“河南王”与“代建王”，建业地产省域化的得失

“省域化”发展一直是建业地产的策略，但不可否认，偏居一隅是一把“双刃剑”，建业地产在成为区域性的明星房企时，也错过了数波做大规模的机会。

随着融资难度加大、土地成本抬升，房地产市场正面临新的挑战，过往单纯依靠杠杆和土储来抢占市场规模的玩法已不全然适用，有品牌和技术优势的房企开始以“代建”谋篇布局。

近日，建业地产间接全资附属公司河南中原建业城市发展有限公司分别与洛阳汇悦、林州瑞达订立伊川县七彩龙都项目、扶沟县花园路安置房项目的开发委托管理合同，两个项目建筑面积约31.8万平方米，中原建业将从中收取品牌费及绩效提成。

这是建业地产自2015年向轻资产营运模式转型、试水代建业务后拿下的第82和第83个项目。“省域化”发展一直是建业地产的策略，但不可否认，偏居一隅是一把“双刃剑”，建业地产在成为区域性的明星房企时，也错过了数波做大规模的机会。

图：建业地产董事局主席 胡葆森 来源：视觉中国

100个轻资产项目

身处“规模即话语权”的行业磁场中，大多数房企纷纷从本土出走，谋求由区域性房企向全国性房企迈进。当同行们都在忙着南下、北上、东拓、西进时，固守河南26年的建业地产有些特立独行。

成立于1992年的建业地产，一直坚持“省域化”发展战略，除海南的代建项目外，建业地产几乎所有的投资都集中在河南。轻资产代建业务是建业地产2015年开始的尝试，甚至在后来逐渐成为建业地产的主要方向。

继2015年获得3个项目后，建业地产轻资产板块开始快速扩张。其年报显示，截至2016年底，建业地产完成36个轻资产项目合约的签订。而到了2017年底，这一数字已经达到75个。

“2018年我们的轻资产总项目会超过100个。” 建业地产CEO袁旭俊在2017年业绩会上表示。在此目标下，建业地产的轻资产业务继续猛进。建业地产接受时代财经采访时称，截止4月30日，代建业务累计已签约85个项目，覆盖河南省和海南省的56个市县（16个市，40个县）。

近三年的投入后，轻资产业务业绩开始爆发式增长。建业地产2017年年报显示，轻资产项目收入约为3.08亿元，比2016年的0.39亿元同比增幅近7倍，“主要由于2016年的项目大多没有体现全年收入，以及2017年项目新增39个。”建业地产方面表示。

在这些轻资产项目上，建业地产以代建入股项目或者另外收取该等代建项目的管理费、品牌使用费及超额利润分享费或绩效提成来获取利润。袁旭俊在2017年业绩会上称，由于轻资产项目仅是管理输出，毛利率很高，2017年贡献了2亿元的利润。

合富辉煌河南公司常务副总经理庄云娟对观点地产新媒体指出，建业地产的轻资产模式是依托现有的平台、人员和结构，是对资源的再利用，但它只是“锦上添花”。“代建是用别人的钱做别人的事，自己只拿收益的一部分，现金流是不够的。而只有强劲的现金流滚动，才能做大、做强。所以代建只能是主业之外的‘锦上添花’，不能成为支撑类的业务。”

事实上，代建业务被视为地产市场的新蓝海，有数据显示，代建项目的销售额有望在2030年达13 万亿。而经过近十年的发展，代建行业也渐呈狼争虎斗之势，进入代建领域的房企已达20家，TOP20房企中也已有8家开展代建业务。

省域化得与失

多年来，建业地产最让人争议的是其省域化发展战略。建业地产董事长胡葆森的老友王石曾说过，河南虽是一省，但若放在世界上任何其它地方，堪比一个大国的体量；且河南人口有一亿多，经济总量也排在全国前五，专注一省，更易集中资源，能够节省各种成本，“吃一省足矣。”

在同行纷纷全国范围内“抢食”的浪潮中，让胡葆森坚定选择“扎根”河南、纵深发展的，也许除了王石的建议，更有其对“中原城市群”的押注。

“之所以在2000年的时候我们就确定不出河南，是因为当时政府提出了 ‘中原城市群’的概念。18年过去了，当时构思的中原城市群现在基本上都变成了现实，包括郑汴一体化、郑许一体化，中原城市群不断地发力。”胡葆森在2017年业绩会上称。

成立26年来，建业地产的触角已遍及河南的18个地市，甚至不断往县级区域下沉。“没有一家企业像建业地产这样如此了解河南，我觉得这也是它的收获，而且建业可以从老客户身上继续挖掘新的经济增长点，比如文旅类、第三产业等。”庄云娟对时代财经分析道。

在庄云娟看来，中国房地产发展已经进入相对平稳的整合期，存量房时代已经到来。在二手房置换、消费升级之下，河南还有很大的潜力可以挖。

2017年，河南省实现商品房销售面积约1.33亿平方米，同比增长17.8%；商品房销售额约7129.40亿元，同比增长27.0%；房地产开发投资额为约7090.25亿元，同比增长14.7%。河南房地产市场的整体表现优于全国。

不过，不可否认的是，固守一省还是会带来成长的乏力。“河南市场总容量是有限的，不像旭辉、阳光城这些全国性发展的房企，它们早就在北上广深和京浙沪地区比较富足的城市开始布局了，所以它们的规模就很容易上来。”

另外，相对一线和强二线城市，在河南的纵深布局，对建业地产的业绩提升并不太有利。克而瑞2013年-2017年的销售金额和销售面积排行显示，建业地产销售面积常年在前35名内，但业绩排名却在业内60名左右徘徊。

随着河南房地产市场价值的逐步体现，外来房企纷纷抢入，建业地产也同样面临着与“过江龙”的过招，其市场份额也在逐步被分食。万科就在2012年底进入郑州，目前已开发十余个项目。2017年全年，郑州万科的销售额达103.9亿元，在郑州众房企中排名第四，而同期，建业地产以65.77亿元的销售额排名第六。

事实上，建业地产已多次失去“大本营”郑州的头把交椅。除了在大本营的失落，曾经一省独大的建业地产，2017年底在河南的市场占有率仅为4.3%。虽然计上代建的70亿销售额，其市占率达到5.2%，但很显然这距离求其2022年市场份额达15%、规模破千亿的目标还有不小的距离。

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