这回是玩真的了！海南全省告别“土地财政”

柳军

2018-01-05 15:19:55

来源: 时代财经

过去海南经济发展主要依靠房地产来支撑，实体经济长期滞后，不过海南产业经济研究院院长李仁君告诉时代财经，海南正在改变这个局面。

为改善经济发展过度依赖房地产业的现状，海南正在打响一场力度空前的持久战。

1月1日，海南实施新一轮分税制财政体制的方案，将“土地财政收入”大幅上收到省一级，降低地方卖地冲动，给海南整个房地产业降温。

1月4日，海南又出台一份旨在加强土地宏观调控、提升土地效益的文件，实行建设用地总量和强度双控制度，严控商品住宅用地供应，并把土地利用效益的情况作为地方领导班子考核的重要依据。这份称为“海南史上最严苛土地管理政策”的文件，还提出未来海南各地将重点推动现代服务业的发展。

“过去海南经济发展主要依靠房地产来支撑，实体经济长期滞后，这样的发展模式很难持续，现在海南不得不转型。”海南产业经济研究院院长李仁君告诉时代财经，海南未来的方向，不再是廉价的房地产加工厂，而是着重发展实体经济和现代服务业。

新一轮分税制改革

一般来说，衡量一个地方经济发展对房地产投资的依赖程度有两个指标，一个是看房地产开发投资占固定资产投资的比重，另一个是看房地产开发投资占GDP产出的比重。

根据官方数据，海南省2015年房地产开发投资占固定资产投资的50.8%，占GDP46%；2016年，房地产开发投资占固定资产投资的47.7%，占GDP44.2%。

中国房地产业协会副会长胡志刚认为，一个地方每年房地产开发投资不应超过社会固定资产投资的25%，也不应该超过GDP 10%的比重。从这两个指标来看，海南经济发展已经高度依赖房地产。

“国内确实没有像海南这样的地方，其他产业支撑弱，整个社会经济严重依赖房地产。”李仁君特别提到去年12月23日中央环保督察组对海南的批评就包括，“海南财政过分依赖房地产”、“房地产绑架海南规划 ”。

不过他表示，海南正在改变这个局面。

按照海南新推出的分税制方案，海南把与房地产关联度最大的土地增值税和契税这两大税种，其省和市县的分享比例提高到65:35，大幅收到省一级。而在此前，海南省和市县在土地增值税、契税上的分享比例多为25:75（海南省和海口是45：55，海南省和三亚、洋浦的分享比例都是35:65），地方政府集中了大部分“土地财政”。

与此同时，海南也激励县市在优化财政收入基础上做大财政收入增量。按照方案，市县若剔除了土地增值税、契税后，税收超过全省市县平均水平的，将会以省级分享该市县剔除土地增值税、契税后税收环比增量部分给予奖励；若超过全省市县平均增幅10%以上的，将按照100%进行奖励。

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海南正在改变过度依赖房地产的发展模式。图片来源：视觉中国

李仁君认为，海南这样的制度安排，可以称得上是釜底抽薪，这在将来控制房地产开发节奏方面将发挥比较大的作用。“过去地方政府能在房地产业中得到比较高的收益，由于经济利益支配，地方卖地的欲望很强烈，现在收益向省一级集中，地方政府没利可图，发展房地产的积极性一定会降低。”

生态环保一票否决

为了摘掉“房地产加工厂”的帽子，海南早在去年9月就出台政策，严控围填海，并提出永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个生态核心区县开发新建外销房地产项目，停止批准套型建筑面积在100平方米(含)以下的商品住宅建设。

李仁君认为，过去两年里，海南省将库存周期从45个月降到了11个月，这其中，100米以下的房子是岛外购房者中买得最多的。在需求推动下，海南房地产还会往前发展，新政策的目的就是从供给端让房地产市场降温。

实际上，不同于北京、上海、深圳等建设用地紧张的一线城市，海南在“十三五”期间，尚有超过3万公顷的建设用地指标，但随着经济结构调整和环境保护力度加大，“海南即便是有地，也不会随意发展附加值不高的产业”。李仁君说，未来的海南，将用有限的土地来支持高质量的产业发展，将来的房地产，也将是带有一些经营性质、可带来产业的地产。

这意味着，目前海南一些规模小、开发能力低的房地产企业，在接下来的几年里很可能会被淘汰出局。

海南的变革不止这些。从2018年起，除海口、三亚、洋浦、儋州、文昌、琼海、澄迈之外的12个市县，取消GDP、工业、固定资产投资的考核，而生态环境则成了可以“一票否决”的考核指标，地方考核“指挥棒”大变天。

“海南种种改革措施，目的是引导市县减少对房地产业的依赖程度，这是对中央提出的加快建立住房长效机制的一种探索。”华南城市研究会创会副会长许学锋向时代财经分析到。

中原地产首席分析师张大伟告诉时代财经：“地方政府依赖土地财政不是一年两年的事了，全国多个地方都靠房地产拉动经济，只是占比没这么高。现在海南尝试改革，效果到底好不好，还要看后期具体执行情况。”

他表示，海南向土地财政说“不”代表了一个趋势，可以肯定的是，随着各地推出租购并举、共有产权住房、集体土地建设租赁住房等相关措施，未来其他省份也将逐渐告别对土地财政的依赖。