• 地产黑马的资本棋,福晟国际完成借壳长跑

    Time News > | Time Weekly - 2018-01-13 18:26:22 来源:时代财经
  • [摘要] 于潘伟明而言,福晟国际的上市既是其人生创业途中的一个高光时刻,同时也是一场资本市场考验的开始。

    文/时代财经    张常旺

    股价报收1.48港元/股,当日上涨7.25%,佑威国际在更名为福晟国际后的首日迎来“开门红”,这也意味着闽系房企福晟历时逾两年的借壳上市“长跑”在1月11日正式画上句号。

    福晟国际的掌舵人潘伟明出生于广东,素有“地产界刘邦”之称。于他而言,福晟国际的上市既是其人生创业途中的一个高光时刻,同时也是一场资本市场考验的开始。作为“答卷人”的福晟国际,未来将以k线图形式演绎一段粤商和闽系房企的资本故事。

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    福晟国际作为在业务上独立于福晟集团的上市平台,它在佑威国际的反向收购中注入了长沙的六个项目。在资产规模相对有限的情况下,快速做大上市平台成为福晟国际的当务之急。

    天下武功,唯快不破。在打法上,福晟国际将区别于集团的路径。“作为上市公司,福晟国际基本上不会去做旧改和一级开发,但这类项目正是福晟集团的强项,并购的法宝虽然能够保证利润率,但未必能够实现快周转。”福晟国际执行董事吴继红在接受时代财经在内的媒体群访时指出,未来福晟国际将更多采取招拍挂的模式或者公司类型的并购,以此快速形成业绩。

    释疑借壳之路

    福晟表露出上市的想法由来已久,但其真正意义上启动上市是在2015年。是年10月27日,香港上市公司佑威国际发布收购潘伟明旗下的隆通公司的事项。

    收购的初始代价为19.43亿港元,佑威国际将以发行股份、可换股债券及现金或承兑票据的方式支付。其中,佑威国际将按0.22港元的发行价发行17.33亿股,并发行本金额为7.84亿元(人民币)的可换股债券,福晟可以按0.18元(人民币)每股转换43.68亿股股份,剩下需要现金或票据支付的额度为6.01亿港元。

    从2015年起,佑威国际先后数次延期上市,终在2017年12月1日完成。在这场借壳“长跑”中,佑威国际的收购价从19.43亿港元下调至最终的15.11亿港元。根据反向收购的对价支付安排,福晟将以0.22港元的发行价发行64.15亿股代价股份,其余1亿港元以现金偿付。完成收购后,潘伟明及其一致行动人将持有佑威国际61.32%的权益。

    福晟的此次借壳历时逾两年,“上市其实很多时候是外部因素不可控,我们遇到的最大不可控变化是联交所审批机制的调整,导致批件放缓。”吴继红解释称。

    福晟国际的借壳上市比预期时间要长,但在吴继红看来,整体过程还是处于可控范围。值得注意的是,福晟的借壳并未实现整体上市,其注入到上市平台的资产仅涉及到长沙的六个项目。

    “这是一个双向的商务选择,既然是佑威国际收购,意味着佑威国际和福晟集团对各个区域的资产进行了双方接洽。在经过很多因素的甄选后,发现长沙资产是相对来说最容易用佑威国际进行商务收购。”

    长沙资产注入后,福晟集团是否会向上市平台注入更多项目,成为反向收购完成后外界对这家上市房企的另一个关注点。不过,吴继红透露,福晟国际目前是一个独立的上市公司,福晟集团的发展计划和资产处置规划实际上与上市公司没有任何关系,“今后会不会有关系目前没有明确的答案,这是未来两个不同主体之间的商务性问题”。

    与集团独立发展

    虽然福晟国际目前已经收购的资产来源于福晟集团,但完成上市后,两个平台之间的业务却会维持相对独立的状态,并且在投地战略的选择上,两者将有所区别。

    福晟集团长于旧改、土地一级开发和并购,其在郑州和深圳的大部分土储都是以上述方式取得的。它在土储获取上的过人之处还在于其组建的拿地王牌军——飞虎队。飞虎队下设区域大队、支援大队以及机动大队共十支分队,区域负责人为飞虎大队的队长,这样就把福晟集团董事会的最快决策下放到投资现场。

    从2015年成立开始,飞虎队已经在上海、深圳、惠州、天津等城市拿下了逾6500亿的货值,仅深圳区域的货值就超过3000亿,面积最多的郑州区域达1.62万亩。

    但福晟集团这套相对成熟的运作模式并不会全然复制于福晟国际平台身上,吴继红称,作为上市公司,福晟国际基本上不会去做旧改和一级开发,而是集中于效率更高的招拍挂和公司型并购,这样能够更快速地做大资产规模。用她的话来说,并购虽然能够实现较大的利润,但同时也存在着很多瑕疵,周转一定是慢的。

    与集团业务上的主动协同不在福晟国际的短期计划内,“上市公司的独立性是监管部门非常看重的,在业务主动协同上,目前福晟国际还没有主动规划,不会在某方面进行合作,我们希望以独立上市公司的身份去参与,不排斥福晟集团优势会给予业务推进,但一定是遵循市场化的规则。”

    吴继红指出,在适合投资的项目上,福晟国际享有优先权,不管是收并购,还是招拍挂,只要适合上市公司的项目一定会优先给到福晟国际,福晟国际再去判断投资回报周期和风险。“上市公司一定是收一些相对容易实现效率的,而不是像福晟集团一级开发和周期较长的项目。”

    投资战略上的差异化路线并不意味着彼此之间毫无借鉴,福晟国际的很多管理机制将在福晟集团的实践基础上根据上市公司的规则进行优化,这当中包括激励、跟投机制、决策权的下放等。

    走职业化道路

    完成反向收购后,福晟国际对董事会进行了改组,目前福晟国际的董事会由12名成员构成,包括执行董事兼董事会主席潘伟明,执行董事潘俊钢、陈伟红、吴洋、吴继红、邓国洪、利锦荣、潘浩然、以及独立非执董张惠彬、麦家荣、源自立、杨小平。

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    其中,八位执董由潘氏家族成员、职业经理人和原佑威国际董事组成。吴继红向时代财经表示,现有福晟国际董事会成员不是真正的家族化,因为大部分非创始家族成员职业化的程度非常高。

    吴继红强调,不管是自己,还是潘俊钢,严格意义来讲,职业经理人的角色已经大于家族成员。据时代财经了解,在加入福晟集团之前,吴继红曾任职珠江投资和合生创展。

    “未来福晟国际在董事会层面会逐步增加更多职业经理人,比如吴洋总的加入。因此在福晟国际层面,住宅和商业都是上市平台发展方向,必须要有商业的管理层,而未来职业经理人的数量还会继续增加。”

    加强职业化也意味着更多的人才培养和引进,搭建优秀的人才团队已经成为福晟提速发展的着力点之一。在集团层面,福晟推出“千亿千人千房”计划。所谓“千亿”,即福晟将于2020年实现千亿规模;而“千人”则指的是,在2020年,福晟双一流院校人才储备达到千人规模。“千房”即福晟将拿出千套房赠予优秀核心员工。

    而福晟也有着一套针对不同层次人才的完整激励措施,包括“福星计划”、 “福鹰计划”、 “福将计划”、 和“福帅计划”。

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