恒隆内地浮沉,时隔五年挥金百亿杭州夺地

黄银桥
2018-05-29 10:35:53
来源: 时代财经
拿下杭州项目距离陈启宗上一次在内地拿地已经过去五年。

寻寻觅觅,一向谨慎的恒隆集团董事长陈启宗,终于找到了他在内地的第十一个项目。

5月28日,从上午九点到下午近五点,历经7个多小时、336轮苦战,恒隆成功击败九龙仓、城投阿里、华润新鸿基、银泰、新世界等劲敌,最终以总价107.31亿元,楼面价55285.39元/平方米,溢价118.5%拿下杭州武林天水单元XC0105A地块(百井坊地块),创下杭州单价新高,也成为继信达2016年123亿元地王之后杭州第二贵地块。

百井坊地块位于杭州市中心武林核心区,规划为商业商务文物古迹城市道路兼容用地,出让面积4.48万平方米(约合67亩),容积率不大于4.33,地上建筑面积达19.41万平方米。地块没有设置上限价格,以价高者得的原则竞拍,起价49.11亿元。

“超出预期不少。”这是杭州戴德梁行总经理汤耀光的第一反应,但他同时也强调,百井坊地块坐落在杭州最核心的商圈内,位置得天独厚,前景是看好的。

百井坊地块“出身”确实高人一等,该地块被评价为“浙江省内最具价值的商业地块”,堪称杭州“绝版靓地”。

据时代财经了解,百井坊地块坐落在杭州核心的武林商圈,周边是杭州一众知名新老商业综合体,包括杭州百货大楼、武林银泰、杭州大厦中央商城、广发大厦、西湖文化广场、杭州剧院、坤和中心、天名大厦等等。

恒隆地产向时代财经表示,将计划投资约人民币190亿元,在该地块发展大型商业综合项目,包括商场和办公楼。拿下杭州项目距离陈启宗上一次在内地拿地已经过去五年。2013年,恒隆以33亿夺得武汉武广商圈一宗商业地。至此,恒隆在内地完成九城十一个项目的布局。

百亿杭州夺地

百井坊地块的出身确实无可挑剔,但出让条件也相当苛刻。

根据出让公告规定,地块建筑要求100%自持,限高为90米,局部限高150米(107米)。商业商务建筑不得设置专业市场,商业面积占总建筑面积的比例不低于45%。

不仅如此,地块内有相当一部分文物需要保留。根据要求,地块内需保留拟保历史建筑耶稣堂弄5号,建筑面积512平方米(不计容)及耶稣堂弄古井,并需复建拟保历史建筑镜清里1号,建筑面积650平方米(不计容),并按规定移交相关部门。以上建筑的出入方式及停车位等相关配套内容需在本地块中统筹设置安排。此外,南宋仁和县遗址和元代河道遗迹最终应原位保护。

正是由于文物众多,百井坊地块的清理足足花了10年时间。该地块于2009年3月被列为杭州市重点项目,同年启动拆迁,2010年初又被列为浙江省重点工程,拆迁工作一直到2016年9月才完成,2018年4月26日地块正式挂牌出让。

地块的诸多要求,加上接近翻一番的价格,让业界对恒隆拿地颇为忧虑。杭州中原资源管理部经理荆海燕直言,项目地价比较高,而且是不能卖的,未来开发商面临的资金压力会很大,而且周边商业项目众多,业态丰富,项目以后入市竞争压力也不小。

杭州戴德梁行总经理汤耀光肯定了地块的地理优势,但同时也指出,武林商圈不乏走高端路线的商业体,恒隆如何弥补商圈的不足,想突围而出需要思考。

不过,对于业界的种种忧虑,陈启宗或许并不以为然,因为恒隆从来都倾向自持商业项目,也早已习惯慢工出细活。

恒隆广场.jpg

图片来源:视觉中国

恒隆内地反复

在时刻强调高周转的内地房地产市场,恒隆在内地的发展可以用相当缓慢来形容。

恒隆上一次在内地投资是2013年以33亿夺得武汉武广商圈一宗商业地,距今已经五年之久。尽管陈启宗曾多次强调,恒隆是第一家公开表示未来的前途在内地的大型地产商,但相较于长实、九龙仓、新世界、新鸿基等香港同行,恒隆在内地落子反而最少。

在内地,恒隆经过了一段较为反复的发展历程。

1992年,是恒隆进军内地市场的元年,陈启宗将第一站选在了上海,第一个项目是位于徐家汇商圈的港汇恒隆广场。1993年12月22日,经过十一个月的谈判,恒隆在上海再下一子,斩获南京西路恒隆广场。

在上海连下两城之后,恒隆在内地的投资消停了好长一会,当时恒隆的主战场仍然是香港。

这种状态一直持续到2005年。这一年,陈启宗高调宣布,将在内地投资400亿元兴建18个项目,同年拿下天津恒隆广场地块。

2006年算是动作最大的一年,这一年,恒隆开始在内地大举扩张。1月与济南市政府签订意向书,获权入标竞投一幅地块以兴建购物商场;7月与长沙市芙蓉区人民政府签订意向书,发展一个商业综合体;8月耗资8.95亿元在沈阳买地;12月与无锡市政府就无锡恒隆广场项目正式签约。

但这种凶猛的势头就仅仅持续了一年。这之后,恒隆又开始慢下来了,分别于2009年拿下大连恒隆广场、2010年取得昆明恒隆广场、2013年斩获武汉恒隆广场。

对于恒隆发展缓慢的质疑,陈启宗曾公开表示:“追求规模是傻的,有一些东西是要规模,有一些是不能追求规模。”

他还经常以“恒隆一直是赚钱”的业绩强调恒隆的发展模式是对的。年报数据显示,2017年恒隆内地物业整体租赁收入39.58亿港元,同比减少1%,若撇除因翻新而短期关闭的面积,则上升5%。营业溢利亦同比减少2%至24.54亿港元,平均边际利润率为62%。

时至2018年,恒隆地产进军内地已经26个年头,加上此次杭州拿地,一共落地了十一个项目,上海、沈阳各两个,大连、济南、天津、武汉、昆明、无锡、杭州各一个。

每家房企都有自己的生存之道,不管快慢,2018年杭州拿地,在恒隆的内地投资中,都将是重要一笔。

谈及此次杭州拿地,陈启宗表示,是次成功投得杭州市百井坊这黄金地块,让恒隆在内地的商业版图,增添多一个战略驻点。“我们一直对内地商业及零售市场的发展非常乐观,是次入驻杭州,正配合恒隆欲进一步扩大在内地投资的长远策略。”

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