朱荣斌：阳光城最困难时期已经过去

童洁

2018-04-14 21:57:52

来源: 时代财经

“双斌”的加入被视作是阳光城想要实现规模跨越的开始，在他们的带领下，阳光城过去一年不论内部，还是外部都在发生着不小的变化。

“公司的战略非常清晰，规模要上台阶。”4月13日，阳光城2017年度业绩会在上海总部举办，这场历时近两个小时的业绩会上，“规模”和“加速”成为出现频率最高的词。

去年，阳光城引入碧桂园前联席总裁朱荣斌、前CFO吴建斌，分别任职执行董事长和执行副总裁。“双斌”在阳光城的业绩会首秀可谓阵容强大，与他们一同出席的还有执行副总裁阚乃桂、营销中心总经理陈友锦、首席财务官兼财务管理中心总经理陈霓以及董秘罗瑞华。

“双斌”的加入被视作是阳光城想要实现规模跨越的开始，在他们的带领下，阳光城过去一年不论内部，还是外部都在发生着不小的变化，这也在其去年的业绩中有了初步的体现。

阳光城年报显示，2017年阳光城实现营收331.63亿元，同比增长69.22%；净利润录得22.28亿元，同比增长55.68%；毛利率则达到25.08%，上涨了1.77个百分点。

不过，收入和利润双双上涨的成绩并未让朱荣斌觉得满足，在业绩会上，他不止一次表示“阳光城需要提速”。但对于2018年的销售目标，他却守口如瓶，当媒体在会后追问今年规模会不会破千亿时，他笑着说，“今年有2300亿可售货值，不过千亿我都不好意思面对大家。”

不会复制碧桂园模式

因为“双斌”共同的职业经理，他们为阳光城制定的“快”字打法及布局策略也被外界认为与碧桂园的快周转高度相似。但当时代财经记者问及会不会在阳光城复制“碧桂园模式”时，朱荣斌给出了否定的答案，“不会复制，并且也复制不了”。

2017年，阳光城一共新增120个项目，新增计容面积2021.63万平方米，新增权益货值1407.12亿元，整体土地的开支约650亿。

在阳光城去年的诸多变化中，拿地速度的提升是朱荣斌感到满意的地方。朱荣斌坦言这是去年9月在拿地方面对区域公司进行“放权”后的结果，“原来是集团拿地交给区域去做，后来把投资拿地权限从集团交到区域，要求新区域在限定时间拿到项目，这样在全国就有上百个团队去寻找机会。”

放权的效果立竿见影，在2017年11月和12月，阳光城就以两天拿下一宗地的速度扩张。仅两个月的时间，阳光城就斩获了48宗土地。随着土地储备的大幅增长，阳光城的城市网络也在全国铺开，去年阳光城新增13个区域公司，形成了共计30个区域。

截至2017年底，阳光城累计总土储达3796万平方米，掌握的储备货值达到4911亿，这一水平在相同规模的企业中已经名列前茅。但吴建斌并不满足于此，他希望阳光城的土地储备能够再上一个台阶。

“我们会提取大量的销售回款去买土地，要上规模没有优质的土地不行。现在的土储只够未来两到三年的开发，继续补充货值对我们来说非常重要。”

因此，在去年，阳光城定下了“全区域”的拿地战略，此前极少被关注的三四线城市进入其视野。朱荣斌指出，现在三四线的竞争异常激烈，阳光城还是会有选择性地进入。

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(阳光城执行董事长朱荣斌)

他继而表示，对于进入三四线城市还是会保持谨慎的态度，“三四线城市虽然还没有调控，但毕竟市场有限，很多城市只有一手市场没有二手市场，市场持续上涨没有保证。”

据透露，华南区域将成为阳光城今年重点着墨的区域。今年2月，阳光城参拍了广物地产45%股权，广物地产在广东省、海南等地区拥有共计30余个项目，土地储备面积超过1000万平方米。若竞投成功，阳光城便能够迅速扩大华南市场。

谈起这场拍卖，朱荣斌不免遗憾，“这个项目本人亲自参与了，从早上十点拍到半夜，我们的出价也很高，很遗憾最后没有拿到，这个事情很让人伤心。我们对华南市场非常重视，现在在华南有700亿的土储，未来会加大对华南市场的投入。”

最困难的时期已经过去

在业绩会上，朱荣斌表示，今年他需要完成三件事——规模上台阶、优化指标、布局未来。

规模的突破上，除了加快拿地外，朱荣斌也准备从周转上入手。他表示，过去阳光城部分项目的开发周期需要30多个月，经过调整，现在已经缩短到20多个月，在同行里算正常水平，未来还需要不断提速。

“规模上台阶”的目标对于“双斌”组合来说可能并不难实现，与之相比，财务指标的优化更任重道远。去年，阳光城资产负债率达85.66%，较上一年同期略微增长1.38%；净资产负债率为252%，同比下降14%；而净利率为6.22%，相较于中报期的4.52%略有提升，但仍有上升空间。阳光城首席财务官陈霓解释“这方面可能是由于阳光城自己本身成长性，因为我们本身基数是比较小的，而阳光城在快速成长，在成长过程当中，我们资本项下的增速规模赶不上自己销售项下增速规模带来的天然的影响。”阳光城正积极推进多种方式进一步优化财务结构，比如引入股权投资者增厚资本；引进一些权益性工具，通过长期权益性的债务，用长期的钱支持高周转项目，优化权益项；股票换资产等。

朱荣斌直言对于负债率目前还不满意。“未来第一个要看的就是负债率，只能降不能升。”吴建斌亦表示出降负债的决心，称两年内会让负债率有明显的下降。

在“双斌”加入之后，阳光城更加强调“现金为王”的理念。2017年，阳光城现金流管理成果斐然：全年累计回款金额614.7亿元，完成年度计划的106.06%，截至2017年底，阳光城总现金达到363.7亿元，同比2016年增长92.6%；经营性净现金流历史上首次回正，从2016年的负25.8亿元增加到2017年底的88.2亿元。据悉2018年阳光城还将搭建财务共享平台，财务业务信息一体化，坚持“三收三支”原则持续加强高效现金流管理。

或许是看到规模和财务数据上出现质的改变，朱荣斌向媒体坦言，最困难的时候已经过去了。因此，他也开始着手“布局未来”，产业地产成为阳光城新的抓手。

“我们今年将实现产业地产的战略布局，拓展产城融合发展项目，目前已经成立了集团的产业研究中心。在教育地产方面我们已经有了突破，第一个教育产业小镇在近期就会落地。接下来还有关于健康、文旅、科技的多个产业小镇，现在属于签约阶段的比较多，真正落地还要一定的时间。”

不同于传统住宅业务的快周转，对于产业地产，阳光城讲究“踏踏实实”。朱荣斌透露，接下来会在投资中拿出固定的比例投向产业地产，至于具体的投资比例，暂时没有敲定。

需要注意的是，产业地产周转慢、资金沉淀的属性与阳光城快周转的战略略有出入，朱荣斌也意识到了这个问题，他认为对于产业地产的投资需要用长远的眼光去看待，“大家不能天天都吃快餐面，阳光城最困难的时期过去了，虽然还是觉得钱不够用，但再不够用都要拿出一部分钱来投资未来，不然只能解决当下，无法解决未来。”

未来阳光城仍旧会以“短平快”的项目为主，短平快资产的占比会保持在70-80%，另外再兼顾一些中长期的投资。