• 朗诗核心净利增长132%,今年计划新增800亿货值

    Time News > | Time Weekly - 2018-04-01 16:45:31 来源:时代财经
  • [摘要] 朗诗的商业模式也带来了新的变化,在它的利润构成中,除了传统房地产的部分,开发服务费、产品整合费和超额利润分成的占比与日俱增。

    文/时代财经    张常旺

    多达8名高管站台的阵仗在业绩会上并不多见。完成借壳上市将近五年时,朗诗迎来了迟到的业绩会“首秀”。数日前,这家非典型开发商刚刚撕下“地产”标签,更名为朗诗绿色集团有限公司。

    2017年,朗诗完成了真正意义上转型爬坡,在其321亿的“朗诗出品”合约销售中,非朗诗权益的销售额达到了203亿,贡献超过半数。用朗诗绿色集团主席田明的话来说,朗诗的转型已经棋至中盘。

    从最初的绿色差异化,到后来商业模式的升级,朗诗选择的路径迥异于传统开发商。在这些年的转型调整后,小股操盘已经成为了朗诗的主流模式。截至2017年底,朗诗操盘的可售面积为635万平方米,朗诗对应的平均权益比例仅为25%。

    朗诗的商业模式也带来了新的变化,在它的利润构成中,除了传统房地产的部分,开发服务费、产品整合费和超额利润分成的占比与日俱增。

    核心利润增长132%

    销售收入和利润的一半来自于资产轻型化是田明定义朗诗转型成功的标准,如今它已经棋至中盘。2017年,朗诗出品实现合约销售321亿,当中非朗诗权益的部分为203亿;年度确认收入总额约62.14亿,较2016年上升约28.3%;净利润约为7.21亿,同比增幅为18.8%。如果剔除汇兑损益及公允价值变动损益,朗诗的核心利润约9.32亿,同比增长132%。

    朗诗商业模式的独特性正是在于非权益部分,它的轻资产模式包括小股操盘、合作开发、委托开发等。但不管以何种方式进行,朗诗的核心原则是要获得项目的操盘权。

    2017年,来自于独立第三方及合作方的开发管理服务为朗诗贡献收入7.53亿,当中的核心利润为3.1亿。在朗诗内部,资产轻型化业务的盈利效率要远远高于房地产投资开发。时代财经获悉,朗诗去年的地产和来自独立第三方的开发管理服务毛利率分别为19.3%和63%。

    轻资产战略的践行让朗诗筑起了一道安全的护城河,2017年朗诗的净负债率从上一年的102%下降至49%,其加权融资成本也由8%降至7.4%。

    市场的低点恰恰是朗诗的时机,它在2017年开始加大投资,共获取34个项目,新进入了北京、重庆、西安、济南等14个城市,新增可售面积340万平方米,可售货值537亿元,其中非朗诗权益货值396亿元,新增开发服务合同14亿。在这些新增项目中,有九成来自于收并购、参股及委托开发。

    据了解,2018年,朗诗计划拓展进入华南区域,新增项目货值800亿,新增项目开发服务合同16亿,同时实现朗诗出品的合同签约销售460亿。

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    榕树林计划

    过去一年,在巩固地产业务的基础上,朗诗全面推进了“榕树林计划”,加大力度发展长租公寓、养老服务、金融服务,并着力打造资产运营公司、装饰公司、设计院公司、物业服务公司等业务体系。

    其中,养老和长租公寓已经呈现出较好的苗头。在长租公寓方面,截至2017年底,朗诗已经进入了北京、上海、广州、杭州、南京等城市,获取了55个项目,确认房源1.5万间。

    在朗诗的规划中,2018年要新增房源3.5万间,累计房源达5万间,其中运营房间数超过2.5万间。实际上,在国家从政策层面鼓励发展租赁市场后,以房企、中介、酒店管理机构为主的三方势力开始抢食蛋糕。

    田明指出,从市场发展的角度来说,长租公寓大有可为,因为在所有的成熟国家和地区,用租的方式来解决居住是更为主流的趋势。不过,长租公寓的盈利目前仍不明确,蜂拥而进的“入场者”很大一批或许将会沦为陪跑者。

    用他的话来说,长租公寓今天是政策窗口,明天将血流成河,后天将赚钱。这一论断的背后也暗藏着朗诗长租公寓的发展逻辑,即用最快的速度先把规模做大。

    “只有具备了一定的规模体量、运营能力、团队、品牌以及运营系统时,在明天血流成河的时候就可以去收并购。而这些也决定了你是成为一个并购者,还是被并购者。”田明向时代财经表示,长租公寓市场在今年下半年或者明年就将迎来洗牌期,这取决于资金的紧张程度。

    目前朗诗长租公寓以二房东的模式为主,在上海和广州等核心城市有少量的重资产项目。据朗诗绿色集团CFO申乐莹介绍,在重资产项目上,朗诗是和金融机构和投资机构联合成立基金进行收购持有,未来会以REITs的形式来实现前端的退出。

    据时代财经了解,朗诗已经和平安不动产、中融信托成立了持有长租公寓基金、长租公寓及机会型并购基金、两者的三年资产管理目标均为100亿元,其中上海森兰、广州解放大厦等项目已经实质落地。

    而在养老方面,朗诗将以南京实践为样本展开全国布局。2018年,其将重点布局北京、上海、南京、苏州、杭州、广州六大核心城市,实现机构存量床位数6500床以上,运营床位2500张以上。

    随着“榕树林计划”的逐步落地,新的朗诗已经在路上。

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