• 景瑞控股利润暴涨逾450%,年销售均价赶超前十强房企

    Time News > | Time Weekly - 2018-02-02 16:52:33 来源:时代财经
  • [摘要] 突破和加速成为了景瑞新一年的经营关键词,它多元化的利润来源格局也在逐步形成。在转型的关口,景瑞要完成一场由内而外的蜕变。

    文/时代财经    张常旺

    在正确的战略导向之下,两三年前布局调整带来的红利正在兑现于景瑞控股的业绩之中。2月2日,景瑞控股发布业绩盈喜,其预期2017年全年实现的归属于公司权益持有人的净利润较上一年同期录得450%至500%的增长,景瑞将利润增长的原因归于结转收入的物业销售价格及毛利的大幅提升。

    时代财经查阅2016年年报获悉,景瑞控股该年归属于公司权益持有人的净利润为人民币1.06亿元。如果按照上述业绩预期,其2017年归属于公司权益持有人的净利润将在人民币5.83至6.36亿元之间,创下景瑞自2013年上市后利润最高值。

    突破和加速成为了景瑞新一年的经营关键词,它多元化的利润来源格局也在逐步形成。在转型的关口,景瑞要完成一场由内而外的蜕变。

    利润增长逾四倍

    中原地产研究中心统计的数据显示,在已经预告2017年业绩的82家上市房企中,高达60家的业绩预告是预盈与预增,占比高达73%。在全国上市房企实现利润全线爆发的同时,景瑞超过四倍的增长率在一众房企当中表现得格外抢眼,这也是景瑞在蛰伏数年之后的一次爆发。

    2014年开始,全国楼市进入到下行周期,这也促使一众开发商在布局上做出重新思考。加大一二线城市的拓展,加速三四线城市的库存去化成为景瑞往后几年的经营写照。在蛰伏了将近两年之后,景瑞于2016年开始重上赛道,规模和利润都上了一个新台阶,由于房地产收入结转和销售存在时间差,景瑞2017年的利润大幅增长其实更多反应的上一年的经营状况,换句话而言,这部分结转收入的项目主要来自于2016年,甚至更早时期。

    景瑞控股2016年年报获悉,在该年的销售贡献中,上海、天津、杭州、宁波、苏州和南通占据了主力,这些城市的销售均价表现不俗,这也基本上奠定了景瑞如今利润增长的基础。

    从2013年上市至今,随着一二线占比的加大,景瑞的销售均价也在稳步上升。过去五年,景瑞的年销售均价几乎翻了一番,分别为9,954元/平、9,210元/平、10,724元/平、12,402元/平和18,177元/平。值得注意的是,2017年前十强房企销售均价最高的为融创中国的16,380元/平,而景瑞过去一年的销售均价已经站在了行业的前列,甚至要好于前十强房企的表现。

    聚焦四大核心城市群,深耕核心一二线城市的战略布局的加大正在成为景瑞的利润“稳定器”,而这种势头仍然在延续。据时代财经了解,至2017年年底,一二线城市的可售货值占比已经从80%上升至96%,高质量的土储和可售货值为景瑞未来的业绩提供了有利保障。

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    问转型要效益

    销售物业均价及利润率的提升是景瑞实现利润大幅度增长的主因,也归功于景瑞战略布局调整,但更深层次而言,它是景瑞经营提效的结果。

    2017年景瑞提出要从开发商到资产管理引领者的转变。因为在景瑞控股联席主席闫浩看来,规模并不是地产商追求价值的唯一路径。

    给他带来启发的是美国房地产的发展经验,因为在美国市值最大的十家房地产企业中,纯粹做住宅开发的只有一家,绝大多数都涉足了商业、酒店、公寓和办公等业态。这些公司的模式有一个共同点,即长期经营并持有优质物业,并享受物业的增值。

    这种重资持有加高效益运营的模式不但能使企业有稳定的现金流,而且在资本市场更受待见,这也成为景瑞转型的对标。因此,在增强住宅开发增量业务的同时,景瑞也在积极开拓存量业务,介入到城市更新等领域。

    景瑞的转型其实是要打破原有的业务局限,这层束缚被解除后,对于地产板块的城市公司而言,拿地就不再需要像过去一样只拿纯住宅的项目,机会和范围都更广泛。但与此同时,转型资产管理引领者的定位也对景瑞的资产运营能力提出了更高的要求。

    为了适应最新的业务发展需要,景瑞已经在公司架构层面做出调整。据了解,在景瑞地产之外,景瑞控股新设立优钺资产、公寓平台、办公平台、合福资本,形成了五大平台并列的局面。其中,专注于基金投资管理的优钺资产在2017年共发起设立了11只基金,预计规模超过300亿。而专注于于房地产生态圈投资的合福资本以资本为纽带打造景瑞的产品和服务能力,助力地产主业。

    未来,景瑞将在地产、公寓和办公三大业务平台之间建立投资、项目开发、运营等方面的业务协同机制。景瑞以资管为方向的转型的步子已经迈开,从2016年开始,其介入到二手项目和城市更新的频率就大大增加,这种趋势在过去一年愈演愈烈。

    据时代财经不完全统计,2017年景瑞已经完成了对上海易里酒店公寓、北京三全公寓、杭州春暖花都、上海张江科苑办公楼、北京程远大厦等项目的收购。这些资产当中既有已落成物业,也有二手土地,在业态上涵盖了住宅、公寓和办公等。

    从景瑞目前介入的城市更新项目来看,后期多以持有经营为主,部分住宅项目会选择销售。以上海景瑞·法兰云廷项目为例,它是景瑞对二手住宅进行升级改造的一个样本,该项目的收购成本约11968元/平,改造后再出售的签约均价达到28262元/平,溢价不菲。而二手公寓和写字楼收购后,景瑞会进行改造持有,并实现资本化退出。

    景瑞在城市更新方面同样需要借助金融手段,去年9月优钺资产就与江苏洛德股权投资基金合作成立了50亿的城市更新基金,投资方向是收购、持有和运营一线城市成熟物业资产,签约落地的项目包括上海张江科苑大楼和徐汇申信大楼项目。

    问转型要效益的突破口已经打开,未来景瑞的持有物业比重将明显提升,重资持有加高效益运营的模式逐步形成。而在新的一年,景瑞已经释放出加速的信号,开年第一个月,它就在天津斥资5.38亿元完成新年第一拍,一张属于景瑞的新答卷已经缓缓展开。

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