苏州首拍揽金166亿，中铁建高调刷新单价记录

童洁

2018-01-10 13:30:26

来源: 时代财经

在2018年的第一场土地拍卖中，苏州一口气推出了20宗地块，两天时间疯狂揽金166亿元。

或许是为了博取一个好的“彩头”，不少城市习惯于在年初的土地首拍中推出一些抢眼地块来带动气氛。1月9日，苏州为期两天的新年土地首拍落幕，在2018年的第一场土地拍卖中，苏州一口气推出了20宗地块，两天时间疯狂揽金166亿元。

此次推出的20宗土地中，包含涉住宅类地块11宗、商业地块9宗及停车场用地1宗。苏州克尔瑞研究中心分析师用“分化明显”来评价这次的土拍，“热点板块依旧很热，非热门区域降温明显”。

“核心地段的地块稀缺程度高，入市后有较强溢价能力，较为抢手，譬如新区枫桥街道57号地，吸引了20余家房企竞拍。而远郊板块，由于待售的存量较大，热度有所降低。”

与2016年动辄刷新地价的火爆状况不同，此次出让的20宗地块中，有7宗商业地块以底价成交，11宗涉住宅类地块的溢价率无一超过50%。

按照以往土拍的逻辑，住宅类地块往往是竞争最为激烈的领域，但这次土拍中，溢价最高的却是一宗停车场用地。长达46分钟的竞拍、超过30轮的举牌，苏州长恒置业拿下本次土拍中唯一一块停车场用地，楼面价1664元/平方米，溢价94.02%。

94.02%是这场土拍中最高的溢价率，但停车场用地的争夺仅是苏州新年首拍的插曲，真正掀起高潮的是位于拙政园旁的47号地块。姑苏区苏地2017-WG-47号地块位于姑苏区北园路南、档案馆东，总面积为37909.1平方米，容积率仅0.6，起始楼面价近30000/平方米。

这些条件让该宗地块在开拍之前就成为焦点，16家房企为之而战。最终，中铁建在41轮报价之后，以9.82亿元、溢价43.9%摘得，楼面价为43167元/平方米。43167元/平方米的楼面价也一举刷新仁恒在2016年9月拿下仓街项目时创下的38745元/平方米的单价记录。

寸土寸金的姑苏区拍出如此之高的单价，在业界看来并不感到意外，但此前掉队明显的中铁建突然的高调着实让人感到有些吃惊。47号地块的地理位置固然优秀，但从其严苛的建设项目规划条件来看，高价拿下该地块仍然有着不小的风险。

公开信息显示，未来该地块的建筑高度要控制在6米，建筑最高高度要控制在9米，此外，地块未来的建筑风格要以黑、白、灰为主，体现淡、风、雅的古城传统特色，并且与周边建筑风格要相协调。

这意味着，该项目未来需要在设计上花费较多的精力，不出意外，该项目将被打造成别墅产品。但业内人士分析认为，参照目前苏州的房价水平，该项目未来的售价或许也只能到达5万/平方米的水平，如此一来，盈利将成问题。

苏州楼市.jpg

更值得一体的是，《每日经济新闻》报道称，2016年苏州土拍市场火爆，各区拿地楼面价一度被刷新，但在严格的限购与限价政策环境下，这些以高价拿下的项目大多进展缓慢。

在其他央企陆续走过调整阵痛期迈上新台阶的情况下，中铁建似乎也想放手搏一把。去年11月，中铁建在8天内挂牌3个项目，这一举动被解读为中铁建正式开启内部地产业务调整的信号。

长久以来，中铁建倚靠央企背景，在贵州、海南、云南等地获得了多个PPP项目，背负着这些体量庞大、开发周期较长的项目，中铁建想要实现规模的快速增长几乎是不可能的事。因此，去年开始，中铁建和其他央企一样，开始出售部分项目及股权来支持扩张。

根据《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示，中铁建2017年销售额为685.3亿元，比2016年增加约208亿元，但其排名却由2016年的28位降至31位。

显然，在各个房企都激进表现的背景下，中铁建依然有些掉队。不过，中铁建正在尝试追赶。据时代财经不完全统计，包括此次在苏州拿下的地块在内，近一个月来，中铁建已经陆续获得5宗土地，总计耗资超过90亿元。

除了中铁建外，许久没在土地市场出现的金科也终于在此次补仓成功，以28.55亿竞得48号地，成功进驻平江新城，楼面价20124元/平方米；瞄准千亿目标的远洋亦联合禹州以底价10.32亿元获得58号地块；此前频频抛售内地资产的恒基兆业意外出现在现场，并以23.11亿元拿下60号地块，溢价率仅为1.1%。

由此可见，即便苏州土地市场最热闹的时候已经过去，但“环一线”的布局早已成为一众房企的策略，而作为上海的“邻居”，苏州仍然有着不错的吸引力。