• 福晟突围路线,三年地产业务做到1300亿

    Time News > | Time Weekly - 2018-03-08 16:49:30 来源:时代财经
  • [摘要] 今年福晟地产板块的销售目标是600亿,但不同于其他房企积极囤地全国扩张的战略,站在25周岁跑道的起点,福晟认为“囤钱比囤地更重要”。

    文/时代财经    童洁

    发迹于广东从化,成长于福建福州的福晟集团在迎来25周年时,抛出了新的成长命题。到2020年销售规模力争达到1300亿,同时进入行业TOP30是这家房企定下的目标。

    虽然近两年才开始加速奔跑,但福晟认为“千亿”并不是一个无法企及的目标。在这之前,它已经做足了铺垫,今年福晟地产板块的销售目标是600亿。但不同于其他房企积极囤地全国扩张的战略,站在25周岁的跑道上,福晟认为“囤钱比囤地更重要”。

    福晟集团董事兼福晟地产集团执行总裁郭国强在接受时代财经采访时表示,“在2016年、2017年的时候,我们认为屯地更重要,今年我们是备足足够的资金,同时等待着行业更加深刻一点的洗礼和调整。”

    囤钱比囤地重要

    在迎来25周年时,福晟集团掌舵者潘伟明十分感慨。以往他常常提醒自己,宁愿发展慢一点,也要一步一步走。但近两年来的市场变化让他愈发强烈地意识到,在现今的地产行业中,没有小而美,太小就没了。

    2015年以来,房企通过招拍挂拿地的难度越来越大,成本也越来越高,为了控制成本,福晟成立了拿地“飞虎队”,这个团队的主要任务就是在收并购市场拿地。自2015年9月成立以来的两年多,这支队伍收并购的项目多达107个。目前,已拥有土储的总货值达8100亿元。

    在克而瑞发布的《2017年中国百强房企拿地排行榜》中,福晟以1786.9万平方米的新增土地面积位列全国第七,充足的土储为福晟未来两三年的发展形成了良好支撑。

    不难看出,收并购已经成为福晟获取土储的主要抓手。但近年来土地成本的水涨船高,也让越来越多的房企活跃于收并购市场,业内甚至出现了“今年是并购的最后一年”的说法。

    不过,郭国强并不完全认同,他认为,可能有些城市原来存量的土地并购是比较少,比如说福州纯粹土地并购机会越来越少,但机会永远是存在的。

    当下,福晟的并购并不仅仅关注单一项目,而是纵观整个行业的整合。“行业的格局在变,现在行业整合的机会会更多,我们判断今年房企之间整合的机会可能刚刚开始。”

    在这样的预判之下,郭国强得出了“囤钱比囤地更重要”的结论,福晟希望能够借助这些“弹药”创造一个“小鱼吃大鱼”或者“蛇吞象”的故事。

    “我们很希望百强里面有一些企业撑不下去,给我们机会,最好是50强里面有这样的案例出来。从战略角度讲,我们今年要备好足够的粮,而不是收购一块地、两块地,最好是能收购一家百强房企。”

    正是基于这样的考量,未雨绸缪的福晟选择与12家金融机构签署战略合作协议。虽然福晟的管理层未披露整个合作的规模,但郭国强透露,额度已经足够支撑福晟今年正常的生产、销售以及继续拿地和并购。

    不仅如此,福晟还在2月6日成立了“资金王牌军”,这是继“飞虎队”之后,福晟的第二个“王牌军队”。“通俗讲,拿地王牌军左手,拿钱王牌军右手,两手都要硬,这就是今年非常重要的考量。”郭国强说,福晟要备足足够的粮草,等待历史性的机会。

    商办五年新增200万方

    除了囤钱囤地外,福晟也在为未来的发展寻找其他的航道。众所周知,商业地产虽然不如住宅来钱快,但它稳定的现金流能够对企业的持续发展提供支撑。

    在25周年现场,福晟商业集团正式宣告成立。时代财经了解到,福晟商业集团的业态将涉及写字楼、商场、城市综合体商办物业等领域,但与大部分房企开发出售的商业地产不同,福晟商业将以自持为主,实行大运营管理,并通过轻资产化策略,获取服务收益和物业增值。

    在福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁吴洋看来,商办物业大资管时代已经到来,通过有效的资产运营管理来提升物业价值已是大势所趋。目前,福晟商业已形成了涵盖城市综合体钱隆广场、甲级超甲级写字楼福晟金融中心、社区商业福晟Mall、街区商业福晟里和城市文化旅游商圈福街的“五福产品系”。

    与此同时,福晟商业还计划打造一个集合线上线下的商务智慧体系,命名为“Officetree”。据吴洋介绍,Officetree以写字楼为切入点,随后将嫁接商场资源,完善功能,形成全新的商务生活方式。

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    被问及如何看待商业地产的“退潮论”,吴洋表示,中国商业地产永远没有退潮期,中国商业地产会走向一个发展之路。“能够长期产生现金流的产品才有长久的生命力,住宅今天开发,明天卖掉,总有一个期限,不会像现在这样蓬勃发展。但持有商业物业,只要运作就会不断有租金收入。”

    吴洋指出,福晟除了需要住宅类产品来快速回流现金外,还要有能够持续带来租金收益和现金流的持有物业。这是从资产配置和开发策略上来说,必须具备的。

    写字楼是目前福晟商业占比最大的业态,经过了2016年、2017年两年多的发展,目前福晟投入运营的写字楼物业超过50万平方米。而这对福晟来讲只是一个开始,未来五年,福晟计划新增商办超过200万平方米。

    建筑做规模,地产做利润

    在福晟的业务体系内,建筑是地产之外的另一翼。早在2006年,福晟集团就并购了福建六建集团,这家工程施工总承包企业当时的施工项目已遍及福建、河南、重庆、江苏、山东、新疆等十余个省市。

    这一次并购不仅给福晟集团带来业绩的直接贡献,还让福晟的地产业务有了更多的协同效应。据时代财经了解,目前福晟在郑州拥有2万亩的一二级联动项目,而该项目的获得正是得益于六建打下的良好基础。

    “六建很早进入郑州施工,包括给政府做一些BT工程,比福晟地产早很多。得益于这样的基础,福晟能够与当地政府合作,进入到一些一二级联动项目当中。”

    建筑板块与地产板块的协同效应正在被福晟所关注。福晟集团副董事长兼福建六建集团董事长林栋指出,未来六建也将会进行角色的转变,将从房建转为房建、市政、公路,从传统建造转变为工业建造,从传统工艺转变为智能建造,从承建商转为服务商。结合地产板块,达成“地产+建筑”双轮驱动的协同优势。

    两个业务板块的打通最终目的仍是实现集团规模的快速增长。2016年,福晟曾定下一个“十年计划”,根据计划,福晟集团这十年的销售收入总额要达到16800亿,其中,来自六建的收入贡献要达到8000亿。

    “建筑做规模,地产做利润”,这是福晟为两个板块做出的定位。林栋介绍,在地产板块冲刺千亿的道路上,六建也将为其助力。

    “建筑板块除了给福晟集团带来业绩的直接贡献外,还给地产业务带来强有力的支持。首先,加快整体开发进度,促进高周转运营;其次,更好地确保工程质量和进行成本控制;第三,凭借六建的优势,给福晟带来更多的并购与发展机会。”

    2018年,六建的销售目标为500亿,仅比地产板块的销售目标少了100亿。

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