• 深圳富士康的租房“躁动”

    Time News > | Time Weekly - 2018-06-13 21:02:19 来源:时代财经
  • [摘要] 随着深圳进入存量房时代,来自城中村的房源也被规划为深圳市筹备、供应租赁住房的主要渠道之一,旧的城中村租赁关系正被打破。

    文/时代财经    黄昱

    6月10日,一篇名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》的微信文章在网络上引发社会关注。翌日,“富士康劳工代表”将诉求的渠道延伸到线下,在深圳富士康厂区内张贴了一封《致富士康员工的公开信》。

    这两封公开信的提出背景是万科近期进驻富士康龙华工厂北门清湖新村开展“万村计划”业务,富士康工人担忧城中村房租将翻2-3倍,由于薪资与房租极度不匹配,他们希望无论是万科、富士康还是政府部门均要有所作为。

    一名在富士康已工作两年的基层工人方平(化名)对时代财经表示:“事实上,我们的主要不满就是房租太高,而薪资太低。”同时,他表示,目前房东已以城中村改造升级为由要求他尽快搬离。

    一直以来城中村都是环境差、租金低的代名词,深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口,许多低收入群体或者刚来深圳的人都会选择在这落脚。不过,随着深圳进入存量房时代,来自城中村的房源也被规划为深圳市筹备、供应租赁住房的主要渠道之一,旧的城中村租赁关系正被打破。

    这并非开发商第一次对城中村进行改造而引发争议,此前万科改造深圳玉田村、新围仔等城中村同样引发舆论关注。深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良指出,不能认为租赁关系只是属于市场行为,解决低收入群体的生存问题比限购限贷更紧迫和有现实意义。

    被迫搬离的富士康员工

    6月10日,微信公众号“公寓客”发布了一篇名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》的文章,指出万科在龙华清湖新村开展的 “万村计划” 已实质打破原有城中村租赁合同关系,租客的利益受到损害。

    “我现在在富士康的工资大概一个月4000元左右。目前租住的房屋每月700元,但由于属于万科综合改造的范围,现在被房东要求尽快搬离。” 方平表示。

    像方平这样遭遇租房困境的普通工人还有很多。同样在富士康上班的张伟表示,自己住的两房租金是每月1500元,尽管不是万科进行改造的楼栋,但房东仍要求其在月底之前搬离,理由是要对住宿环境进行改造升级,“房东说欢迎我在改造好后回来,不过房租要从1500元变成2800元。”

    在此背景下,富士康劳工代表提出,万科等企业及城中村房东签订合作协议应充分考虑原有租客与房东之租赁协议,万科及房东有义务提前向租客知会及解释合作事宜,万科等企业有义务敦促房东为须搬离租客预留缓冲时间,在此建议为3个月。

    同时,他们还希望,经改造后的租金价格应充分考虑当地及周边价格,切勿盲目高价从而抬升周边租金水平。建议有关部门应对万科改造后房源的租金水平给予指导,参考附近产业工人平均收入做出最高租金价格指引,对每年的租金涨幅做出最高涨幅限制。

    对富士康员工的质疑,6月11日晚间,万科方面发布关于万村计划参与清湖新村等深圳城中村改造的情况说明,称“改造前后的城中村公寓租金价格是处于同等区间。”

    万科以其参与改造的坂田新围仔、福田福玉村两个城中村项目为例,指出改造前价格区间分别在800-1250元/月以及1250-4000元/月,改造后万科泊寓价格区间分别为798-1398元/月以及1398-2498元/月。

    事实上,时代财经查看泊寓深圳的价格发现,万科在新围仔的泊寓华为基地店的价位区间在898元-1498元,面积为17.57平米-21.89平米,与此同时,相关客服人员表示,华为基地店都是单间,另外每个月需要交100元的管理费和60元的网费,水电费另算。

    很显然,万科的回复无法消除富士康员工的担忧。6月12日,他们又发布了一封名为《被迫搬离的工友 需要万科进一步回应》的公开信,要求万科进一步说明后续租金的涨幅情况等,同时希望富士康方面帮助解决住宿和薪酬低的问题。

    面对舆论压力,富士康工会在12日晚间发布声明,称针对员工透过集团内诉求渠道反映的园区周边城中村改造导致租房难的情况,集团相关单位已经知悉并进行走访调研;后续集团工会将积极协助员工,做好同政府、社区及第三方开发商的沟通工作。不过,富士康公司并未直接回应员工的薪酬低和住房公积金等相关问题。

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    “错位”的长租公寓

    将城中村改造成长租公寓的并不只有万科一家,进驻清湖新村的开发商还有金地,其旗下长租公寓品牌草莓社区将租金定为单间1800元/月。

    据时代财经了解,这些长租公寓的目标群体主要是四十岁以下的群体,为了满足年轻人的社交需求,长租公寓一般都设有宽敞的公共活动区域,包括台球、家庭影院、健身房等。

    活跃的社交氛围是泊寓的最大特点。深圳泊寓福永店店长宋娇曾对时代财经表示,“我们每周都会组织一些活动,有时会从外面请一些业内人士进行分享,希望在促进租客交往的同时,也能在工作上为他们提供一些帮助。”

    选择租住类似长租公寓的人往往更注重品质,对价格的敏感度也有所降低。一位租住在深圳泊寓的租客对时代财经表示,其一个月需要支付的租金大概在1800元左右,虽然比之前住的地方要更贵一些,但泊寓专业的服务以及良好的社交氛围,让他觉得值得。

    事实上,长租公寓的供给与富士康普通工人的需求并不全然匹配。方平表示,“对于底层打工者来说,良好的社交氛围并没有任何吸引力,租金才是其考虑的第一要素。”富士康员工在公开信中也指出,居住在清湖村的绝大部分群体为富士康普通工人,薪酬长期处于低位,对价格极为敏感。

    但由于对城中村进行综合整治需要投入成本,所以开发商将城中村改造成长租公寓后租金不可避免的会上涨。深圳市合一城市更新集团执行董事、总经理罗宇表示,开发商做长租公寓的利润很低且回报周期较长,对其而言参与综合整治更多是为了长远的拆除重建优先权。

    据万科《2017年企业社会责任报告》数据,截止至2017年底,万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村,并与南山区签订战略合作框架协议,其中10个村已开启整租及改造运营工作。

    耿延良认为,富士康普通员工的担忧和诉求是合情合理合法。深圳的城中村一直承担着解决低收入群体住宿问题的角色,但在深圳高速发展的过程中,这部分低收入群的生存问题并不能被完全保障。

    对于未来如何更好地保障低收入群体的生存空间,耿延良指出,首先对城中村的整治不能一刀切的全部用来进行长租公寓的改造,还是要在保证卫生和安全的基础上,保留一部分原生态的城中村房屋;其次,政府提高低收入群体的社会保障水平;最后,可以学习德国经验,对租赁市场严格管制。

    他介绍到,在德国,不管开发新房或经营租赁,企业要想获得土地、信贷,新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租或按接受补贴后的低租金出租,过了期限,才能按市场租金出租。

    此外,德国还实行近乎苛刻的租金管制。2012年12月,德国议会通过严格的涨租限制,即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。

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