“佛系”房企华润置地：2300亿估计今年实现不了

刘新歌张常旺

2018-03-22 11:56:33

来源: 时代财经

这已经是近年华润置地上调目标幅度较大的一次，但仍被在场媒体屡屡质疑“保守”，甚至有媒体直接提出其理应达到的目标该为2300亿。

在过去的2017年，尽管限价、限购等调控措施层层深入，但全国商品房销售额依旧冲上历史新高。在三家龙头房企先后突破五千亿天花板的时，千亿房企的阵营已经扩容至17家。

在这场规模赛跑中，华润置地以1521.2亿的销售额，微弱领先绿城中国，挤入前十行列。不过，相比于同行的进取，重回行业前十的华润置地却表现得极为淡定。

发展稳健，甚至“过于保守”，是华润置地近年来留给资本市场的一贯印象，不过它似乎并不打算改变。3月20日，在香港湾仔华润大厦49楼举行的2017年全年业绩发布会上，华润置地将2018年销售目标定为1830亿，较2017年仅上浮20%。

这已经是近年华润置地上调目标幅度较大的一次，但仍被在场媒体屡屡质疑“保守”，甚至有媒体直接提出其理应达到的目标该为2300亿。对此，华润置地执行董事、董事会副主席唐勇回应道：“你说的这个数字（2300亿），我们估计今年实现不了。你设的目标让我想想，谢谢你。”

高毛利不会持续

2017年，华润置地实现签约额1521.2亿，较2016年同期增长40.8%，超年初制定的全年目标26.8%，签约面积达957万平方米，较2016年增长23.0%。

与同行相比，华润置地的毛利率目前仍有一定优势，其2017年的综合毛利润率为40.3%，按年提升6.6%。其中，开发物业的毛利率由2016年同期的32.3%提升至39.8%，而投资物业的毛利率则由60.6%小幅上升至61.3%。

鉴于2017年已售未结部分中有790亿将于今年结算，华润置地预计今年的毛利率将达45%。不过，长远而言，这样的毛利率水平未必能够得到延续，“2019和2020年的毛利率会比2018年低一些，大概30%～35%之间。”华润置地管理层预计。

“如果没有有质量的增长或高效的回报，规模的可持续性增长是需要认真考虑的。”关于规模增长计划，华润置地一如往年，称“既关注规模，又关注质量和效益，也关注对股东的回报。”

对于2017年毛利率的提升，华润置地将其归结为“售价提升5.9%”和“成本减低3.7%”。这与华润置地近年来聚焦一、二线城市不无关系。从2014年开始，受三线市场萎缩影响，华润置地毛利率持续下滑，它随即将布局的重点从三四线转向一二线城市。

截至2017年底，华润置地的总土地储备面积达4897.8万平方米，其中，开发物业土地储备面积约4081.8万平方米，投资物业约816.0万平方米，一二线城市土储占比高达75%。

“聚焦一二线城市”的策略让华润置地在2016年尝到甜头，当年业绩首次破千亿。不过，对一二线城市的过分倚重也是一把双刃剑，华润置地的负债率随即提升。

截至2017年底，华润置地的总有息负债率为42.3%，较2016年底的36.4％上升5.9%；净有息负债率则由2016年底的23.8%大幅提升到35.9%。华润置地方面介绍，净负债率上升主要是因为地价支出比较多。

华润置地.jpg

投资物业或拆分上市

在“规模即话语权”的驱动下，千亿已成规模房企的标配，根据克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜，与遥遥领先的行业巨头不同，1000亿阵营中各房企间的距离并不大。因此定下1830亿业绩目标的华润置地，被质疑不能保住行业前十的宝座。

唐勇的回答颇为“佛系”，“是否够到前十我不知道，到年底才可见。而且这不仅仅取决于我，取决于所有开发商的努力。”他还表示，每个公司会根据自己的团队、财务资源和对商业的理解而做出自己的战略选择。

华润置地目前是住宅和商业两条腿走路的情况，2017年，华润置地开发物业营业额为港币1045.6亿元，按年增长5.9%；投资物业实现营业额87.8亿港元，同比增长21.1%。

华润置地旗下的商业包括万象城、五彩城和体验式潮人生活馆等三类。2017年内，投资物业为华润置地贡献了88亿港元的租金收入，预计明年租金会超过100亿港元。

而对于商业地产的发展规划，华润置地一改不喜进行规模比较的习性，直言“没有规模就谈不上影响力”。

目前，华润置地商业地产项目仅开业了28个。预计到2020年，在营业购物中心将达到48个，2020年之后还将有18个购物中心开业，届时其总购物中心数量将达到66个。

顺应商业地产的发展需要，2017年6月，华润置地对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整，商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。迈出独立第一步的商业地产，也传闻将予以分拆上市。不过，华润置地并未给出明确回复。

“无论是分拆（上市）也好、基金也好，都是我们可能考虑的、体现商业地产价值的可选方案之一。但假如分拆，如何体现股东价值、物业资产价值和未来增长？另外目前还有大量的商业项目没有开业，开发所需要资金怎么体现？这一列复杂的问题，都还在研究的可行方案中。”