• 正荣地产冲击千亿,发展潜力受关注

    Time News > | Time Weekly - 2018-04-02 21:23:29 来源:时代财经
  • [摘要] 维持规模的稳定增长是正荣地产上市后一个命题,在日前的业绩会上,正荣地产董事长黄仙枝透露,今年正荣在运营上的战略是快速周转,销售额预计可达1000-1200亿元。

    文/时代财经    张常旺

    3月28日,正荣地产披露了上市后的首份“成绩单”。过去一年,这家房企完成合约销售701.5亿元,销售面积380万平方米,分别同比增长78.5%和102.3%。

    在销售创下历史新高的同时,正荣地产的利润也录得大幅增长。2017年,正荣地产的毛利为42.2亿元,同比增长33.1%,毛利率保持约21%;净利润为15.2亿元,同比增长22.4%,核心净利润约12.6亿元。

    规模与利润双双增长的成绩让正荣地产打响了资本市场的“第一枪”,它也凭借着强势的表现跻身行业前20强。在亿翰智库发布的“2017年中国房企综合实力TOP200”榜单中,正荣地产位居第19位。

    维持规模的稳定增长是正荣地产上市后一个命题,在日前的业绩会上,正荣地产董事长黄仙枝透露,今年正荣在运营上的战略是快速周转,销售额预计可达1000-1200亿元。

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    不会过于追求规模

    掌握足够的土地储备是支撑房企成长的关键条件,对于正荣地产来说,亦是如此。2013年,正荣地产从“大本营”福建迈向全国,短短的一年时间里,完成了在上海、南京、苏州、天津等核心城市的布局。

    这样的扩张战略在当下依然适用。2017年,正荣地产共获得41幅土地,新增建筑面积713万平方米。截至去年年底,其在全国18个城市拥有91个地产项目,其中71个为全资持有,20个为合作项目,总土地储备约1526万平方米,权益建筑面积为1200万平方米,这样的土储规模足以支撑其未来三年的业务发展需要。

    “我们目前在四大区域已经布局得差不多了,还剩下大湾区,我们很看好整个大湾区的经济发展。今年正荣可能会选择性进入到华南以及西南部分地区,中部市场还是很有前景。”在业绩会上,正荣地产管理层透露了今年的布局想法,其预计正荣地产在2018年将新增约2000至2500万平米(权益前)的土地。

    “规模”已然成为白银时代房企无从逃避的话题,处于成长期的正荣对此也有自己的理解。“我认为,规模是必须的。”在黄仙枝看来,规模大到一定的程度,才会有成本优势,盈利能力才会得到相应提升。

    但他也强调,规模增加也意味着风险的增大。“因此,正荣地产到一定的规模就可以了,没必要过于追求规模扩张。其实,规模在一两年冲到一定的程度难度并不大,难的有质量的增长,但我们有信心能够在规模和盈利之间做一个平衡。”

    正荣地产的战略是聚焦于中高端改善市场,它也提出了“改善大师”的品牌定位,目前形成优家系、精工系、大师系、典藏系四大产品系列。业内人士分析,改善型客户拥有相对较高的可支配收入及较强的购买力,于作出购房决策时更加重视物业品质而非价格,加大改善产品的比例有利于降低受楼市价格波动所带来的影响。

    进行多元业务尝试已经成为正荣地产提升利润的另一个抓手,在住宅业务之外,商业成为了正荣另一个重要组成部分。数据显示,正荣地产来自于商业的收入在持续增加。截至2017年底,正荣地产持有11个商业项目,总建面积为76.1万平方米。其中,长沙望城财富中心于去年6月18日开业,出租率达到99%。

    目前,正荣地产有5个商业项目处于在建或持有作未来开发,总建面积为29.2万平方米,这些项目预计会在未来三年竣工及投入运营。

    资本助力,前景可期

    正荣地产的上市为其打开了新的融资通道,也为成本的控制做好了铺垫。2017年业绩报告透露,考虑IPO上市融资情况后,正荣地产的净负债比率为120.2%,同比降低41.65%。同时,其加权平均借贷成本较2016年下降了约120个基点。

    克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示,登陆资本市场可以令企业获取更便捷高效的融资渠道,对房企规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。

    上市以来,来自资本市场的直接融资为正荣地产带来持续的资金支持。据介绍,正荣地产目前已获得的战略授信总额超过人民币1000亿。境内发行30亿元永续债,同时获上交所批准发行人民币24亿元ABS,近期将会完成发行。

    正荣地产财务总监谈铭恒表示,未来会继续调整负债结构,用长期的负债置换短期的负债。“上市之后,正荣地产有了更多元化的融资渠道。通过这些方式,我们存在进一步降低融资成本空间,有很大的潜力。我们的目标是把净负债比率控制在100%以内,这是我们长远的目标。”

    对于财务管控,正荣地产内部有着一套“行之有效”的方法。据介绍,正荣在保持快速发展的同时,密切监察资本及现金状况,持续优化资本结构。利用动态可变现市值存货管理方法,确保物业定价的灵活性,维持公司在房地产开发项目适当的现金流量及回报水平。

    至于发展增速和负债之间的平衡,正荣地产管理层坦言,“只要有机会就会努力去拓展新的项目,如果行情不是很好,会保留相对充裕的资金以保证足够的安全性。”

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