• 保利置业开“慢车”,整合预计上半年完成

    Time News > | Time Weekly - 2018-03-23 07:56:40 来源:时代财经
  • [摘要] 韩清涛指出,保利系的股权调整是为了规避同业竞争,特别是证监会的要求。从保利置业的角度来讲,这种调整会减少原来程度上的同业竞争要求。

    文/时代财经    张常旺

    整合是保利置业业绩会上“永恒”的话题,但随着整合大幕的开启,规模大概率将取而代之成为外界关注保利系的下一个热点,而这样的过渡或许并不需要等待太久。

    “重组的股权调整还需要一定的时间,因为国有资产的管理限定了我们必须走一些国内的程序。不过,预计今年上半年可以完成,只待后续的落实。” 保利置业董事总经理韩清涛在3月21日的业绩会给出上述回应。

    保利系的地产整合前后已经发酵数年,破冰时刻在去年12月1日,保利地产同意以现金方式收购保利集团持有的保利香港50%股权,同时保利地产按相应的股权比例偿还保利集团的股东借款本息。

    保利香港旗下主要资产为保利置业39.66%股权(实际拥有 40.39%表决权),这也意味着在交易完成后,保利地产将间接获取保利置业19.83%的权益。

    这是一场不涉及土地租赁和人员安置的交易,保利地产在日后将主导开发保利置业在中国境内(除港澳)的新增项目,同时此前被限制进入的城市也对保利地产开放。

    于保利地产而言,这是央企整合过程中收获的另一个红利,保利地产董事局主席宋广菊也在去年的股东会上喊话,要在三年内再次进入行业前三。

    不过,保利地产和保利置业的整合更多是出于满足监管的要求。韩清涛指出,保利系的股权调整是为了规避同业竞争,特别是证监会的要求。从保利置业的角度来讲,这种调整会减少原来程度上的同业竞争要求。

    “保利地产在规模、业绩和专业化管理程度上都比保利置业有优势。股权做了调整后,保利地产也是保利置业的股东之一,有责任和义务帮助保利置业在进入的城市提升管理水平和业绩。涉及到合作都会按照上市规则,规避同业竞争和关联交易,不会出现违反内地和香港关于同业竞争的规则。”

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    虽然保利系的这场整合是以保利地产为主导,但并不意味着保利置业平台日后在业务和角色上将发生改变。韩清涛指出,整合仅是股权方面的调整,从保利置业自身而言,它的架构和治理没有发生变化,依然是保利集团直接管理的一级子公司,同时由保利集团合并报表。

    “这跟以前没有任何区别,同时我们整个团队和管理层也没有发生变化。我们的主营业务依然是房地产开发,包括中国大陆、香港、海外的开发业务。”

    与保利地产相比,保利置业在规模上要远远落后,其在2017年的合约销售金额为402亿。在同行普遍提出加速冲刺时,保利置业依旧维持着央企的做派,它为2018年设定的目标仅有400亿,是目前为止唯一一家目标不及去年销售总额的房企。

    保利置业副总经理万宇清在业绩会上透露,400亿的目标是基于年初700多亿的预估货值,“我们预判今年市场的压力还是比较大,尤其是下半年。这部分货值如果按照55%的保守去化率计算就是400亿,但如果我们的去化率进一步提升,超过这个数字是没有问题的。”

    在保守的预期之外,保利置业的纳储节奏也显得有些束手束脚,其去年全年新增的土地仅13宗,总规划建筑面积约379万平方米,其中权益部分为252万平方米。而截至去年底,保利置业的总土储为2024万平方米。

    经历过2015年的调整后,保利置业在逐步复苏,其2017年的营收增长3.7%至317亿港元,其中毛利为65.41亿港元,核心净利润19.6亿港元,毛利率则提升4.3个百分点至20.6%,净利率达到了8.1%。

    作为地产央企,保利置业的融资成本较低,其2017年为5.2%,即便是两年前,这一数字也仅为6.3%。在较低的土地成本和融资成本的支撑下,保利置业的毛利率表现谈不上突出,其2015年和2016年的毛利率仅为11.5%和16.3%。

    这般表现很大程度是受西南市场的影响,在保利置业目前的土储中,有48%是位于西南地区,其中尤以南宁和贵阳为甚。“西南前几年实际上压力很大,销售压力大也导致开发周期长,从而拉高了成本,同时前几年市场的售价变化不大的。西南整体毛利率,拉低了保利置业的毛利率。”

    不过,万宇清透露,随着西南市场的回暖,保利置业2018年的毛利将会迎来改善。其2017年已售未结转的货值约260至270亿,其中将在今年进入结转的有170亿,这部分毛利率将在30%左右。

    布局过于集中在少数几个城市显然不是明智的选择,在楼市呈现“轮流坐庄”的趋势下,西南市场恐怕很难长时间支撑起保利置业的有质量增长。

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