海南收紧土地袋子，中国宝安解局“收地风波”

刘新歌

2018-07-06 18:31:36

来源: 时代财经

中国宝安“土地风波”背后是海南在悄然收紧的土地袋子。

随着海南省高级人民法院一纸《行政判决书》，中国宝安与儋州市政府持续半年有余的土地使用权纠纷宣告结束。不无意外的是，中国宝安成为了这场纠纷的最终赢家。

7月5日，中国宝安公告称，其在儋州的4家子公司儋州宝安、港宝置业、恒通置地、恒运实业分别收到海南省高院关于驳回儋州市政府上诉申请、维持原判的《行政判决书》。原判由海南省第二中级人民法院于今年3月份作出，内容为撤销儋州市政府发出的6份有关“无偿收回国有建设用地使用权”的决定。

时代财经获悉，涉事土地因“未按《国有土地使用权出让合同》约定时间动工开发满二年，构成闲置土地”被儋州市政府要求无偿收回。中国宝安则认为土地闲置非公司自身原因造成，而是土地征收补偿安置、市政基础配套设施等原因导致土地不具备动工开发的基本条件。

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6宗地闲置引发风波

涉事土地是中国宝安在儋州市那大镇城西片区的6宗土地，土地性质包含城镇住宅、科教用地、住宿餐饮用地，面积合计约44.99万平方米，折合约674.81亩。这些土地的地理位置和拿地时间均较为集中，除B0209号地块在2012年3月30日获得外，其余5宗土地拿地时间均为2011年12月25日。

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根据中国宝安之前的公告,6块土地的使用权是在2011年通过投标方式获得。中国宝安2012年年报显示，儋州市国土环境资源局为其当年度最大供应商，采购金额为5.08亿元，占其年度采购总额的17.5%。而截至2017年12月31日，上述土地账面值合计约6.122亿元，折合约90.7万元/亩。

600余亩连成片的土地体量并不算小，更遑论是处于房企争相竞夺的海南。与内地房地产市场追求快周转不同，以旅游地产为主的海南房地产市场则多见大项目、长周期的开发，千亩甚至万亩大盘都算稀松平常。

在一众“海南地主”中，中国宝安虽然不太起眼，但它却是最早进入海南的岛外上市公司。1992年，其通过参与海口秀英街改造工程杀入海南房地产市场。进入海南市场近30年后，中国宝安已在海南拥有多家子公司，布局三亚、文昌、澄迈等多个城市，打造了宝安·江南城、宝安·滨海豪庭、宝安·椰林湾等多个楼盘。

2005年底，中国宝安还与文昌市政府签约共同开发宝峙湾，宝峙湾项目用地6000亩，功能定位为旅游酒店、产权式酒店、国际度假会议中心、海上娱乐、游艇、海边码头等，项目计划总投资40亿元。

房地产项目的土地储备只是中国宝安在海南土地资产的冰山一角，农业用地也是其中一项。其中，在海口的农地储备80万平米，在澄迈和三亚的两个农场则分别拥有2080亩和884亩农用地。

近年来，谋求转型的中国宝安逐渐加大“去地产化”力度，业务涉及新材料、新能源、现代生物医药等领域。在此背景下，中国宝安不断转让旗下地产业务股权。随着地产业务的收缩，在中国宝安的年报中，房地产已经不再作为主营业务单列出来，而是与投融资、风险投资等一并归入“其他方面”。

海南收紧土地袋子

中国宝安“土地风波”背后是海南在悄然收紧的土地袋子，过往粗放式、动辄百亩甚至用于长期开发万亩大盘的土地出让将不复存在。

“这两年海南的房地产开发很快，可供出让的土地越来越稀缺。为了保障后续高效、集约的发展，尤其是今年‘4·13’宣布发展海南自贸区以后，新增的土地基本是要预留给未来的自贸区产业，所以政府势必要清理原来的存量土地。”一位不愿具名的业内人士在接受时代财经采访时称。

闲置土地的清查工作一直是近年海南土地管理部门的重头戏。官方数据显示，至2013年，多年来海南全省供而未用的土地达到近14万亩，大约是2013年全年出让土地的近4倍。在建设自由贸易区的大背景下，土地闲置问题显得更为严重和亟待解决，《海南省总体规划（空间类2015-2030）》要求建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

上述不愿具名的海南业内人士对中国宝安的胜诉表示意外。“目前的行业环境里，在清算住宅用地、整理土地的时候能够胜诉还是比较意外。当然，中国宝安应该也有说得过去的前置条件。”

该业内人士同时表示，虽然中国宝安的胜诉与其“广东知名大型国有企业”的身份是否有关不好评判，但在与政府的博弈中，企业的背景、资源和溢价能力是很大的优势。“从今年开始，海南整理、清算闲置土地的力度非常大，遇到这种情况的企业不仅仅是中国宝安，但能够取胜的很少。”

易居研究院智库研究总监严跃进则表示，该类似事件说明土地闲置现象易查，但责任难追究，因此未来在土地闲置的责任追究方面需要创新，否则土地闲置处置将流于形式、难以收到实效。“但儋州查处闲置土地，对企业其实是有警示导向，即督促企业加快开发力度。”

而关于涉事6宗土地的后续开发规划及进度安排，时代财经致函中国宝安，但截止发稿并未收到明确回复。