佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台现身

黄昱

2018-06-26 16:19:12

来源: 时代财经

在集团公司的支持下，佳兆业物业近些年保持了稳定了增长，2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，复合增长率为18.3%。

佳兆业集团（HK1638）将迎来其在资本市场的第六家上市平台--佳兆业物业集团。

6月25日，佳兆业物业集团正式向港交所递交主板上市申请。申请文件显示，佳兆业物业主要有四大业务，分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务。

若佳兆业物业成功上市，佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为，将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市，可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值。

事实上，除了佳兆业集团自身在香港上市外，其在A股市场拥有明家联合、ST生化两个上市平台，还有一家在香港上市的佳兆业健康集团（原美加医学），以及在美国上市的南太地产。

业内普遍认为，佳兆业物业成功上市后，不仅有利于公司物业管理业务进一步做大做强，也将拓展公司的融资渠道。

分拆物业上市

随着中国的房地产市场慢慢进入存量时代，物业公司板块受到越来越多房企的重视。到目前为止，已经有9家物业公司在A股或者港股上市，这当中包括南都物业、彩生活、碧桂园服务、中海物业、绿城服务等。

和大多数同行一样，佳兆业物业也选择在政策更为宽松的香港上市。目前，佳兆业集团拥有有佳兆业物业98.6%的股份，待佳兆业物业上市后，集团所持有的权益也不会少于50%，保持对佳兆业物业的绝对控制权。

佳兆业物业成立于1999年，服务业态涵盖住宅、商业、写字楼、旅游、大型场馆等。截至2017年底，佳兆业物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市和自治区的36个城市，总在管建筑面积为2400万平米，管理119个物业。

从物业分布区域来看，佳兆业物业的大部分业务主要集中在粤港澳大湾区，2015年、2016年及2017年底，位于大湾区的在管建筑面积分别占总在管物业建筑面积约42.5%、42.6%及42.1%，同时，来自粤港澳大湾区所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约74.9%、69.9%及66.2%。

佳兆业物业方面表示：“虽然我们已进一步扩展至其他主要经济区域如长三角地区及环渤海经济圈，我们预期粤港澳大湾区未来仍将继续占我们运营的一大部分。”

据申请文件，佳兆业物业掌管了所有由佳兆业集团开发的住宅项目，占总在管建筑面积的86.1%。截至2017年底，佳兆业集团的土地储备约为2190万平米，2017年新落成的建筑面积约为430万平米，这将为佳兆业物业后续的规模扩张提供丰富的项目储备。

在集团公司的支持下，佳兆业物业近些年保持了稳定了增长，2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，复合增长率为18.3%。其中，物业管理服务的逐年收益分别达1.86亿元、2.09亿元、2.68亿元，分别占总收益约38.9%、38.8%及40.1%。

佳兆业集团希望通过分拆使得佳兆业物业的品牌形象得到提升，能够更有能力去吸引策略投资者的投资或与其组成策略性合作伙伴。佳兆业集团指出，分拆后佳兆业物业设有专属管理团队，集团和佳兆业物业都更能专注各自的业务发展、策略规划及更有效地资源分配。

金地集团物业高级经理谢金龙对时代财经表示，随着传统住宅开发盈利空间的进一步收缩，不少房企都进入物业管理这一蓝海。但同时这一行业的竞争也比较大，社区、商业类的物业面临着很多竞争者，除了类似物业管理的供应商，还有零售类、体验服务类等供应商，会被比较多的细分企业瓜分。

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图：佳兆业集团主席郭英成来源：视觉中国

6大上市平台

相比内房股的低估值，物业股在香港资本市场一直备受欢迎，自2018年5月起，市场对中国物业管理行业的兴趣与日俱增，录得强劲的股价表现。平安证券分析认为，今年以来全国房地产调控的范围及力度进一步加大，对房地产板块的长期发展带来潜在政策风险，而物业管理行业面临的政策风险则较低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相比A股市场而言，在香港上市的政策更为宽松。在融资缩紧的背景下，在香港上市可以给企业带来比较好的融资渠道，帮助企业把规模和品牌做大做强。据佳兆业物业递交的申请文件显示，截至2017年，佳兆业物业的收益在中国的物业管理服务公司中排名14，占物业管理服务市场总收益约0.25%。

佳兆业集团指出，佳兆业物业分拆上市后将拥有独立的集资平台，可以使其在无需依赖集团公司的情况下，直接接触资本市场以进行股本及债务融资，为现有业务及未来扩充提供资金，从而有助于其加速拓展及改善运营与财务表现。

就财务表现而言，数据显示，2017年佳兆业物业的毛利率为30.5%，截至2017年底，其总资产为11.9亿元，总权益为3.1亿元，总负债8.9亿元，现金及现金等价物为1.1亿，时代财经据此计算得出其净负债率为251.6%。

去年3月，佳兆业集团得以复牌，但近一年来逐渐好转的盈利并没有改变公司前些年因财务危机而衍生的高负债状况。数据显示，2017年底佳兆业集团的净负债率约为300%。

佳兆业董事会主席郭英成在2017年中期业绩发布会也承认负债确实偏高，表示会认真控制和认真检讨。2017年度业绩发布会上，他更是直言：“今年的宏观形势、融资环境肯定比去年严峻，融资成本也应该会上升，佳兆业也在做一些长期的部署。”

入股上市公司正在成为佳兆业的常态。去年佳兆业集团一共收购了四家上市公司的股份，分别为美股上市公司南太地产17.7%的股份，A股上市公司明家联合21.25%的股份、港股上市公司美加医学（现名为佳兆业健康集团）41.24%的股份以及A股上市公司ST生化18.57%的股份。

南太地产为一家主营业务为产业地产的企业，截至6月25日收盘，南太地产的总市值为4.2亿美元。另外两家在A股上市的明家联合和ST生化的主营业务分别为新科技和大健康，截至6月25日收盘，总市值分别为43.27亿人民币以及79.87亿人民币。而在香港上市的佳兆业健康集团的总市值为15亿港元。

加上佳兆业集团自身在香港的上市平台以及计划在香港上市的佳兆业物业，佳兆业集团未来将在资本市场拥有六个上市平台，主营业务范围包括房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。

佳兆业表示，收购及上市计划完成后，不仅有利于佳兆业集团多元业务的发展，更会拓宽公司的融资渠道。