论剑中城联盟| 景瑞闫浩：如何看待中小房企转型

张常旺

2018-01-10 06:30:29

来源: 时代财经

闫浩并不否认做大规模是追求价值很重要的途径，但他也认为这并不是唯一的路径。

当千亿成为普遍趋势，中小房企的出路在哪里？1月7日的中城联盟年度论坛上，景瑞控股董事局主席闫浩给出了自己的思考。

“做大规模是一条很清晰、很明确的路，但是有点累，有点艰难；转型这条路不确定，但是空间很大；高位套现可能不是我们在座这些企业家考虑的问题。”闫浩的答案很明确，未来的突破之路是转型。

但转型的路径无数，最终成功与否，无非是企业能否找到适合自己的道路。当前景瑞在做的是积极尝试，在不确定的市场下找到自己的发展出路和方向。

房地产进入了一个“新时代”

“新时代”已经成为当下的一个热词，在闫浩看来，这同样适用于房地产。从最新的格局来看，迈过五千亿门槛的房企有3家，而千亿房企更是创纪录地达到了17家。在行业集中度不断提升的同时，房地产市场的增长也面临着“天花板”。

城市化率是一个很重要的参考指标，闫浩说，目前中国已经达到了57%的城市化率，而美国是82%，中国由于独特的农村模式和自然条件，大概率能达到70%左右。

“如果细分来看，一线城市的城市化率已经高过了90%，二线城市的城市化率达到了75%，已经非常高了，三四线还有空间。”城市化率指标的变化也构成了闫浩的判断，即中国已经过了一手房快速开发的时代。

这样的城市化率状况也造成了中国一二三线市场的一些变化。“一线城市进入了存量时代，因为北京、上海新拿的地越来越少。二线城市应该说逼近存量时代，毕竟城市化率已经到了75%。而三四线有空间，但需求又存在不确定性，出现了分化。因此，2018年和2019年的新房成交量大概率是稳定或者逐步向下的。”

房地产市场从增量时代向存量时代切换的迹象已经在2016年开始显现，时年北京、上海等核心城市的二手房成交占比已经超过了70%。已经进入存量房时代的美国二手房成交接近九成，中国的核心一线城市已经在逐步靠近。

随着“新时代”的到来，过去趋同的战略亟待更新。闫浩称，以往的地产开发中，住宅为主、快销、追求规模、一二三四线城市布局几乎是常态。在下半场总量往下走的情况下，这样的经营模式很难说是唯一的出路了。“所以每个从业者都应该去思考，市场变化了，环境变化了，我们的企业是不是也要做一些改变？”

规模不是追求价值的唯一路径

做大规模是增量时代房地产企业的共识，在规模不断突破的情况下，2018年已经有50家房企提出了千亿目标。景瑞改变的开始就是要升级过去的价值观和方法论。

闫浩并不否认做大规模是追求价值很重要的途径，但他也认为这并不是唯一的路径。闫浩从美国的房地产发展经验中找到了启发。在美国十家市值最大的房地产企业中，有做商业、酒店、公寓和办公的，但纯粹做住宅开发的只有一家。 

这些公司的模式共同特点都是重资产持有，长期经营物业，并且享受物业的增值，这样的模式得到了投资者的认可。虽然中国和美国在金融环境上有很多不同，美国有成熟的金融体系和市场，有长期资金，中国以短期银行融资为主，但在闫浩看来，国外的模式在中国落地并非没有土壤。

美国铁狮门和新加坡凯德模式都给了闫浩很大的启示，而在国内要践行这种模式需要打破的隔阂是与资本的关系。“其实，在今天的中国，我认为资本远远不缺，资本非常多，只不过我们和资本永远处于博弈的关系，而不是一个共有的关系。”

“新时代”之下，挖掘存量市场，与资本共舞是景瑞在放弃“规模论”后转型的方向之一，资产管理服务商是它给自己未来的定位。

目前，景瑞控股已经在景瑞地产之外，设立了优钺资产、合福资本、公寓和办公管理平台，形成了五大平台并列的局面。而未来，景瑞将在地产平台、公寓平台和办公平台三大业务平台之间建立投资、项目开发、运营等方面的业务协同机制。