• 84亿大交易背后:万科商业进,凯德基金退

    Time News > | Time Weekly - 2018-01-06 09:18:49 来源:时代财经
  • [摘要] 此次凯德出售的20个购物中心里面有13个来自凯德商用中国入息基金、3个属于凯德商用中国入息基金II,另外4个由凯德商用中国入息基金共同直接持有。

    文/时代财经    张常旺

    一个卖出,一个买入,作为国内商业地产领域最具资本视角的两个玩家,凯德和印力的“买卖秀”着实成了新年伊始的第一颗“重磅炸弹”,它的话题性并不亚于去年融创、富力、万达的世纪大交易。

    凯德和印力商业在1月5日宣布达成交易协议,印力商业、万科、Triwater旗下的子公司将联手收购凯德商用在国内的20家购物中心100%股权及对应的债权,代价约83.65亿。

    收购数额之巨以及多方参与的局面都在昭示着这并不是一笔可以小觑的生意。凯德此次出售的是非核心资产,这20个购物中心分布于华北、华东、华南和中西部区域的19个城市,总建筑面积约95万平方米,当中仅有凯德Mall·翠微路位于一线城市的北京,其余均地处二三线城市。

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    “买方于近期提出购买意向,考虑到集团整体的资产管理策略,决定出售部分在中国的资产,获得的资金将用于在中国继续投资优质物业。”凯德中国相关人士在谈到上述交易时,如是向时代财经表示。

    新加坡的先天性金融优势让凯德的商业模式在国内有着众多的效仿者,这种以金融撬动地产的思路对资产回报率有着极为严苛的要求。相比于位置核心的城市综合体,凯德此次出售的购物中心效率相对更低,这也与其在一二线城市的不断买入共同组成了新一轮战略下的资产换仓。

    而对长于改造存量商业的印力来说,一次性接手20个购物中心是深化区域布局的一条“捷径”。完成收购后,印力在全国持有或管理的商业项目数量将达120家,管理面积1000万平方米,总规模逾800亿。

    换仓,还是基金到期?

    用83.65亿收购20个购物中心是否为一笔划算的生意,这很大程度要取决于交易各方心中的那杆秤。从数字层面来讲,印力联合万科收购的单个购物中心成本仅为4.18亿,每平的单价不足万元。对比现在的土地成本来说,不失为“捡漏”的一笔好生意。

    依据截止2017年6月30日的统计数据,此次出售项目分别占比凯德在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%。凯德在此时选择退出或许并不是偶然,在凯德商业模式中,基金在资金融通中占有重要地位,它以私募基金的形式去培育和发展物业,待成熟后再输送给房地产信托基金(REITs)或者打包退出,这种模式在凯德的发展中得到不断复制。

    时代财经了解到,此次凯德出售的20个购物中心里面有13个来自凯德商用中国入息基金、3个属于凯德商用中国入息基金II,另外4个由凯德商用中国入息基金共同直接持有。

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    凯德商用中国入息基金和凯德商用中国入息基金II都是凯德旗下管理的私募基金,凯德在当中认购的权益分别为45%和30%。凯德商用退市前的年报显示,凯德商用中国入息基金的规模为9亿美元,它的前身为嘉茂中国发展基金,资产组合包括26个项目。而由凯德商用中国孵化基金更名而来的凯德商用中国入息基金II的规模为4.24亿美元,投资方向为零售物业,在管项目7个。

    时代财经获悉,凯德商用中国入息基金的到期时间为2017年。换句话而言,印力、万科的联合收购是发生在基金到期的背景之下。但值得注意的是,印力和万科并未全盘接过凯德商用中国入息基金的全部资产包,包括凯德广场·涪城(绵阳)、涪城二期、昆山、红旗(新乡)、金牛(成都)、金牛二期、雨花亭(长沙)、芜湖、虹口龙之梦等9个项目并不在列。这大概率是双方在评估之后做出的选择。

    凯德模式的另一个核心是出售成熟资产和收购成长性资产并举,因此,在将非核心资产出售的同时,凯德在这两年也在加大核心城市资产的购置。凯德中国上述人士表示,凯德在华的发展将聚焦北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市群。“我们看好并将长期投资中国的商业地产,未来有合适的项目,不论是综合体还是单体购物中心,凯德都会继续投入。”

    从2016年开始,凯德明显进入提速期。时年8月,凯德完成收购成都凯丹广场。在去年,其买下了上海国正中心和广州乐峰广场,同时迎来六大综合体的集中开业,成为凯德新开综合体最多的一年。

    凯德全面提速前也曾经历一个相对低迷的时期,它的“综合体战略”在2013年林明彦上位凯德集团CEO后进入全速实施阶段。在这期间,凯德进行了比较重大的架构和人事调整,并实施了凯德商用的退市。也正是那几年,凯德的轻资产模式显露出疲态,表现为发展速度放缓和后劲不足。

    在2011年至2015期间,凯德新开业的项目仅11个。同时在电商的冲击之下,保持过去传统购物中心运营模式的凯德也的确有所滞后。伴随着实体商业销售量的不断下降以及实体商业项目供应量的大幅度增加,缺乏新意与特色的凯德在经营上压力不小,但这种迹象在最近两年得以改观。

    一边出售非核心资产,另一边加码一二线持有物业,凯德在新一轮战略之下的资产换仓正在轮番上演。此次出售完成后,凯德在中国拥有/管理的理购物中心数量将减至49家,其中约一半位于商业综合体内。

    万科商业的航道

    一口气接下20个购物中心,对万科来说,是其在商业进阶路上迈出的不小一步。2016年8月,万科以近130亿的代价从黑石集团手中收购了印力96.55%的股权,印力也因此成为万科的商业地产平台。

    印力集团的前身为深圳国资旗下的深国投商置,成立于2003年,迄今已有14年的历史。在深国投商置的发展中,其不断被注入金融基因,与其有过交集的包括大摩、黑石等资金方,也有美国西蒙地产和凯德这样的开发商。

    也正是因为这些背景,印力开创了“金融+开发+商业”的全新模式,这与国内大多数的商业地产管理商不太相同。和万科相比,在运营和管理上,印力并不落下风。

    在完成收购后,印力和万科的整合也同步开启,万科出资50.9亿联合其他合作方成立了两只规模合计129亿的商业地产投资基金,万科的占股为39.4%。万科把其在建及已完工的41个商业项目的部分或全部权益出售给基金,并委托印力集团进行运营管理。

    印力在成为万科的商业地产平台后成立了六大城市商业公司,覆盖广深、北京、上海、杭州、武汉、西安为核心区域的城市群,与此次收购的凯德购物中心在管理半径上大致吻合。

    印力透露,在交易完成之后,上述20个购物中心将全部交由印力运营管理,计划按照旗下“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。20个项目获取对印力来说并不是一次简单的资产包扩充,

    “项目沉淀了优秀的商业管理人才,本次股权交易后,这批团队将会保留下来。吸纳这样一批专业团队,对印力的人才储备及未来发展具有重要意义。其次,这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内,有助于提升我们商业网络的广度及深度,下沉到核心区域市场及周边城市群,能更好发挥平台资源协同效应。”印力方面强调。

    凯德的上述20个购物中心于印力而言并不陌生,这家新加坡房企在内地的商业起步很大程度上是始于与深国投商置的合作。深国投商置的成立是为了配合沃尔玛的国内开店的需要,这种捆绑的订单模式在获取项目方面享有很大的主动权。

    凯德集团的前身嘉德置地在2004年与深国投商置订立合作,双方联手在各地建设以沃尔玛为主力店的中小型购物中心,并以“嘉茂”和“嘉信茂”为品牌。但在2009年深国投商置与凯德“分家”。双方就国内33个“嘉茂”、“嘉信茂”合作项目进行资产置换,以上交易的20个购物中心大部分是当时的嘉信茂广场。

    印力+万科合力,万科自有购物中心再加上近年不断收购及轻资产输出的管理项目,万科印力的购物中心数量正迅速增加。据联商网数据中心统计,万科及印力旗下管理的购物中心数量已仅次于万达。

    从收购印力搭建商业平台到成立专业基金,作为万科“优势业务”的商业已经迈出了一大步。提升运营能力的基础上,商业也渐渐走出薄弱环节,为万科的“万亿梦想”增添砖瓦。

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