“佛系”房企华润置地:2300亿估计今年实现不了-时代在线 - 时事 财经 产业-时代周报
  • “佛系”房企华润置地:2300亿估计今年实现不了

    Time News > | Time Weekly - 2018-03-22 11:56:33 来源:时代财经
  • [摘要] 这已经是近年华润置地上调目标幅度较大的一次,但仍被在场媒体屡屡质疑“保守”,甚至有媒体直接提出其理应达到的目标该为2300亿。

    文/时代财经    刘新歌 张常旺

    在过去的2017年,尽管限价、限购等调控措施层层深入,但全国商品房销售额依旧冲上历史新高。在三家龙头房企先后突破五千亿天花板的时,千亿房企的阵营已经扩容至17家。

    在这场规模赛跑中,华润置地以1521.2亿的销售额,微弱领先绿城中国,挤入前十行列。不过,相比于同行的进取,重回行业前十的华润置地却表现得极为淡定。

    发展稳健,甚至“过于保守”,是华润置地近年来留给资本市场的一贯印象,不过它似乎并不打算改变。3月20日,在香港湾仔华润大厦49楼举行的2017年全年业绩发布会上,华润置地将2018年销售目标定为1830亿,较2017年上浮20%。

    这已经是近年华润置地上调目标幅度较大的一次,但仍被在场媒体屡屡质疑“保守”,甚至有媒体直接提出其理应达到的目标该为2300亿。对此,华润置地执行董事、董事会副主席唐勇回应道:“你说的这个数字(2300亿),我们估计今年实现不了。你设的目标让我想想,谢谢你。”

    高毛利不会持续

    2017年,华润置地实现签约额1521.2亿,较2016年同期增长40.8%,超年初制定的全年目标26.8%,签约面积达957万平方米,较2016年增长23.0%。

    与同行相比,华润置地的毛利率目前仍有一定优势,其2017年的综合毛利润率为40.3%,按年提升6.6%。其中,开发物业的毛利率由2016年同期的32.3%提升至39.8%,而投资物业的毛利率则由60.6%小幅上升至61.3%。

    鉴于2017年已售未结部分中有790亿将于今年结算,华润置地预计今年的毛利率将达45%。不过,长远而言,这样的毛利率水平未必能够得到延续,“2019和2020年的毛利率会比2018年低一些,大概30%~35%之间。”华润置地管理层预计。

    “如果没有有质量的增长或高效的回报,规模的可持续性增长是需要认真考虑的。”关于规模增长计划,华润置地一如往年,称“既关注规模,又关注质量和效益,也关注对股东的回报。”

    对于2017年毛利率的提升,华润置地将其归结为“售价提升5.9%”和“成本减低3.7%”。这与华润置地近年来聚焦一、二线城市不无关系。从2014年开始,受三线市场萎缩影响,华润置地毛利率持续下滑,它随即将布局的重点从三四线转向一二线城市。

    截至2017年底,华润置地的总土地储备面积达4897.8万平方米,其中,开发物业土地储备面积约4081.8万平方米,投资物业约816.0万平方米,一二线城市土储占比高达75%。

    “聚焦一二线城市”的策略让华润置地在2016年尝到甜头,当年业绩首次破千亿。不过,对一二线城市的过分倚重也是一把双刃剑,华润置地的负债率随即提升。

    截至2017年底,华润置地的总有息负债率为42.3%,较2016年底的36.4%上升5.9%;净有息负债率则由2016年底的23.8%大幅提升到35.9%。华润置地方面介绍,净负债率上升主要是因为地价支出比较多。

    华润置地.jpg

    投资物业或拆分上市

    在“规模即话语权”的驱动下,千亿已成规模房企的标配,根据克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜,与遥遥领先的行业巨头不同,1000亿阵营中各房企间的距离并不大。因此定下1830亿业绩目标的华润置地,被质疑不能保住行业前十的宝座。

    唐勇的回答颇为“佛系”,“是否够到前十我不知道,到年底才可见。而且这不仅仅取决于我,取决于所有开发商的努力。”他还表示,每个公司会根据自己的团队、财务资源和对商业的理解而做出自己的战略选择。

    华润置地目前是住宅和商业两条腿走路的情况,2017年,华润置地开发物业营业额为港币1045.6亿元,按年增长5.9%;投资物业实现营业额87.8亿港元,同比增长21.1%。

    华润置地旗下的商业包括万象城、五彩城和体验式潮人生活馆等三类。2017年内,投资物业为华润置地贡献了88亿港元的租金收入,预计明年租金会超过100亿港元。

    而对于商业地产的发展规划,华润置地一改不喜进行规模比较的习性,直言“没有规模就谈不上影响力”。

    目前,华润置地商业地产项目仅开业了28个。预计到2020年,在营业购物中心将达到48个,2020年之后还将有18个购物中心开业,届时其总购物中心数量将达到66个。

    顺应商业地产的发展需要,2017年6月,华润置地对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整,商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。迈出独立第一步的商业地产,也传闻将予以分拆上市。不过,华润置地并未给出明确回复。

    “无论是分拆(上市)也好、基金也好,都是我们可能考虑的、体现商业地产价值的可选方案之一。但假如分拆,如何体现股东价值、物业资产价值和未来增长?另外目前还有大量的商业项目没有开业,开发所需要资金怎么体现?这一列复杂的问题,都还在研究的可行方案中。”

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