地产国资AB面：越秀地产的保守和进取

张常旺

2018-03-01 08:01:03

来源: 时代财经

上扬的财务数据以及超额达标的表现让越秀地产收获了一个相对的业绩“大年”，但从成长性的角度来说，越秀地产俨然还是国企做派的代表，因求稳健而少了点进取心。

“业绩超预期，投资超预期”是越秀地产董事长张招兴在2月28日香港业绩会上对过去一年的总结，但在与同行的横向比较中，越秀地产的成绩单却仍然“很国企”。

2017年，越秀地产实现营收237.9亿元，同比上升14%，毛利率在去年的基础上增长4.9个百分点至25.7%，权益持有人应占盈利为22.6亿元，增长幅度为46.8%。同时，其销售规模增长35%至408.7亿元。

上扬的财务数据以及超额达标的表现让越秀地产收获了一个相对的业绩“大年”，但从成长性的角度来说，越秀地产俨然还是国企做派的代表，因求稳健而少了点进取心。

虽然最近几年，这家广州国企都保持着每年迈过一个百亿门槛的节奏，但在市场快速向行业龙头房企集中时，越秀地产的表现却算不上突出。在克而瑞公布的排行榜中，其2017年的座次已经下滑至第47位，此前两年，它分别位列榜单的36和45位。完成对其超越的不乏中梁地产、祥生地产等后起之秀。

越秀地产并未把千亿目标摆在台面上，即便是明确进入提速发展阶段，它也希望能够保持着35%的增长幅度。因此，其也将2018年的销售目标设定在550亿元。如果往后保持该发展节奏，越秀地产将在2020年突破千亿。

越秀地产的新年目标是建立在1011亿元的全年可售货值之上。在逾千亿的货值中，广东市场仍然接近半壁江山，其中广州将贡献35%，除广州外的珠三角其他城市可贡献10%，另外长三角和中部地区的货值占比分别为27%和22%。

在建面积和新开工面积的指标增长也显示出越秀地产提速的迹象，据越秀地产投资者关系部总经理姜永进介绍，越秀地产2018年的在建面积将达到1029万平，新开工面积为432万平。在全力将规模推上新台阶时，越秀地产在今年将推出18个新开盘项目。

越秀地产总经理林昭远称，只要达到54%的去化率，完成全年目标将无虞，而其去年全年的去化率为63%，“这样的铺排其实是考虑到了今年的市场压力”。张招兴指出，越秀地产此前完全可以按照一个更快的节奏发展，但考虑到集团其他业务板块的资源分配选择了以稳健为主，“要不是在金融方面的着力，地产可能早就过千亿了”。

越秀地产.jpg

在越秀地产的判断中，今年房地产市场的调控将保持持续性和稳定性，城市区域的市场分化将加剧，一二线城市在持续严控下，将趋于平稳，而三四线城市随着政策红利的逐步减弱，需求将放缓。同时，信贷政策将收紧，资金成本也将上升。新的市场环境之下，新业态和新模式将不断孵化。

在营运策略上，越秀地产将加快项目开发速度，提升资产周转率和产品溢价能力，并在机制上深化实施项目跟投和股票激励。

与民营企业相比，越秀地产国资股东的身份让其坐享红利，越秀集团的背书让越秀地产在城市更新、项目获取、对接地方国企合作以及融资方面拥有先天优势。

不久前，越秀地产母公司越秀集团作为发行人，与前海开源资产管理有限公司联合发起的 “中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所审议通过，该专项计划拟发行金额50亿元，计划用于越秀地产未来发展长租公寓的融资。

作为广州三家国有住房租赁企业之一，越秀地产在去年底成立了广州越秀住房租赁发展投资有限公司，以响应国家发展租赁市场的号召。不过，越秀地产长租公寓项目到目前为止并未有实质性落地。

张招兴透露，今年越秀地产长租公寓计划做到1000间房，未来3到5年内则争取做到10万间。除了长租公寓的落地，养老地产也是越秀地产多元发展策略中的一环，去年12月8日，越秀养老产业公司以增资扩股的形式收购深圳银幸养老服务公司51%的股权。

越秀地产与其他房企的不同之处还在于它是目前唯一一家发行过海外REITs的房地产企业，当越秀地产将商业项目孵化到一定阶段后就会选择性地注入到越秀房托中，其在去年就将武汉财富中心和星汇维港24.8万平的商业物业注入到越秀房托中。

目前，越秀房托管理的商业物业总面积达99万平方米，包括广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、维多利广场等，其2017年的租金收入达到了18.5亿元。张招兴在业绩会上透露，越秀地产旗下位于广州的某些项目将作为发行国内REITs的标的。