• 彩生活:规模没有25亿平,迟早会被干掉

    Time News > | Time Weekly - 2018-03-23 13:58:47 来源:时代财经
  • [摘要] 彩生活首席执行官唐学斌表示,要想实现互联网效应,需要占据15%以上的市场份额。而目前国内的物业管理有效面积近150亿平方米,所以彩生活需要25亿的规模,否则“迟早会被人干掉。”

    文/时代财经    刘新歌

    消费升级、房地产行业进入存量市场的背景下,物业管理行业迎来快速发展的时点,外界预计的市场规模有望在2023年达到万亿。随着南都物业、雅生活的上市,以及碧桂园物业的分拆,2018年初的资本市场已经被物业搅得火热。

    作为曾经“物业资本市场第一股”,彩生活的光芒正在被同行抢去。拥有最大在管面积的这家物业公司于去年录得收入16.3亿元,归属股东净利3.2亿元,同比分别增长21.4%、70.8%。同时,彩生活平台全年的成交金额累计达到76.1亿元,同比增长227.9%。

    截至12月底,彩生活的在管面积达4.36亿平方米,服务的社区达2384个。同时,其还与50家企业建立合作关系,平台总服务面积超过9亿平方米,同比增长17%。

    彩生活上市之初风光一时无两,其估值甚至一度超过母公司花样年。不过,眼下与其他的上市同行相比,彩生活在估值和市值方面都无明显优势。

    对彩生活而言,规模扩张依然是当前最为迫切的。“2020年25亿平方米的目标是我们去年提出的,这个目标从来没有变过。因为一个平台要想实现互联网效应,一般来说需要占据15%以上的市场份额。而目前国内的物业管理有效面积近150亿平方米,所以我们需要25亿的规模,否则的话迟早会被人干掉。”彩生活首席执行官唐学斌表示。

    去物业化

    因“事繁利薄”的固有形象,传统物业管理曾一度不被资本市场青睐,这也使彩生活此前的上市之路破费周折。经过三次问询、回答了逾60个问题,彩生活才被准许上市,“一个物业公司为什么要上市”是当时香港联交所关注的焦点。

    以物业为切入口进行家庭服务的企业发展定位,使彩生活区别于一般的物业管理公司,它将自己定义为“一个最懂物业管理的互联网公司”。彩生活希望利用互联网将物业管理进行彻底的转型和改造。

    不断上涨的物业刚性成本和难以上涨的物业费是物管行业棘手的痛点,也使物业公司难以依靠物业管理取得较好的经济效益。而自上市之初便贴有“社区服务”和“互联网”标签的彩生活,以“物业管理+互联网”的社区服务为发展方向,努力摆脱传统物业公司本大利薄的局面。

    围绕社区O2O的概念,彩生活创建了新的社区服务平台“彩之云”APP,这成为彩生活增值业务收入的主要来源。截止2017年底,彩生活的线上注册用户数量增加到1034万,同比增长241.7%,活跃用户达到349.4万,同比增长101.2%,活跃度达到33.8%。全年平台的成交金额累计达到76.1亿元,同比增长227.9%,创下历史新高。

    而作为彩生活三大收入构成(物业管理服务、增值服务、工程服务)之一,增值服务收入总额及占比都在逐年跃升。2017年全年,彩生活的增值业务收入达2.8亿元,同比增长76.5%,其中贡献的利润达2.17亿元,毛利率高达80%。增值业务对彩生活整体溢利的贡献也达42.9%,而2016年时仅为约30.2%。

    不过,更能体现彩生活互联网气质的是它与小米一样,开始采取“平台孵化”的轻资产扩张模式,打造社区服务生态圈。截至目前,彩生活智慧社区生态圈已涵盖E维修、E能源、E停车、E教育等近40个E化产品。“彩生活经过4年多的探索,孵化了一群能够在社区活下去的产品,比如社区金融、能源、维修、电梯等等产品。”

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    轻重并举

    谈及未来的增长驱动力时,彩生活管理层在业绩会上称,一是外延式增长,即规模的增加,二是内生式增长,“用户规模在2018年会大幅增长,随着我们的产品越来越成熟,营业能力也会进一步加强。”

    而关于外延式增长,彩生活在今年年初已有大举动,其完成了对万象美物业集团的收购。该集团2017年1-10月份录得的净利润约2.4亿元,且其中的项目较为优质,对彩生活的营收将产生较大的正向影响。

    彩生活主席潘军透露,万象美将于2018年中期完成并表,这将再一次增加彩生活的管理面积、利润规模,以及增加其在一二线城市所持有的高端项目。

    万象美的前身是万达物业管理有限公司。2016年8月,花样年物业联合体成功收购万象美。去年11月14日,彩生活以20.13亿元的总代价从母公司花样年手中购得深圳市万象100%受益权以及万象美物业管理有限公司100%股权。潘军将对万象美的收购与融合列为2018年彩生活的首要任务。

    这样的收购在彩生活跑马圈地阶段并不少见。2015年2月,彩生活还以3.3亿元的代价收购深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权。通过此笔收购,彩生活新增管理建筑面积2930万平方米。

    不过,大规模的收购在2017年开始减速。2016年业绩会上,彩生活称在实现管理规模快速增长的方式上,并购不会再成为彩生活的主要模式,将往轻资产化转型。它给出的原因是彩生活已成功转型至平台服务,物业管理平台的建设已基本完成。

    但无法回避的是,2016年度,在收入大增逾6成至13.42亿元的同时,彩生活的毛利率却继续下跌,按年大减11.3%至43.6%。

    彩生活的轻资产形式是尝试小股操盘,即用小额资金投入,参股合作伙伴5%-20%,以平台输出的模式实现更轻、更快的扩张。“我们已经有了很成熟的模式,线下也有一些非常优秀的团队愿意加盟彩生活这个大社区服务平台,所以我们对于未来规模的增长是有信心的,之后并购的步伐是轻重并举。”

    彩生活同时称现下的并购已与三年前不同,三年前的探路者已经成为行业指路人。“三年前彩生活是专门解决低收费、疑难杂症的问题,都是一些比较小的物业公司来投奔我们,但是未来,我认为彩生活一定会成为行业内优质物业资源整合团队,因为我们已经为行业指出了一条路。”

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