中航工业18亿甩卖项目，恒大万科提前站位

黄银桥

2018-06-26 17:03:57

来源: 时代财经

这次交易更为值得关注的是隐身在大连、重庆项目背后的股东们，他们包括恒大、北京万科、绿城中国原副董事长罗钊明等，这些股东在此次交易中享有优先购买权。

中航工业退出房地产的动作还在持续。继将中航地产整体并入保利地产后，6月25日，中航工业集团旗下的中国航空工业国际控股（香港）有限公司在北京产权交易所公开甩卖地产资产。这次出让的是拓业国际有限公司100%股权及约11.45亿元债权，转让底价18.25亿元。

拓业国际持有大连航华置业公司52.08%股权和重庆航龙置业公司99%股权，大连航华主要资产包括位于大连市沙河口区中山路东南侧总地盘面积约4.69万平方米（不包括公共地盘面积）的四幅地块，重庆航龙主要资产为重庆市两江新区总地盘面积约37.53万平方米的十二幅地块。

大连和重庆项目是中航工业国际目前仅有的两个房地产项目，若出让成功，中航工业国际将完全剥离地产业务。作为被国务院要求退出房地产行业的央企之一，中航工业国际此次甩卖资产实属情理之中。

出清地产业务后，中航工业国际将把业务重点转移至全球通用航空飞机活塞发动机市场，而此次出售将为其带来大笔所得款项以清偿该收购部分未支付代价及提升营运资金状况。

而这次交易更为值得关注的是隐身在大连、重庆项目背后的股东们，他们包括恒大、北京万科、绿城中国原副董事长罗钊明等，这些股东在此次交易中享有优先购买权。

18亿甩卖大连、重庆项目

公开资料显示，大连航华股东共三名，其中拓业国际持股52.08%、大连华邦投资发展有限公司30%、航发投资管理有限公司17.92%，三者于2011年11月14日联合竞得大连项目，成交价17.6亿元。

重庆项目于2013年12月31日由重庆航龙置业有限公司竞得，为住宅用地，成交价2.75亿元，目前仍处于前期开发阶段。拓业国际持有重庆航龙99%股权，剩余1%由重庆航悦置业有限公司持有。

2014年12月1日，中航工业国际以约3.26亿港元的总价从控股股东中航国际手上收购拓业国际，继而将大连、重庆两项目收入囊中。

据中航工业国际2017年年报，大连项目现开发为大连中航国际广场，包括办公室、零售商舖及住宅楼宇，于竣工后总可出售面积约为35.05万平方米。若干住宅及办公室单位从2013年6月已开始预售，于2017年12月31日已竣工可出售面积为24.49万平方米，其中销售了17.3万平方米，1.83万平方米用于出租，其余则包括在持作出售已完成物业内。

大连、重庆项目是中航工业国际仅有的两个房地产项目，也是中航工业国际最主要的收入来源。截至2017年12月31日，中航工业国际物业发展及投资业务录得收益15.21亿港元及毛损1.86亿港元。

另据挂牌文件披露，拓业国际截至2018年5月31日营业收入551.37万元，净利润-4865.53万元，资产总计27.3亿元，负债总额22.81亿元。

虽然中航工业国际此次出让的两项目产权清晰，但仍有不少问题需要解决。据时代财经了解，大连项目AC区超建房源正在办理补缴土地出让金及相关税费等手续，但D区超建房源尚未办理相关手续，同时虽于2018年2月、3月向里城地产发出解除委托经营管理协议，但里城地产至今仍未完成资料移交。

至于重庆项目，因闲置土地被罚款1098.76万元，需在7月21日前缴清。此外，因与重庆航悦置业有限公司名下的、同样位于重庆市两江新区的1880亩土地紧邻，重庆项目的规划方案及进场动工事项可能需与重庆航悦置业有限公司进行协调，这意味着项目开发建设无法完全独立。

拓业国际一位负责人向时代财经表示，若项目成功出让，上述问题都需要由接盘方负责跟进处理。不过，这笔问题不少的资产在挂牌前似乎已经吸引到了买家。据中航工业国际透露，拓业国际100%股权最低标价人民币6.8亿主要是根据独立于公司的潜在投标人初步反馈厘定的。

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提前落袋恒大万科？

2016年9月，在国务院国有资产监督管理委员会的一声令下，作为主业不是房地产的央企之一，中航工业集团被要求出售所有房地产业务，退出房地产行业。

中航工业集团行动也非常迅速，2016年10月，中航工业集团将旗下上市公司中航地产以23.23亿元协议转让给了保利地产。2017年5月17日，中航国际控股在北京产权交易所挂牌出让中航万科合计60%权益，后由万科接盘。

2018年，中航工业集团出售动作变得频繁，北京产权交易所公告显示，6月中上旬，该公司已先后挂牌出让惠东县康宏发展有限公司51%股权、贵阳中航房地产开发有限公司70%股权、成都聚锦商贸有限公司100%股权及债权。

不过，相较于前述资产较为简单的“身世”，本次出让的大连、重庆项目背景颇为复杂。据转让方中航工业国际的高管名单显示，目前行政总裁一职由徐洪舸担任，非执行董事由周伟淦担任，前者为万科前旧将、现中航里城董事长，后者为长江实业的执行董事，是香港有名的四大打工皇帝之一。

其次，除了拓业国际这个大股东外，大连、重庆项目背后原来还隐藏着不少业界耳熟能详的明星股东，包括恒大、北京万科、绿城中国原副董事长罗钊明等。

大连航华和重庆航龙背后都有一个共同的股东航发投资管理，航发投资管理一共有两名股东，分别为恒大地产集团及深圳市云里酒店管理有限公司。

航发投资管理原为中航工业集团旗下公司，分别由中国航空技术国际控股有限公司(下称中航国际)持有80%股权及其下属子公司中国航空技术国际工程有限公司(下称中航国际工程)持有20%股权。

2017年9月25日，中航国际在北京产权交易所公开出让“航发投资管理80%股权及98.04亿债权”，起拍价101.6亿元，最终被恒大以约176.5亿元斩获。随后11月9日，中航国际发公告称，航发投资管理剩余20%股权以6.64亿人民币售予深圳云里酒店。

天眼查显示，航发投资管理的投资人信息在2018年1月10日发生变更，原来的两大法人股东--中航国际、中航国际工程退出，新增恒大集团和深圳云里酒店。

而深圳云里酒店实为北京万福阳光投资有限公司旗下100%间接持股的子公司。北京万福阳光原名为北京绿城阳光，它的子公司中投发展2017年曾接盘绿城北京霄云路项目，它的法定代表人为绿城中国原副董事长罗钊明。而北京万福阳光的主要股东是北京万科及罗钊明夫妇，二者各持股40%。

换言之，航发投资管理背后的三大主要股东其实是恒大、北京万科、罗钊明夫妇。值得关注的是，拓业国际公布的挂牌文件显示，目前重庆航龙项目、大连航华项目都已分别委托重庆航悦置业有限公司、航发投资管理有限公司作为项目的管理运营方，并已签署合作协议。

上述拓业国际负责人向时代财经强调，大连、重庆项目即使转让后，与航发投资管理的合作协议仍有效。这也意味着，在享有优先购买权的条件下，拓业国际的两个项目很有可能落入恒大、北京万科、罗钊明夫妇袋中。