中小房企生存术：中洲控股获35亿资产“输血”

在房地产行业集中度加速提升的背景下，中小型房企的发展空间被进一步挤压。

收购华南城失败后，中洲控股近一年来加速“补仓”，其不仅多次在此前很少涉足的招拍挂市场拿地，更依靠母公司中洲集团获取了大量资产。

5月14日，中洲控股发布重大资产重组停牌公告，中洲集团有意将所拥有的包括但不限于土地项目、房地产在建开发项目、城市更新项目、持有经营性物业及金融资产等注入上市公司，预计交易金额将超过35亿元。

在房地产行业集中度加速提升的背景下，中小型房企的发展空间被进一步挤压。中洲控股认为，此次资产重组将进一步扩大上市公司规模，提升在行业内竞争力。

获母公司“大礼包”

中洲集团此次拟注入中洲控股的资产包括商业地产、住宅项目以及数家公司股份等。其中，地产项目包括深圳中洲大厦、逸翠园一、二期商铺、中洲新天地以及在青岛和惠阳地区的土地储备项目。

“此次中洲集团算是把大部分的地产项目都注入到上市公司里面来了，但是对于具体的项目规模以及是否是全部的地产项目尚不清楚。” 中洲控股董秘处向时代财经表示。

除了地产项目外，中洲控股此次计划收购的公司股份包括阳光保险集团股份有限公司2.98%股份、爱心人寿保险股份有限公司11.76%的股份、深圳市中洲商业管理有限公司 99.50%的股份、深圳市朗怡物业管理有限公司 72%的股份以及深圳市中洲创服管理有限公司 95.00%的股份和深圳市中洲科技创业投资有限公司 95.00%的股份。

中洲控股董秘处强调，公告披露的只是暂时的清单，不一定会全部注入上市公司。“中洲控股将聘请中介机构对上诉资产进行调研，经过多轮论证以筛选出符合公司未来发展需求的资产。”

中洲控股此次收购所需资金将逾35亿元，超过其最近一期经审计净资产50%。据中洲控股2018年第一季度报告显示，截至3月底，公司净资产为66.5亿元。中洲控股表示，具体的交易方式目前还未确定，交易双方将参考独立财务顾问及律师的意见，协商确定具体交易方式。

中洲控股前身为深圳国资委旗下的老牌地产上市公司深长城，2013年2月，深圳国资委将深长城控股权转让给中洲置地，经过定向增发后，中洲置地持有深长城47%的股份，成为第一大股东。工商信息显示，中洲置业的控股股东为中洲集团。

中洲集团在2013年11月的详式权益变动报告书中曾承诺，对于现有与深长城存在同业竞争的业务，中洲集团及其下属企业将在法律法规允许的范围内，5年内提出同业竞争的解决方案，通过发行股份购买资产、现金购买等法律法规允许的方式注入上市公司。

因此，此次资产重组将更好地解决与中洲集团之间存在的同业竞争问题。深圳市合一城市更新集团执行董事、总经理罗宇认为，通过此次资产重组，中洲控股的土地储备将进一步得到扩充，而对于中洲集团而言则可能有一个比较大的权益转换，例如增加所占股份等。

超20个旧改潜力未释放

作为一家区域型房企，中洲控股过去的发展一直不温不火。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，前两年，中洲控股对于房地产市场并不是特别看好，错过了2015、2016年房地产快速发展的时间段，如今在同行业的竞争中，尤其是拿地环节处于劣势。

现今看来，中洲控股试图通过整合集团的地产资源来获取土地。事实上，中洲控股近年来陆续通过收购和受托管理等方式获取中洲集团部分资产。时代财经查阅中洲控股2017年年度报告发现，去年中洲控股从集团手中获取了惠州山顶会议旅游度假中心有限公司50%股权，以及深圳上沙村城市更新项目、深圳宝安区宝城26区二期项目。

据统计，中洲控股目前在深圳共拥有四个城市更新项目，分别为罗湖笋岗物流中心项目、龙华黄金台项目、上沙村项目和宝城26区项目。罗宇表示，除了注入中洲控股的城市更新项目外，中洲集团在深圳还拥有不少于20个城市更新项目，随着项目的成熟，这些土储价值在未来可能逐步为中洲控股释放。

如今房企在深圳的主战场已变成城市更新，百强房企中大部分都参与了深圳城市更新项目，这当中既有万科、佳兆业、星河等本土房企，也包括恒大、碧桂园、融创、泰禾、阳光城等外来房企。

罗宇指出，尽管中洲控股在深圳已拥有一定规模的城市更新项目且未来增长潜力较大，但其在与上述房企的竞争中并不具备非常独特的优势，比如品牌溢价、管理成本等。此外，城市更新项目周期非常漫长，通常要经过很长时间才能入市销售。

因此，除了通过母公司获取土地储备外，中洲控股过去一年来也明显加大了在公开招拍挂市场的拿地力度。据中洲控股2017年年度报告显示，其全年新增土地面积98.78万平米,新增计容积率面积163.84万平米，同比增长218%，并首次进入佛山、重庆。

在“高周转、扩规模”的战略导向下，中洲控股的销售业绩开始有所起色。数据显示，2017年中洲控股的销售面积为118.34万平方米，销售金额为144.91亿元，同比增长36.90%；

2018年，中洲控股计划新增土地储备计容积率面积180万平方米，投入资金120亿元，实现房地产销售面积118万平方米，合同销售金额167亿元。

不过，中洲控股也坦言，近年房地产行业集中度加速提高，部分城市的供地政策和资金配置已经向龙头房企倾斜，中小型房企发展空间被进一步挤压，公司的经营策略和财务状况都面临挑战。

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