• 委身小房企阳光100,“坏账银行”华融的地产拼图

    Time News > | Time Weekly - 2017-12-25 15:25:27 来源:时代财经
  • [摘要] “我们认为该笔交易对华融国际而言更像是一笔投资。目前并没有更多迹象表明二者之间将有战略合作或进一步注资。此次认购价格较现有股价的折扣较为合理,同时亦受补偿协议的保护。”标普指出。

    文/童洁

    房地产行业进入“下半场”,房企间的分化正在加剧,在大牌房企纷纷冲击规模之时,一些“掉队”的中小型房企却在为生存四处寻找“金主”。

    近日,阳光100披露,华融金控旗下全资附属公司以每股3.1港元认购其2.35亿股新股,占阳光100中国扩大后已发行股本约9%,认购所涉资金约为7.29亿港元,折合人民币约6.2亿元。

    华融金控的认购价较公告前一日收市价每股3.47港元折让约10.66%,通过这一次的认购,华融金控将成为阳光100的重要战略股东。于阳光100而言,华融金控的入主无疑是一针强心剂。

    业绩的持续低迷让阳光100长期处于囊中羞涩的状态,阳光100在公告中表示,此次认购事项将巩固集团的财务状况,认购所得款项净额将用作一般营运资金以偿还贷款、开发房地产相关的新业务及一般企业用途。

    被“遗忘”的阳光100

    阳光100的创始人易小迪是当年“万通六君子”之一,因为与冯仑、潘石屹、王功权等携手征战海南曾被业界所熟知。但若不是今年以来的几个“大动作”,这家房企几乎已经被遗忘。

    万通解体后,“六君子”各奔东西,不看好房地产行业的选择了转行,而易小迪、冯仑和潘石屹选择了继续征战地产。挚友潘石屹是易小迪的“指路人”,在其建议下,易小迪在1999年毅然决定北上。

    作为北京东三环上的标志性建筑之一,坐落于朝阳区光华路上的阳光100国际公寓是易小迪打响名号的第一枪。但生性温和的易小迪似乎并不完全适应竞争过于激烈和胶着的房地产行业。

    2003年,招拍挂制度推行,谨慎的易小迪放慢了步调;2009年一线城市房价飞涨时,保守的易小迪又再次误判市场,做出将重心转至三四线城市的决定。接连的错步让阳光100错失扩张的黄金周期,其发展也始终止步不前。

    即便如此,易小迪对于规模仍然心怀期待。整整掉队11年后,阳光100在2014年赴港上市。与此同时,它提出全面转型“街区综合体”战略,试图通过复制这一商业综合体模式来实现利润和规模的增长。

    然而,打开资本通道未能让阳光100快速踏步前行,商业街区运营商的转型之路也难达预期。查阅阳光100历年来的年报可以看到,2014年上市元年,阳光100的营收为71.04亿元,2015年降至64.18亿元,2016年,微增至69.65亿元。

    业绩上的止步不前让易小迪不得不寻求外援,去年9月,曾经任职北京万科总经理的林少洲成为阳光100的新帅。但林少洲并未对阳光100做出大刀阔斧的改革,商业街区的转型仍是阳光100的重要战略。今年前11月,阳光100的合同销售额约为83.9亿元,同比减少3.1%。

    销售的萎靡不振也让阳光100资金承压,在今年8月的一次电话会议中,林少洲披露,2017年全年阳光100的到期债务总额为85亿元,今年上半年已经偿还了40多亿元。因再融资的不确定性,标普在7月宣布下调阳光100的评级至“CCC+”,评级列入负面信用观察名单。

    这意味着如何获得更多融资依然是其需要长期面对的问题,阳光100认为,华融金控的认购为业务运营筹集额外资金的良机。不过,标普在12月20日宣布维持阳光100“CCC+”及负面的评级,标普认为,虽然新股发行将改善阳光100流动性紧张状况和高度杠杆化的资本结构,但阳光100上半年的借款规模总额超过250亿元,所以此次新股发行仍不足以修复阳光100的资产负债表。

    “我们认为该笔交易对华融国际而言更像是一笔投资。目前并没有更多迹象表明二者之间将有战略合作或进一步注资。此次认购价格较现有股价的折扣较为合理,同时亦受补偿协议的保护。”标普指出。

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    华融的地产拼图

    地产业务对于华融金控的母公司中国华融来说并不陌生,作为与长城资产、东方资产、中国信达齐名的四大不良资产管理公司之一,华融早已构建起一个庞大的“地产帝国”。

    1999年,亚洲金融危机爆发,工商银行6800亿不良资产问题丞待解决,中国华融因此而生。工商银行的不良资产为中国华融的战略定下主基调,虽然2006年以来,中国华融先后经历商业化转型、股改、香港上市,并发展形成不良资产经营、综合金融服务、资产管理与投资三大板块,但不良资产经营业务始终是其占比最大的业务。其中,基于不良资产的房地产开发业务更是支撑其收入不断上涨的主要动力。

    2017年中期,华融实现收入总额约608.06亿元,同比增长52%,净利润约164.02亿元,同比增长27.7%。其中,不良资产经营收入占比超过50%,同比增长72.7%至352.77亿元,税前利润同比增长50.4%至145.65亿元。

    即使手头上的房地产资产几乎都被贴上“不良资产”的标签,但这其中也不乏优质项目,中国华融只需通过重组、投资和开发等方式盘活这些资产,即能实现相关资产增值获利。为了处理这些房地产行业不良资产,中国华融在2009年成立了华融置业,这一平台主要承担不良资产盘活的任务。

    随着中国华融总资产的增长,华融置业的规模也在不断扩大。目前,华融置业已在珠海、重庆、贵阳、青岛等地布局,产品业态涵盖住宅、商办、综合体、酒店等。根据其披露的数据显示,2016年上半年和2017年上半年,华融置业房地产开发业务收入分别为10.75亿元和21.92亿元。

    不仅如此,华融置业也在有意识地进行扩张。2014年,华融置业拟注资4000万元与中国宏泰产业市镇发展有限公司及廊坊中投丽华投资有限公司成立合资公司,旨在共同展开廊坊金融产业园区的开发工作。

    主动拿地的动作在以处置不良资产为主旋律的华融置业并不常见,但去年以来,华融置业的拿地意愿明显增强。去年年底,华融置业的身影首次出现在公开土地市场,其携开放集团38亿元摘得武汉一宗商住用地,总建筑面积不大于34万平方米;今年9月,华融置业又联手非凡中国共同成立规模15亿元的体育文化产业基金,以投资李宁体育园等社区发展项目。

    在加码内地市场的同时,华融置业也和内地许多大型房企一样盯上了炙手可热的香港市场,去年10月,华融置业以8.2亿收购了香港西半山摩罗庙街项目,迈出了其在香港布局的第一步。

    事实上,中国华融的地产拼图并不局限于华融置业这一个平台之上,在地产项目之外,中国华融还在与更多的地产商建立联系。

    去年3月,中国华融与远洋签署战略合作框架协议,双方宣布将在地产开发等方面展开合作;同年9月,中国华融以2.68亿元收购禹洲地产2.6%的股票;此外,中国华融还认购过龙光地产8000万美元的优先票据、碧桂园的8000万美元票据。

    股权投资或是中国华融分享地产红利的方式之一,以禹洲地产为例,虽然它的规模未达千亿,但在前11个月,其累计合约销售金额达367.08亿元,同比增70%。今年禹洲地产实现400亿销售目标已无悬念,这意味着,即使股权占比并不算多,随着这些地产企业规模的迅速壮大,中国华融的收益也非常可观。

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