规模焦虑，富力69亿破杭州土地总价纪录

刘新歌

2017-12-20 10:06:57

来源: 时代财经

作为曾经的“华南五虎”之一，掉队多时的富力地产于今年初提出“千亿计划”。规模焦虑之下，富力地产加大追击力度。

近年多次表示“坚持不拿高价地”的富力地产，在临近年末时，刷新了杭州年内总价最高地块。经过长达近6小时的231轮竞价，富力地产在12月18日以总价68.5亿、楼面价14158元/平方米，拿下杭州未来科技城余杭组团67号地块。

至此，杭州年内土地总价纪录再度被粤系房企打破。上一次打破纪录的是来自深圳的老牌地产商金地，它于9月14日以近64亿拿下萧山区湘湖板块。富力地产在刷新杭州年内土地总价纪录的同时，也在未来科技城板块落下第七子。但这距离它上一次在该板块布局，已过去近两年半的时间。

与其他粤系房企善于低价囤地造大盘、“农村包围城市”的攻城策略相似，未来科技城不仅是富力地产入杭的落脚地，也是其在杭州的大本营。自2012年11月2日首次竞得该区域地块并进入杭州以来，富力地产又分别于2012年11月15日、2013年3月20日、2013年10月10日、2015年7月31日先后拿下5个项目。

未来科技城位于杭州市余杭区，是中组部、国资委确定的全国4个未来科技城之一。自2011年12月31日挂牌成立以来，阿里巴巴淘宝城、中国移动4G研究院、同花顺、奥克斯研究院、浙江福彩等公司先后入驻。知名企业的落户也给该板块楼市带来机会，尤其是2013年阿里巴巴淘宝城的正式入驻，被认为是未来科技城的楼市元年。

“在未来科技城的起步阶段，富力地产就进入了，这是有前瞻性目光的。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚在接受时代财经采访时介绍。前几个项目让富力地产收入颇丰，以其在杭州的首个项目富力西溪悦居为例，它在2012年底拿地时，楼面价仅3976元/平方米，而楼盘于2013年10月13日首开时，销售均价已达16000元/平方米，在此之后更是一路高歌猛进，至2013年12月底推出第三期房源时，均价已达19000元/平方米。

富力地产2013年年报显示，该项目不仅创下销售首日认筹的纪录，还贡献了7.48亿的协议销售额。这促使富力地产加速在杭州及周边的布局，它先后进入湖州和宁波。杭州区域的销售额也在保持着较高水平增长的同时，逐渐成为富力地产业绩的重要支撑区域之一。

时代财经查询富力地产2013年以来的年报发现，至2016年底，杭州区域销售额从7.48亿增至38.66亿，四年内增长了五倍。而至2017年年中，杭州区域销售额已达35.42亿，这几乎等同于去年全年的销售，更以近7亿的优势领先富力地产大本营广州的销售成绩。

不过，富力地产在杭州的发展也并非一路坦途。对外来房企而言，杭州是一座挑剔的城市。曾有业界人士指出，由于绿城、滨江等本土豪宅专业户的伫立，不仅外来房企很难做大规模，杭州消费者对房屋产品的要求也极高。杭州楼市的前三把交椅，曾长久被两大本土大鳄及万科所占据。

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初入杭州的富力地产，颇有点“初生牛犊不怕虎”的意味，但从2014年开始，它明显降速了，不仅该年在拿地方面开了天窗，2015至2017年每年也均只有一宗地入袋。反映到业绩上，是2015年杭州区域仅14%的业绩增长。与此同时，富力地产的质量问题也频频被诟病。

在丁建刚看来，富力地产在杭发展速度的放缓也与彼时杭州楼市的低迷有关。“由于杭州房地产市场起步早、市场化程度高、市场敏感度高。而且，当时刚刚将萧山和余杭纳入主城区，城市仍然是单一核心的格局，城市的骨架没有拉开，房地产市场供应量极为有限。因此，在2003年至2010年，杭州房价快速上涨，绝对价格逼近了北京、上海两地。”

这注定了杭州楼市的脆弱。在调控压力下，杭州成为全国一、二线城市中房价领跌的城市。国家统计局2014年12月公布的《70个大中城市房价指数》显示，杭州同比下跌10.3%，跌幅位列全国第一。富力地产也在这期间经历了一个“速冻期”。

与现时“不追高价地”不同，富力地产曾屡屡拿下高价土地。除了众所周知的广州亚运城地块外，富力地产还在多地大手笔买地：2007年9月的广州市白云区同和云祥路地块；2007年9月的佛山东平新城地块；2009年5月的北京广渠路10号土地刷新北京当年第一个刷新楼面纪录；2010年4月，天津津南区咸水沽镇的1933亩土地……

而这些“明星”地块也让富力地产遭遇挫折。2016年8月底，因合作权责难分、项目亏损，富力地产决定退出亚运城项目。此外，上述广州白云、佛山东平新城因未及时缴交土地出让金被政府收回。

在高价土地上栽跟头的背后是富力近年来居高不下的负债。作为曾经的“华南五虎”之一，掉队多时的富力地产于今年初提出“千亿计划”。规模焦虑之下，富力地产加大追击力度。截至11月底，其在国内土地市场的投入就达到316亿，并大手笔收购了万达的酒店资产包。而在大幅扩张的时候，富力的负债规模也创下近几年新高，据富力三季报，至今年三季度末，其总计负债规模约2192.9亿元。

虽然富力地产称新增借款属于公司正常经营活动的范围，不会对公司偿债能力产生重大不利影响，但业内仍有声音质疑富力地产负债过高。富力地产也希望通过A股上市来缓解资金压力，但其回A之路却遥遥无期。10月20日，富力地产IPO审查被中止。虽然上市流程已于日前重新恢复，但业内仍认为，要实现回A十年梦，富力面临着不小的困难。