银行提出养老贷款申请，银行委托专业机构对房产进行评估后，向申请者提供不超过房产总价60％的贷款用于养老，按月支付且每月支付额不超过２万元，贷款周期不超过10年，贷款到期后必须还清本息，否则银行会处置其房产。
遗憾的是，尽管有各种形式的“以房养老”探索，但是响应的老年人却寥寥无几。相反，因为部分机构缺乏公信力，或公司存在内部纠纷问题，少数参与者最后都纷纷退出，导致某些机构的探索也都最终夭折。其中，上海的探索虽然以政府为公信力支撑，但在房价普遍上涨的预期下，该项目最终仅5人参与，因此于2010年终止探索。
小众业务
转机的出现是在2013年。当时国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中提出开展老年人住房抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”正式进入了国家政策支持的层面。随后在2014年，原保监会提出以北京、上海、广州和武汉四个城市作为试点，拥有独立产权房的60岁以上老年人可以选择住房反向抵押养老保险的“以房养老”方式。
在政策驱动下，多家保险公司获得了“以房养老”试点资格，不过截止目前，只有幸福人寿推出了“以房养老”的具体项目。幸福人寿的做法是，年满60岁到85岁的老人将房产抵押给幸福人寿后，老人可以继续住在原房屋。合同期间，幸福人寿向老人支付保险金，老人去世后，幸福人寿获得房产处分权，处分所得优先偿付养老保险相关费用，若所得款超过老年人的花费，余额则由老年人的继承人所有，若所得不足以偿付养老费用，不足部分由保险公司承担。
尽管到目前，幸福人寿的“以房养老”保险承保家庭尚不足百户，但作为一个小众业务，它仍然是国内第一款“以房养老”保险，其探索经验和意义值得关注。
图片来源：视觉中国
中国养老金融50人论坛研究员张栋与孙博在此前的论文中曾指出，“以房养老”需要一定门槛，一方面，需要对自有住房有完全的产权；另一方面，房产的价值要相对较高，部分远离城市的房子增值空间较小，不容易变现，很难受到保险机构的青睐。因此总体来看，“以房养老”适用对象通常是拥有独立房产的失独老人、空巢老人等群体。
而从国际上看，“以房养老”并不是大众化的养老保障选择。《经济参考报》曾报道称，即便在“以房养老”开展得比较早且较为成功的美国，这并也不是美国的主流养老方式，只有社保退休金及退休账户的钱不足以维持生活需要时，“以房养老”才变成一种可以考虑的选择。因此，在有条件参与“以房养老”的家庭中，也仅有约3%的家庭参与其中。
前景可期
不过，多位专家表示，即便推进过程非常缓慢，“以房养老”在国内依然前景可期。
张栋与孙博指出，尽管“以房养老”业务属于小众，但其潜在需求不容小觑。目前，在我国严峻的“421”家庭结构下，房产价值固化和养老照护需求困境之间存在矛盾，“以房养老”是化解这一矛盾的有效手段之一。
而在中国人民大学教授姜向群看来，中国有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。自上世纪八十年代以来，出国定居在国外的人数也在快速增加，其中包括不再需要国内父母的房产，也不方便照顾父母晚年生活的部分人群，“以房养老”的刚需群体正在扩大。
此外，近年来，中国养老金的上调幅度正不断走低，从2015年的10%下降到6.5%，2017年更已降至5.5%。但《中国养老金融调查报告2017》数据显示，我国有71.1%的调查对象养老资产储备在50万元以内，在未做任何储备的人群中，有接近18%的人年龄在40岁～59岁，这个群体临近退休，未来生活面临较大挑战，房产等固定资产或可成为养老储备的重要补充。
上述报告中还显示，我国1.02亿60岁以上城镇人口，拥有的住房面积共约33.66亿平方米，按照2015年住宅商品房均价6473元/平方米，可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元，假设其中仅1%的老年人参与“以房养老”，其市场规模也可以达到2200亿元以上。
现在，随着上一轮“以房养老”试点工作在近日收官，银保监会有关部门负责人称，将认真总结试点经验，推动完善配套政策，鼓励更多保险公司参与，扩大和优化保险产品供给，让更多老年人受益。
“作为补充养老保障的新形式，‘以房养老’应予以鼓励和培育。”张盈华告诉时代财经，从国外经验来看，“以房养老”如果采取终身给付方式，对于金融机构（贷款人）来说风险很大，很有可能给付的养老金超过房产最后的价值，为了鼓励该市场发展，美国采取的方式是由联邦政府提供担保，一旦出现长寿风险造成贷款人受损，联邦政府就将此风险承接过来。“未来发展‘以房养老’，政府可从税优引导和风险担保两方面着力，鼓励金融机构开发更多符合需求的‘以房养老’金融产品。”她说。
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