王石站台“万村计划”，深圳城市更新的征与伐

黄昱

2018-04-24 15:50:53

来源: 时代财经

如今深圳有大约1044个城中村，王石认为，出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。

“深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点。”这是万科创始人、董事会名誉主席王石眼中的深圳城中村。

在公开市场土地供应稀缺的情况下，城市更新已经成为房企在深圳获取土储的“主战场”。有数据显示，2012年深圳市年度计划供应建设用地面积中，存量建设用地占比 59% 。近两年，这一比例不断提高， 2016年和2017 年分别达到 85% 和 70.3% 。

在这期间，万科、恒大、碧桂园、华润置地、远洋、中粮地产等纷纷抢入旧改。深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良表示，全国百强房企中有大概80%的房企都参与了深圳房地产更新项目。

而作为龙头房企的万科，在做着不同的尝试。4月22日，在深圳万科举办的“2018城市共创大会”上，已经“退休”的王石为万科的城中村改造计划“万村计划”站台，他表示万科目前已探索出“城中村综合整治＋物资营管＋城市化商业运营”的运作模式。

然而，尽管城市更新项目魅力十足，但由于城市更新步骤复杂、资金压力大、利益多元化，不少房企在项目推进的过程中仍遭遇重重困难。

万科的万村计划

深圳寸土寸金，土地面积仅1997平方公里，是上海、广州土地面积的1/3，北京的1/8，可供开发的建设用地极为匮乏。

深圳市土地房产交易中心信息显示，2017年深圳市政府推出的可售住宅用地为零。2018年至今，深圳出让了四宗住宅用地，其中三宗为“只租不售”，均由深圳市人才安居集团拿下，剩下一宗为可售住宅用地，5年限售，土地面积约1.9万平方米，由中海地产以12.5亿元竞得。

为了能在深圳获得更多的项目增量，不少房企选择过城市更来获取土储，万科是其中一员。王石表示，经过40年的开发，如今，深圳可用的土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里，城市进一步发展的空间严重受损。在此背景下，万科去年启动了一项城中村改造计划--“万村计划”。

如今深圳有大约1044个城中村，王石认为，出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。

目前“万村计划”已经探索出比较成熟的模式。王石指出，万科在进行城中村综合整治时将引进“物资营管+城市化商业运营”。这个过程中，政府部门作为城中村综合整治主导角色，监督万科进行施工建设，万科作为企业方配合政府进行基础设施建设，并积极履行城市建设的职责。

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2017年7月，万科成立了深圳市万村发展有限公司，是对城中村进行改造和运营的主体。据时代财经不完全统计，深圳市万村发展有限公司参与的城中村改造计划有玉田村、新围仔村、九围新村等三个项目。

作为万科在深圳的首个经过改造的城中村项目，“新围仔村”在去年底亮相，占地7.89公顷，共有226栋建筑，居民6093户，有深圳“IT第一村”的美称。目前万科已在新围仔成功签约20多栋，将统一改造成长租公寓--万科泊寓，街道整治也在同时进行中。

不同于万科改造式的城市更新，目前深圳主流的旧改仍是推倒重建。素有“旧改之王”之称的佳兆业就在深圳拥有巨大的旧改土储。据佳兆业财报数据显示， 2017年底，佳兆业总的旧改土地面积已经达到了2400万平方米，其中深圳共890万平方米。

目前佳兆业在深圳已成功完成5个旧改项目，正在进行的旧改项目有7个。除了万科、佳兆业、京基、卓越、星河等本土企业，还有不少外来企业也加入深圳城市更新的“战场”，如恒大、碧桂园、滨江集团、远洋等。其中，恒大后来居上，凭借其强大的规模优势，将深圳近30个城市更新项目收入囊中。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，通过城市更新获取的土地会比通过“招拍挂”获取的土地成本更低。此外，开发商在城市更新项目中投资的钱并不包括土地的钱，属于一种另类锁定未来土地的方式。

深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良指出，与净地开发不同的是，城市更新项目的优势在于增值潜力大。随着城市更新项目区块周边环境和交通的改善，一些项目未来的价值会数倍于现在。

旧改的“三难”

尽管城市更新项目的发展潜力巨大，但房企在城市更新项目的开发中仍面临较多困难。一般认为，城市更新项目有三难，即审批难、拆迁难、融资难。

耿延良、黄立冲等业内专家均认为，城市更新面临的最大问题就是拆迁。“拆迁是旧改绕不开的话题。由于城中村产权复杂，城市更新项目在进行拆迁时面临多业主，涉及到复杂的利益纠葛，对于项目公司而言是极大的考验。”耿延良指出。

黄立冲称，面对拆迁中的钉子户，一些城市中比较容易出现强拆的现象，然而深圳是一个相对开明的城市，想要强拆的难度比较大，而在城市更新里一个钉子户就意味着项目难以继续推进。

耿延良强调，拆迁是一个系统性工作，需要项目公司团队的专业水平高、沟通能力强、政策法律意识强，这样才有可能解决拆迁难得问题。

旧改同样面对着审批手续繁杂的问题。克而瑞咨询研报显示，相比于 1 年以下的招拍挂拿地开盘周期，旧改项目的周期要长很多，一般在 3-4 年，长者则可达 7-8 年，更有甚者在10年以上，如华润大冲村、鹿丹村等旧改项目。

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿向时代财经指出，一般来说，城市更新的审批要经过40多个政府部门、200多个步骤，因牵涉的利益复杂，企业对于城市更新项目的审批进程是很难把控的。

而耿延良则认为，审批难不是政府的问题，是项目团队操作水平的问题。他进一步解释到，“强区放权”以后，深圳城市更新项目的审批是加速的，相比过去至少两三年的审批时长，现在有的项目是半年、一年就可以通过审批，只不过对项目的审批要求更高。

深圳旧改的流程长、涉及部门多，过程非常繁杂，申报、规划及拆迁是整个过程中的难点。这就要求参与企业具有较强的资源整理实力，多方可以发挥各方优势，做好资源配置，推进项目进展效率。

开发周期长最直接影响是房企资金被套，克而瑞咨询表示，城市更新过程中容易发生拆迁遇阻的状况，补偿款的投入成本会不断增加。在如今房企融资不断缩紧的背景下，房企参与城市更新面临着更大的资金压力。

耿延良认为，多方合作是保障城市更新项目资金充足的有效方式。2016年后，多元化的融资渠道给项目融资难提供了解决路径，包括企业的开发合作以及社会资本通过一些金融创新的投入。