定调2000亿后，中国金茂学起了华润的孵化模式

童洁

2018-01-25 16:10:50

来源: 时代财经

千亿规模是中国金茂要在2019年完成的目标，站在五年的时间跨度来讲，它要在2022年突破2000亿规模，持有型物业的收入达到50亿，持有面积突破200万平。

混改基调之下，中国金茂又完成了一次配股引资的惯性动作，但33.06亿港元的圈钱却引发了股价的震荡，发布配股公告当日，中国金茂股价下跌4.79%。

向下的势头在1月19日管理层增持后被逆转，据中国金茂24日的公告披露，其管理层已在最近分三次增持，合计7438.8万股股份，涉及资金2.75亿港元。

管理层的增持一向被视为稳定股价的措施，虽然金茂在公告中表示，管理层增持的原因是为彰显对公司的信心和对公司股票投资价值的认可，但从股价走势来看，密集的增持动作更像是为了稳定投资者的“军心”。

一位证券分析师告诉时代财经，与其他内房股相比，金茂明显被低估，所以当配股引发股价下跌时，管理层趁势增持不失为一个及时有效的托市手段。当然，能够动用数亿的自有资金来进行托市，也说明管理层对未来发展和后市的看好。

配股引资的惯性

金茂此次配股采用的是“先旧后新”的形式，即大股东中化集团先将持有的900,124,000股配售予不少于6名独立的专业机构和个人投资者，包括嘉里控股和新华人寿。同时，中化集团再认购同等数量的新发行股份。

一出一进之后，大股东中化集团的持股被摊薄至49.76%。“险资和投资方的引入对金茂来说是件好事，但需要注意的是，配股之后，大股东的持股比例已经低于50%。从股权比例上来说，中化就失去了对金茂的绝对控制权。”上述分析师指出。

折价配股引发的股价震荡已经在近期多次上演，股价的下跌似乎也在金茂的预料之内，在进行配股的同时，管理层开始自掏腰包进行增持，而始于19日的增持动作让金茂股价连续两天涨幅超过9%。

增持对股价的“刺激”效果于金茂而言并不陌生，去年6月，金茂执行董事和管理层就以自有资金内增持653.2万股股份，在管理层增持的直接催化下，金茂股价大涨三天，有投资者甚至将其与半年内市值番三倍的恒大对标。

金茂管理层此次的“托市”动作也得到了摩根士丹利的肯定，它在研究报告指出，相信金茂股价会于未来15天上升，发生此机会率料60%至70%。其续称，此次管理层增持股份的数量，是自2012年以来最大的规模，目前管理层持股量也是国企发展商中最高，相信是管理层对前景有信心的行动。

配股已经成为金茂的惯性动作，在混改背景之下，除了融资诉求外，它还承担着体制改革的作用。2009年，

彼时的金茂还叫做“方兴地产”，作为那几年地产行业中出现的“黑马”，方兴地产的扩张姿态有些类似现在的融创。

为了在最大程度上支持这匹“黑马”，令其有充足的“弹药”支撑扩张，方兴地产母公司中化集团数次在配股中为其“输血”。当年7月，方兴地产配股16.27亿股，其中大股东中化香港就认购了10.325亿股。

同年9月，方兴地产高价拿下广渠路地王，紧接着便以先旧后新方式，配售77.689亿股股份，每股作价2.52港元，中化按相同的配股价认购4.6134亿股新股，获得资金11.63亿港元。

2015年6月，方兴地产再次定向发售约16亿新股，筹资约43.5亿港元。这次配股完成后，大股东中化的股权由63.5%摊薄至53.98%，而新华保险及新加坡GICPrivateLimited则分别以9.5%及6.54%的持股量成为第二、第三大股东，此外金茂还引入了美国华平投资以及新鸿基郭炳湘作为投资方。

险资和投资方的引入带来了多元化的股权结构，这也被视为金茂混改的一个常规动作。当然，资金方的背景也为金茂日后的融资打开了快捷通道。

一二级联动快车

股价的抬升是增持的短期效应，但放在长远的维度来看，还是管理层对于前景的看好。千亿规模是中国金茂要在2019年完成的目标，站在五年的时间跨度来讲，它要在2022年突破2000亿规模，持有型物业的收入达到50亿，持有面积突破200万平。

过去一年，中国金茂的签约及成交销售共计693亿元，同比去年增长42.89%。这一增幅说明了行业发展之高速，在此大环境中，通常保证有充足的土储和合理的城市布局，要在两年之内完成从700亿到千亿规模的跨越并不是一件困难的事。

时代财经了解，2017年金茂合计拿下1000亿左右土地款的土地，其中金茂对应的权益在50%左右。为了保证一定的毛利水平，金茂在城市布局上做了一番斟酌，其拿地身影更多是出现在宁波、南昌、青岛这样的二线城市。

对于一线城市，金茂似乎非常谨慎，去年其仅在上海获得1宗土地，而在北京多是以联合拿地的方式取得。

“金茂内部投资有严格的标准，内部收益率要达到12%以上，净利率亦要达到12%以上。”中国金茂证券代表李丹青在近期的一次交流会议上透露。

从2017年开始，金茂对当年所有投资的项目都实行了全面跟投，公司的高管和项目层面的高管都是严格强制跟投，跟投比例不超过项目总投的5%，然后根据薪资标准框定一个范围，投资的项目不能选择，全部都要均分到当年投资的项目上。

金茂这些年的快速成长与其在城市运营上下的功夫不无关系，李丹青称，与其他的一级开发或是一二级联动不同，金茂的新城项目涉及片区的整个周期。从毛地开始介入，做整个项目的规划，包括土地的平整、七通一平。从生地变成熟地后，土地会挂到二级市场进行招拍挂，拍地所得的土地款由金茂与政府按照一定比例分成。“

此前，金茂已经有了长沙梅溪湖、南京青龙山、青岛中欧国际城的成功案例，在这三个项目中，金茂均由一级规划开始介入，其中长沙和南京项目还涉及了一级的平整和拆迁，而后通过出让土地获得回报。这些项目动辄上百万方，庞大的项目体量为金茂带来的是可观的利润回报。

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长沙梅溪湖新城项目

据李丹青介绍，以2016年平均地价的水平，南京青龙山和长沙梅溪湖的毛利率都能到达60%以上，净利率可以到达30~40%。方正证券研究所分析师房乐指出，目前该模式复制在即，意味着金茂有望提前锁定数千亿高毛利土储，为其实现2019年1000亿、2022年2000亿的销售目标提供保障。”

时代财经了解，在去年，金茂分别与青岛、济南、泉州、温州、武汉、长沙等城市政府及平台公司签署了6个城市运营项目的开发战略合作协议。截至2017年中期，金茂的土地储备共3700万方，其中一级土地及二级开发土地均为约1800万方，对应货值6000亿左右。

仿效华润孵化模式

金茂的加速是多维度的，除了一二级联动，在宁高宁挂帅后，它在商业的发展上也延伸出新的思路。宁高宁是商业地产领域知名的“操盘手”，华润万象城、中粮大悦城均出自其手。

2016年1月，宁高宁走出中粮，赴任中化集团公司党组书记、董事长，4个月后，他被委任为金茂主席兼非执行董事。宁高宁到任后，金茂商业也在打开突破口。为了尽快将商业地产业务带上正轨，宁高宁用了两周的时间在全国各地考察项目。

他为金茂商业取名的产品线是“览秀城”，寓意“一览众山小”。宁高宁强调，览秀城要想往前走，根据现在的商业环境必须要进行创新，而且这个创新是突破性的。

金茂在商业地产领域的试水早在2005年就开始，上海J·LIFE是起点。只是在后来的数年中，金茂的商业版图未能很好地展开。2013年，金茂商业事业部正式成立，“三年体量翻一番，五年具备上市条件”的目标被提出。

但眼下来看，这一目标还有些“超前”。李丹青表示，宁高宁上任后对集团地产板块的支持非常大，“他之前在华润、中粮，无论是项目获取、城市开拓、商业运营都会有非常独特的经验。”

李丹青透露，金茂正在进行一个类似华润的项目孵化模式，用集团的资金去获取一些项目，在2至3年后，待项目比较成熟的时以市场承认的价格再注入金茂，帮助金茂更快的成长。

华润的孵化模式是让一些土地先期由其母公司华润集团出面购买、持有，并进行先期开发，在初步完成先期会大量占用现金流的孵化过程后，等到项目比较成熟时再将其按照市场价格转入华润置地。

这种模式的优点在于，集团孵化能够减轻商业地产前期投资资金过大带来的融资压力。仅去年，华润置地就以148亿收购集团五项目，加快其规模的扩大。

有了样本，金茂在商业领域似乎也多了一丝底气。2017年8月，金茂披露下个五年计划，其商业版图是到2018年实现商业管理面积200万余平米，通过轻资产输出等方式快速扩大业务规模，具备上市条件后择机进军资本市场。