捂盘还是转型？深圳“10万+”豪宅转售为租

童洁

2017-12-29 17:41:43

来源: 时代财经

深业中城的“转售为租”在业界掀起了波澜，此举甚至被解读为是在限价执行下的“变相捂盘”。

随着存量时代的来临，“长租公寓”成为房企的下一个掘金领域，万亿蛋糕诱惑之下，即便是“10万+”的豪宅也不惜转售为租。

深业集团在日前宣布其位于深圳香蜜湖板块的豪宅项目深业中城将停止销售，剩余的420多套大户型将被改造为豪装公寓出租，预计在2020年投入运营。

作为深圳关注度极高的豪宅之一，深业中城单价已经超过10万/平方米，这意味着该项目的销售收入和利润相当可观。因此，深业中城的“转售为租”在业界掀起了波澜，此举甚至被解读为是在限价执行下的“变相捂盘”。

深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，深业集团是深圳国资委旗下规模最大的国企，在政策倾向于租赁市场时，其应起到带头作用，率先在租赁市场做出布局。但就深业中城这个项目来看，过高的价格或难被市场接受。

“10万+”豪宅转售为租

深业集团旗下的深圳控股在2014年以约63.5亿港元的价格收购了深圳生物农业有限公司，从而获得该项目的开发权。深业中城占地近4万平方米，总建筑面积约36万平方米，产品业态包含商业、酒店、办公、公寓、住宅等。

按照深圳控股的规划，深业中城将分为三期进行开发，一期为办公楼；二期为高档豪宅；三期为高层豪宅、公寓及办公楼。但在这三年间，深业中城除了在去年将一期写字楼产品整售给深圳国际之外，就再无新的动作。

迟迟未能面世的住宅产品让业界对深业中城产生诸多猜测，一度有消息称深业中城将被“打包出售”，此次深业集团宣布售转租后，再度引发捂盘的质疑。有业界认为，深业中城推出的租赁产品要在2020年才面世，如果接下来几年出现政策变动，抑或项目增值，深业中城随时可能重启销售。

不满足于销售回报确是深业决定转型的因素之一。“深业有很多项目当时都是以很便宜的价格出售，但是挣的没有业主挣得多，业主持有几年涨了很多。”深业集团副总裁董方坦言，自有物业可以做一定的金融产品适当变现，最重要的是物业增值受益。

2014年深业提出由“开发销售”向“开发销售和持有运营”转型，在今年3月的业绩会上，董方也曾提及转型的原因。“像深圳，今年因为很多政策影响，有一些项目推迟销售，有稳定的租赁收入来源，可以很大程度地改善我们的财务结构。”

近年来，深圳楼市调控一直十分严厉，并且丝毫未有放松的迹象。在限售又限价的政策背景下，重仓深圳的深圳控股倍感压力。时代财经了解到，除深业中城外，深业旗下包括沙河金三角公寓、科技园39区、深业U中心A栋、深业世纪山谷、香港屯门在内的多个项目将用于出租。

虽然持有经营可以保持相对稳定的现金流，但大体量的持有也意味着资金沉淀，对短时的资金形成压力。如何降低转售为租对业绩的影响是深业需要解决的问题。

李宇嘉称，在难以获得预售证的情况下，与其让项目限制，不如转做长租公寓，虽然短期来看租金收入难以与销售业绩匹敌，但从长远来看，租金收入加上物业升值的溢价都是一笔不错的收益。

不过，目前国内长租公寓的回报率不甚理想。国金投行指出，虽然市场空间巨大，参与者日益活跃，但住宅市场租金回报率太低，相对于房价来说租金上涨幅度太慢。中原地产数据显示，今年以来，国内代表城市住宅租金回报率在1.5%左右徘徊。

1.5%的回报率意味着大部分的长租公寓生意将成为“赔钱买卖”。而对于房企而言，5.5%或是长租公寓回报率的“合格线”。建行广东省分行行长刘军曾表示，目前银行测算房企做自持，只要土地价格低一点，未来就能够达到5.5%的收益水平。

租赁市场.jpg

限价下的扎堆转型

住宅供应逐年下降的一线城市是房企进行“售转租”的主要战场，尤其是租赁需求旺盛的深圳，“售转租”的力度空前。链家发布的《深圳租赁》报告显示，深圳的租房人群达到80%，租赁市场规模超千亿，深圳已成为全国最大的住房租赁市场之一。

有媒体报道，不包括未公开披露的项目，深圳今年已经有至少8个新盘项目整体或局部转租不售。“在深圳，‘售转租’已经是一种趋势。今年广东省政府大力促进租赁市场的发展，加上各路资本的加入，开发商扎堆转型。”李宇嘉称。

今年8月，深圳发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）及《住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），包括允许空置的商业用房改建为租赁房；收储100万套城中村房统一租赁；加大各类园区的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应；适度提高企业自持出租的住房比例等。

在政府的鼓励下，中信银行、中国银行、建设银行、工商银行等资本陆续入局长租公寓市场。就深圳而言，建行首期收编的房源就已经达到了5500套，占比约为今年新房总供应套数的20%。

可以肯定的是，高端住宅售转租的案例在一线城市中并不鲜见，而深业中城也不是豪宅售转租的个例。据时代财经了解，在深圳售转租的项目当中，碧桂园荣汇、润达圆庭、天安云谷等项目的销售单价均达到约60000元/平方米水平。其中，润达圆庭已在11月开始对外招租，招租启示显示，该项目共有约1510套1-5房精装房源可供出租。

而在上海，12年前便以逾10万/平方米的“天价”扬名国内的汤臣一品更是豪宅售转租的样本。其项目信息显示，汤臣一品由四栋住宅大楼组成，其中A、C两栋住宅楼划作销售，另外B、D两栋则作为酒店公寓进行出租。

2005年开盘至今，汤臣一品的单价节节攀升，上个月，汤臣一品售出一套597平方米房源，总价2.05亿元，单价高达34.3万元/平方米。但值得注意的是，汤臣一品的销售并不理想，租金成为支撑其收入的主要来源。

汤臣一品半年报显示，截至6月底，A栋及C栋中约有总住宅楼面面积13600平方米可供出售，而B栋及D栋已出租约64%。今年上半年，汤臣一品的总收入约为6494万港元，占集团收益的约5.68%，收入主要来自租金收入及管理费。