海南限购,楼市需求可能减少九成

柳军
2018-04-24 12:04:47
来源: 时代财经
一位房产中介业务员告诉时代财经,海口5年社保的限制对外地客户难度很大,很多人没法接受这么长的过户时间,因此在政策出台后的短短2天内,一些已经交了预付款的客户都要求退款。

最近一周,海南的外地购房者好像在坐过山车。

先是自贸区的政策“大礼包”,让外地购房者抱着“买到就是赚到”的心态,纷纷涌入海南。但紧接着在422日晚上,海南出台《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)后,大量外地购房者无功而返。

时代财经梳理发现,海南本次《通知》提出两大要点:一是海南将实行严格的建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加;二是海南打破国内因区施策的惯例,实施全域限购政策。

海南楼市.jpg

“最近几年来,海南一直在倡导不能依靠房地产这一条腿走路。”海口创逸诚品房地产顾问有限公司咨询总经理陈明辉对时代财经分析,自13日海南公布自贸区的新愿景以来,外地客户表现疯狂,现在这个节点宣布限购政策,设置一道刚性门槛,可以抑制市场疯狂波动。

土地控制堪比上海、北京

本次《通知》指出,海南将实行严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。

海南这项土地制度之严格,堪比上海、北京。

时代财经梳理发现,国务院在关于《上海市城市总体规划(20172035年)》的批复中提出的一个底线就是“坚持规划建设用地总规模负增长,坚持节约和集约利用土地,严格控制新增建设用地。”

另外,海南设定土地资源消耗上限、耕地保护红线、生态环境底线,以及严禁生产、生活空间挤占生态空间的提法,也出现在北京、上海的城市总体规划中。要知道,国内绝大多数城市的规划,都有建设用地指标的增长,目前仅有疏解非核心功能的北京、上海明确提出建设用地不增长或负增长。

“由于紧跟中央政策,现在海南的制度基本超过了一线城市的执行力度,甚至执行力度更强。”陈明辉指出。

在最严格的土地政策背后,是海南过去多年里粗放发展造成的土地低效利用。一个典型的例子是,截止“十二五”末,海南人均城镇建设用地180平方米,全国平均水平为115平方米,超出全国平均水平56.5%,但与之相反的是,海南的地均建设用地产出率86万元/公顷,比全国平均水平(140万元/公顷)低38.6%

此外,新华社报道称,高空置率是海南楼市的“硬伤”,海南楼市的空置率一度高达七成以上,现在海南东部一城市,部分小区淡季空置率高达九成;每日经济新闻报道称,海南岛外客户购房占比高达88%,但购房以后,入住时间短,70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,这导致土地和房产资源浪费、闲置。

为了提高土地集约利用率,海南设立了一个目标:到2020年,全省建设用地总规模控制在36.67万公顷以内,全省人均城镇工矿建设用地控制在184平方米以下;单位GDP建设用地消耗降低到69公顷/亿元,比“十二五”末降低21%以上。

全域限购引发市场变局

本次《通知》的另一大重点,是海南全域限购。

按照规定,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县的居民家庭销售;海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房,须提供至少一名家庭成员在海南省累计5年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计2年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

这一全域限购的政策迅速引发市场反应。

一位房产中介业务员告诉时代财经:“我们服务的外地客户更多,但海口5年社保的限制对他们难度很大,很多人怕5年内出什么岔子过不了户。”他坦言,客户没法接受这么长的过户时间,因此在政策出台后的短短2天内,已有不少已经交了预付款的客户要求退款。

一位来自四川的业主告诉时代财经,全域限购政策让外地人买不了房,但本地人又没那么大需求,这将导致开发商在短期内卖不出房。根据链家数据,2017年海南岛外客户购房占比高达88%。这意味着,这次全域限购的政策或许将让外地投资人为主的海南楼市需求减少近九成。

政策也带给普通人影响。上述四川的业主表示,他在海南有2套自住房,政策短期内对他没影响,但他担心一旦家里急用钱,海南的房产会难以变现。

此外,有媒体称,此次海南发布的限购政策,条件异常苛刻,这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!

不过陈明辉认为,虽然限购政策让外地人短期内买不到房,但这不影响他们的旅居需求。“海南仍然是中国一流的旅游胜地,每年冬天,会有大量的北方客户来这里养老、旅居,这种需求一直不变。”他认为,接下来租赁等其他物业形式可能会崛起。

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