中国人寿“二进宫”，39亿入股瑞安上海最大旧改

张常旺

2017-12-20 16:58:11

来源: 时代财经

与过往的出售如出一辄，瑞安房地产将与国寿基金的合作视为轻资产策略的继续执行。

流言多半不是空穴来风，在传出瑞安要为上海最大旧改项目引入合作方后的第九个月，“金主”中国人寿的身影浮现，取代了“绯闻主角”万科成为罗康瑞轻资产戏码的最新拍档。

12月19日晚间瑞安房地产宣布，将上海瑞虹新城有限公司21.4%的股权出售给中国人寿旗下的国寿基金，以此获得合作投资组合49.5%的权益，该投资组合包括瑞虹新城项目内月亮湾、星星堂、瑞虹坊3区已建成商业及10号地块的在建工程。

国寿基金的收购涉资38.69亿元，瑞安房地产预计，交易将带来收益11.96亿元，扣除税项和交易成本后，净所得款为36.14亿元。于交易事项完成后，瑞安房地产、国寿基金和上海虹房的持股权益分别为49.5%、49.5%和1%。

与过往的出售如出一辄，瑞安房地产将与国寿基金的合作视为轻资产策略的继续执行。囿于过去旧改拆迁和商业物业持有带来的资金和周转压力，瑞安房地产从2015年开始变启动大规模的资产出售计划。罗康瑞一度表态，在瑞安房地产1110亿元的总资产中，有半数以上是可以用来出售换取盈利贡献和拓展新项目。

瑞虹新城曾在3月份与万科传出“绯闻”，当时港媒的报道称，瑞安房地产与买家签署了谅解备忘录，将以80亿元的代价出售瑞虹新城50%的股权。绯闻的铺排让这桩交易更添神秘，交易的细节也在数月之后浮出水面。

位于虹口区的瑞虹新城是上海内环内最大的商住综合体之一，总建筑面积达170万方，上世纪末，虹镇老街进入大规模改造，虹口区政府通过招商引资招徕了瑞安集团和中虹集团共同开发这个体量超百万方的项目。但旧改推进异常艰辛，瑞虹新城一二期开发就足足耗了十年。

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在这场与时间的拉锯战中，瑞安房地产也曾上演“卖股求生”的戏码。2008年，上海瑞虹新城项目公司25%的股权以11.25亿元售予香港永菱通金融有限公司，通过这笔交易，瑞安房地产套现8.45亿元。不过，随后的2012年，瑞安房地产又通过发行新股的形式增持项目股权。

作为旧改项目，瑞虹新城的开发受阻于拆迁进展，耗时十余年，项目开发仍未走到尾声。瑞安房地产2017年中报显示，瑞虹新城项目的第1、第7和第10号地仍在进行拆迁工程，截至6月30日，第10号地块99.9%的住户、第1号地块99%的住户及第7号地块98%的住户已签署拆迁协议，三宗未开建的项目总体量为60.7万平方米。

按照瑞安房地产的规划，第1和第7号地块将发展成住宅公寓，而10号地块将建成包含两幢写字楼和购物商场的综合体，三宗地尚未支付的拆迁成本为18.18亿元。

瑞安房地产与国寿基金的合作集中于瑞虹新城的商业部分，作为持有型物业，该部分资产要求更高的资金沉淀。时代财经了解到，瑞虹新城内的月亮湾、星星堂、瑞虹坊3区均已开业，总零售面积约9万平方米，出租率分别为82%、94%和84%，10号地块建成后的体量为33.8万平方米。

与国寿基金的合作达成前，瑞安房地产还曾在瑞虹新城中167地块中引入国泰君安。时代财经了解到，167地块的可建面积为21.32万平方米，其中40%为住宅物业，剩余60%为商业。

上海中原地产分析师卢文曦分析指出，“瑞虹新城是比较典型的旧改项目，但旧改的问题是越到后面拆迁难度越大，而且瑞虹新城的商业体量也不小，回报很慢，如果只是靠瑞安自己去开发，沉淀的资金量会比较大。”

中国人寿也并非首次接盘瑞安房地产资产，早于2013年12月，它就曾以33.23亿元的价格收购上海企业天地5期。以罗康瑞2014年初重新回归前后为节点，瑞安房地产在过去四年已经完成十余起出售，仅在今年，就相继将重庆天地、上海创智天地项目的部分股权出售。据时代财经不完全统计，自2013年末开始，瑞安房地产累计处置的资产总额约355亿元。

瑞安房地产对于合作的要求极为严格，从过往的出售案例来看，他们多是诸如万科、碧桂园这样的大型开发商，或是以中国人寿、阳光人寿和领展为代表的资本方。在经历一连串的“瘦身”动作后，瑞安房地产的周转率也从2015年的9%上升到12%，罗康瑞希望在今年将负债率控制在50%左右。

大手笔的出售过后，瑞安房地产目前并无太多补仓的动作，眼下这家房企正面临着销售乏力的困扰。时代财经获悉，今年前11月，瑞安房地产的合约销售为88.3亿元，与去年同期相比下滑58%。即便包括资产处置的70.82亿元收入，瑞安房地产的表现依然整体落后于去年同期，而这种销售乏力的局面还将大概率地持续很长一段时间。